商業(yè)地產(chǎn)黃金十年能否成真

    未來十年，是否是商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”？黃金十年能否讓所有積極投身其中的投資者們真正握金呢
    “住宅黃了，商業(yè)紅了”，這句話在房地產(chǎn)新政之后，成為業(yè)界的一大流行語。
　　“如果說前十年是住宅地產(chǎn)的黃金十年，那么下一個十年應該是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。”鴻隆集團總監(jiān)陳良滿在談及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機會與挑戰(zhàn)時曾這樣表示。就在前不久舉行的“亞太商業(yè)地產(chǎn)國際峰會2010”上，房地產(chǎn)界的相關人士對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都熱情高漲并表示，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的春天已經(jīng)來臨。
　　那么未來十年，是否是商業(yè)地產(chǎn)的“黃金十年”呢？黃金十年能否讓所有積極投身其中的投資者們真正掘金呢？
　　多因素推動“棄宅從商”
　　探討商業(yè)地產(chǎn)目前火熱的發(fā)展，多種因素將不能夠被忽略。
　　“樓市新政無疑是商業(yè)地產(chǎn)火熱的一劑催化劑。”一位投資人士對記者表示，樓市新政的出臺對住宅地產(chǎn)進行了嚴格的調控，并沒有直接將商業(yè)地產(chǎn)囊括進去，對于商業(yè)地產(chǎn)來說，正是一個難得的發(fā)展契機。
　　該投資人士還表示，除了樓市新政的催化，中國經(jīng)濟發(fā)展加速也提升了商業(yè)地產(chǎn)的需求量。“在過去發(fā)展過程中，整個大城市，北京、上海真正發(fā)展企業(yè)的數(shù)字和第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越來越大。而在未來發(fā)展當中，這個比例還會不斷擴大，這個發(fā)展是對辦公樓有重大需求的。”SOHO中國總裁閻巖在溫州召開的地產(chǎn)論壇中如是表示，正印證了上述投資人士的分析。
　　據(jù)中國寫字樓研究中心提供的報告顯示，4月一線城市商用物業(yè)寫字樓供應量均出現(xiàn)大幅攀升。北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應面積在40萬平方米左右，環(huán)比增長179.70%，銷售面 積 51.90萬 平 方 米 ， 環(huán) 比 增 長71.41%。其中，上海因為世博會的推動力量，并且土地資源稀缺，商業(yè)寫字樓相對于其它一線城市而言，也更為稀缺一些。
　　商業(yè)地產(chǎn)能夠抓住樓市新政的契機，被不斷炒熱，其背后一個不可以忽略的推手正是民營資本的力量。就地產(chǎn)界來講，地產(chǎn)龍頭萬科盡管依然以住宅地產(chǎn)為未來發(fā)展的主要戰(zhàn)略，但是自去年宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)之后，今年投資商業(yè)地產(chǎn)更是動作頻頻。在這輪史上最強的地產(chǎn)調控中，萬科更是調整產(chǎn)品線，增加持有型物業(yè)。
　　除了民營房地產(chǎn)公司的加入，一些民間游資也瞄準了商業(yè)地產(chǎn)這個沉寂已久的領域。據(jù)了解，進入5月以來，包括山西資金、溫州資金在內的各種資金借助投資機構，不斷涌入寫字樓和商鋪。
　　“正是這些因素形成的 ‘天時、地利、人和’，才讓商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展達到一個很高的預期。”上述人士說道。
　　高風險提升掘金難度
    然而，高利潤與高風險從來都是雙生。
　　業(yè)內專家認為，做商業(yè)房地產(chǎn)投資，只有土地和資金還遠遠不夠。因為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，更多時候依靠的是商業(yè)的推動力量。操作能力與經(jīng)營能力才是商業(yè)地產(chǎn)投資的最為關鍵的考量，這可能讓普通投資者望而卻步。
　　杭州市商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會會長金毅指出，短期內資金不斷涌入商業(yè)地產(chǎn)，極有可能透支商用物業(yè)的投資價值，特別是在很多二三線城市租售比可能達不到一個理想的回報值，那么，容易讓很多商鋪和寫字樓出現(xiàn)“空置”現(xiàn)象，從而引發(fā)泡沫，市場風險很大。
　　眾所周知，住宅地產(chǎn)屬于保值型投資，而以商鋪和寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)是增值型投資，短期的增值效應正是吸引投資的關鍵。也正是因為此，增值型的商業(yè)地產(chǎn)不得不面臨定位與訂單式開發(fā)這個前提。
　　“‘高門檻、高利潤、高風險’這個特征是無可改變的，所謂下一個十年將是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年，這一點業(yè)界都不可否認，但是這其中的‘黃金’并不是屬于所有投資者的，也就是那些能夠將商業(yè)與地產(chǎn)融合到恰到好處的投資人才有可能得到那桶‘黃金’。”一位市場分析人士認為，有實力的民營房地產(chǎn)企業(yè)大可以放手進去，但是其它民間資本進入，由于專業(yè)性障礙等原因，高風險的指示燈將為之長期亮著。

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