掘金廣州副中心商圈

    隨著亞州最大的客運火車站的投入使用，一個牽動著武廣、貴廣、南廣、廣深港等多條高鐵客源、輻射到廣珠城際輕軌與多條城市地鐵線交通的大型商圈———“火車南站商圈”呼之欲出。在“未來藍圖”的吸引下，眾多商業項目聞風而動，并在近期搶盡了風頭。綜觀廣州熱點商業板塊的發展，依靠火車站交通利好項目起步的不在少數。記者在采訪中發現，對于南站商圈的預期，各方人士均給予肯定和積極的態度。
    然而，針對眼下蜂擁而上的投資熱，不少專家卻表現出了擔憂。據悉，為避免北京路、天河商圈急功近利、粗放型的開發形式，番禺區目前正在加緊《番禺·廣州鐵路新客運站商旅經濟圈規劃白皮書》的編制。“政府要把握開發的節奏、開發時序，商圈的培育至少還要3-5年時間。”廣州楚睿商業有限公司董事副總經理沈正印表示，在南站價值還沒有引爆之前，大規模的啟動項目，不僅會造成稀缺資源的浪費，還可能進一步拖慢南站商圈的開發進度。
    三大商業板塊現雛形
    記者從廣州市番禺區政府獲悉，正在編制中的《番禺·廣州鐵路新客運站商旅經濟圈規劃白皮書》將整個番禺作為一個“一帶六區”的巨大產業中心來布局，其中以“新客站-長隆-萬博”為發展軸，結合新客站、地鐵、快速路等重大基礎設施建設，整合現有旅游、商貿等多個功能組團，建成商貿中心區、動感旅游區、時尚精品區和現代購物中心區。正因為如此，提及南站商圈，幾乎離不開長隆、萬博商圈之間的三位一體關系。
    按照番禺區經貿局網站披露，長隆旅游商貿中心占地面積為429萬平方米，已有長隆野生動物世界、香江歡樂世界等知名的旅游景點，2008年游客數量突破1000萬人次，已達到迪士尼樂園、環球影城等少數幾家全球性的頂尖景區的水準。南站的投入運營，無疑將進一步增加長隆旅游區的客流量，從而使其與南站商圈形成更多的互動。
    基于這一原因，在三個板塊中，長隆商圈定位為高端旅游休閑區，集旅游景點、酒店餐飲、娛樂、休閑及購物于一體。去年，該集團與廣州友誼[24.68 -4.60%]集團合作，計劃投資20億元以歐美、日本的國際名牌O utlets購物村為藍本開發建設“長隆友誼購物公園”，進一步擴大南面長隆商業區的配套功能。
    新項目正在籌劃中
    萬博商貿辦公中心占地146公頃。廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶表示，萬博商圈目前的定位是高級商務區。現在，四海一家、天河城、吉盛偉邦以及又一城等商業項目已提前進駐。作為城市綜合體，沃爾瑪山姆會員店開業后，海印又一城還將于2011年推動主體商場、寫字樓、酒店的建設。萬博地塊已建設萬博一期，并已規劃設有一個占地面積約8萬平方米的五星級酒店及會議中心，以及若干個公寓酒店項目。
    一位不愿透露姓名的番禺地產業人士向本報記者透露，在海印又一城旁邊，一個建筑面積達16萬平方米的城市綜合體項目正在悄然動工，該項目由擁有“錦繡”地產系列的番禺房地產商敏捷地產所有。另外，在吉盛偉邦后面，繼天河城歐萊斯之后的第二個折扣店也在籌劃當中。
    南站商圈如何定位？
    “一個區域要保持持久的生命力，必須具備兩個條件：一是綜合性的復合功能；二是有主題突出的特色。”沈正印表示。
    與萬博、長隆板塊不同，廣州南站北及武漢，南及香港，西及茂名，東及廈門。周邊有環城高速、東新高速、廣明高速、廣珠西線、新光快速、華南快速等公路環繞。廣州地鐵2、3、7號線都在此交會。據鐵路部門預測，南站高峰期每小時客發送量(單向)可達2.84萬人次，是原廣州火車站的4倍。
    雖然客流龐大，但值得注意的是，這部分客流主要以旅客為主，來去匆匆，其可能有利于酒店等快餐型商業項目，卻不足以支撐起整個商圈，所以南站商圈需要挖掘其它消費來源。
    據《廣州市現代服務業功能區發展規劃綱要》透露，廣州火車南站布局將分為“三個圈層”，第一圈層為新火車站核心區，包括行政、辦公、商業等配套功能；第二圈層為混合區，包括商業、文化、金融和商住功能；第三圈層為居住區，包含居住及生活配套設施。
    番禺區經貿局局長蘇治邦表示，他們對廣州火車南站的初步構想是：火車站核心商圈將定位于發展商務區，如酒店業、寫字樓及相關商業配套；火車站周邊商業則規劃有幾大批發市場，包括美嘉國際服飾城的服裝批發、廣州國際展貿城、東涌的鋼鐵批發市場以及五湖四海水產批發市場。下一步還考慮引入汽配批發市場，目前該方案正在論證過程中。
    城市副中心概念出水
    南站投入使用后，通過武廣專線從番禺到達中部城市武漢僅需5小時，到達北京12小時；通過“廣深港專線”從番禺到達香港僅需45分鐘，使廣州與香港成為“一小時經濟圈”，將極大地促進廣州、珠三角地區與內地的聯系，從而產生巨大的產業經濟互動效應。而以火車南站為核心，周邊的長隆商圈、萬博商圈以及以批發市場為主的漢溪商圈都將借助火車南站形成新的人流動線，形成三位一體的廣州南部城市級公共中心。
