解讀商業地產之美國漢斯模式

    在業內，凡是探討房企金融發展之路，美國的漢斯地產必被提及。
    作為全球最大的以商業地產為主營業務的企業之一，漢斯地產早在上世紀80年代就基本上擺脫了傳統的“拿地——銀行貸款——銷售回款”的老路，建立了“募集權益資金——開發、收購與管理——權益分紅”的新模式，發起設立了20多個投資工具(這其中包括基金、投資信托、有限合伙公司等)。可以說，漢斯地產這一模式背后，有著一群龐大的投資伙伴和客戶，主要包括退休基金、政府投資機構、保險公司、金融機構、慈善基金以及個人投資者。
    在募集資金后，漢斯地產的盈利來源主要包括兩部分：一部分是投資入股自己開發和管理的項目，實現資金回籠和變現；另一部分是收購其他開發商開發的、質量上乘但存在一定風險的項目，通過專業的開發和管理使項目持續增值，最后出租或出售以獲取可觀的回報。 這一發展模式的確立，正是漢斯在最近20多年規模化擴張的巨大動力之一。
    值得注意的是，“漢斯模式”所代表的房企將盈利回報轉向資產配置、資產管理領域的過程中，不僅有著美國金融制度的不斷跟進、完善，更有金融創新工具的更替、迭新。而這些在目前的中國金融環境和房地產市場背景下卻存在著種種掣肘。
    “10年前，全球房地產PE管理機構大概只有100家，目前總數已大概達到67萬家。數據的增長相當可觀，行業的發展規模可見一斑。而這與歐美國家在這一行業的成熟度不無關系。”世邦魏理仕（亞洲區）房地產金融部董事鐘一力為本報記者舉例道，“我們曾在韓國見過一個項目，項目方很想引進投資者。可是由于這個項目太大了，很久才可能開發完畢。退出機制設計的欠缺致使許多投資人在進入的時候就非常猶豫。”
    同時，漢斯之所以具有如此強大的號召力，主要是因為它具有項目開發管理價值增值、把握投資機會及集成協同資源的出色能力，能夠給投資者帶來超額收益。漢斯地產自成立以來，每一個基金的投資回報率一直持續、穩定地高于全美房地產投資規劃指數，回報率介于15%～25%，這在美國是很少有公司能做到的。
    “只要漢斯一舉手，就會有大量投資方跟進。”鐘一力表示，而在中國多數開發企業并不具有在地產基金領域的背景，其經驗和具有說服力的業績也并不多。
    此外，房企與金融的結合需要把握一定的分寸。美國另外一家在金融領域多有探索的房地產公司——鐵獅門（Tishman）就是代表之一。
    1997年，鐵獅門將它的金融能力進一步制度化，發起設立了第一只私募基金，此后共發起14只私募基金，另有1只在澳大利亞上市的REITs，私募基金累計直接股權融資額90億美元，吸引了150位長期投資人。迄今，在鐵獅門分布于全球的830位全職員工中，40%從事金融財務工作，60%從事物業的開發管理工作。
    可以說，基金模式不僅加速了鐵獅門的擴張，也為它貢獻了豐厚的收益。其總裁就曾坦言，通過合資基金模式，鐵獅門以不到5%的資本投入，分享了項目40%以上的收益。
    然而，由于在地產高峰期收購物業的價格過高，2008年以來，鐵獅門旗下多個基金出現嚴重虧損，甚至陷入債務危機。鐵獅門的品牌開始受到質疑，融資能力在弱化，競爭優勢在縮小。
    地產基金這一放大企業經營能力的杠桿，在金融領域沖動不減的情況下為鐵獅門的發展帶來了“金融化魔咒”。
    北京貝塔策略工作室合伙人杜麗虹指出，在流動性泛濫的市場環境中，財務杠桿收益遠遠大于經營杠桿收益。金融投資人，他們不僅希望分享經營杠桿的收益，更希望分享財務杠桿撬動的資產升值收益。因此，地產與金融的結合“變味”了，金融投資人成為合作的主導，他們的目標僅是賺取財務杠桿撬動的資產升值收益。而這也導致了在2008年次貸風波中，地產基金難免收益率下降帶來的種種后果。

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