    正如暨南大學現代流通研究中心執行主任陳海權所言，軌道交通帶來的發展機遇使城市中心向周邊擴張，從而導致城市的商業中心從單核向多核衍變，形成新的城市副中心。與傳統商圈相比，城市副中心缺少商業積累，需要后期培育。而隨著商圈的擴大和成熟，城市副中心的規模也隨之變大。最成功的案例是東京的新宿，其不同于社區商業，具有更大規模、更大人流，更具有板塊吸引功能。
    不過，以南站為核心形成的副城市中心不可能完全取代廣州城市核心區商圈對珠三角的輻射力及影響力。因此“同為商務區，南站商圈的商務區需要與珠江新城CBD的商務區有所區別。”沈正印表示，《廣州市現代服務業功能區發展規劃綱要》透露，珠江新城金融商務區重點發展金融、專業服務和商業房地產業，力爭到2010年將珠江新城CBD建設為具有國際金融、商貿、外事和旅游觀光等多種功能的企業總部集聚中心、資源配置中心和國際文化交流基地。
    有鑒于此，珠江新城的C BD未來將是高端企業總部、營銷總部、研發總部的聚集地。在城市規劃中，南站商圈的商務區應該在廣州商業一盤棋的功能定位中，盡量形成錯位。比如萬博中心的商務區可以做成周邊產業園的配套商務，而南站的酒店、寫字樓則應該成為采購平臺的配套型寫字樓。
    開發進度：培育期至少等3年
    “番禺商圈不同于其它傳統的北京路、天河商圈，其代表的是廣州未來高起點、多樣化的商業形態。”王先慶表示，這個商圈后發先治，不是以短期利益為目的，一開始追求的就是代表汽車時代的商業產物。為了實現這一目標，南站-長隆-萬博商圈所在的鐘村、南村、大石各家商會都在為每一條道路進行分工改造。
    記者從番禺區經貿局了解到，按照此前規劃，2008年至2012年火車南站-長隆-萬博商圈先開發各地塊的道路系統及開發萬博地塊的會議展覽中心，并配合亞運會開發萬博、漢溪地塊酒店及酒店式公寓；依托三號線啟動漢溪地塊的商業開發及萬博、漢溪地塊部分住宅。
    到2012年至2022年則繼續發展萬博、長隆地塊的酒店及酒店式公寓、科技館；繼續發展萬博、漢溪、長隆地塊的住宅開發；啟動萬博、漢溪地塊的寫字樓開發以及萬博地塊的產業城開發。2022年至2028年，三個地塊的住宅持續開發商業、寫字樓及產業城。因此截至目前，番禺核心商圈仍在建設當中，尤其是南站商圈基本處于起步階段。按照上述進度，這一商圈的培育期至少要在3年以上。南都記者田愛麗漫畫張建輝
    記者觀察
    提前搶閘的專業市場或面臨生死關
    “任何區域的成熟，都要實現兩股力量的對接。一是政府規劃，自上而下地推動，實施政策稅收的扶持；另一方面是市場主體自下而上積極地發展。”廣州楚睿商業有限公司董事副總經理沈正印表示，現在來看，南站商圈目前政府推動力量很大，而且起點很高，但在市場主體方面，由于培育期較長，先期進入的項目可能面臨一定的困難。
    據悉，火車南站投入使用后，目前每日有20多萬人流量也從此端流出流入。但記者在現場看到，由于后續配套不到位，每日進出火車南站的客流基本沒有停留。而南站周邊，商業配套仍在起步階段。眼下火車南站的具體商業規劃還不明朗，但多個大體量的專業市場項目提前聞風先動。
    專業市場的形成有其歷史過程，而且講究扎堆效應，否則分散的距離將增加采購者的成本，這也是廣州流花路一直受投資者青睞高燒難退的主要因素。記者發現，近期開業的所謂籠罩在“南站商圈”光環下的五湖四海國際[1.48 1.37%]水產交易中心與廣州五洲裝飾世界在選址上其實更靠近沙溪批發市場商圈。
    對比來說，美嘉國際服裝城、嶺南鞋城、廣州展貿城分別位于南站、市橋和化龍鎮，距離相對分散，其培育可能時間較長。“南站主要以客運為主，不具備貨運條件，由于廣貨更多的是往北上，鐵路貨運的配套將會是其短板。”沈正印表示，南站商圈的客流量還沒起來，價值還沒體現，在南站引擎還沒有引爆之前，大體量項目的啟動，可能會面臨招商和生存問題。
    記者調查獲悉，美嘉國際服裝城前身正是上世紀末廣東雄峰集團有限公司投資10億元的雄峰國際商業文化城。其中一期15萬多平方米商場建成后曾主營家具建材，后來因為各種原因已空置多年。去年底，該商場負責人與廣州一大型專業市場的股東達成數千萬元的租賃合同，轉型服裝專業市場。分析人士稱，南站商圈原本就需要較長時間培育，雄峰國際商業提前搶閘進駐，吃盡了苦頭。現在轉型服裝城，由于體量過大，上述做法或許能讓運營商及早套現，但整個商場在后期運營時，將遇到很大麻煩。
    業界觀點
    城市的商業中心從單核向多核衍變
    以火車南站為核心，周邊的長隆商圈、萬博商圈以及以批發市場為主的漢溪商圈都將借助火車南站形成新的人流動線，形成三位一體的廣州南部城市級公共中心。
    軌道交通帶來的發展機遇使城市中心向周邊擴張，從而導致城市的商業中心從單核向多核衍變，形成新的城市副中心。與傳統商圈相比，城市副中心缺少商業積累，需要后期培育。

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