杭州社區商鋪進入復合發展時代

　　想到社區商業，大多數人眼中浮現出的畫面是一字排開的沿街店面，個體經營的小商鋪，破舊的裝修，如果你還這么認為，那么就落伍了。隨著時代的變遷，社區商鋪有了新變化。
　　社區商業中心
　　與沿街商鋪合二為一
　　過去，杭州的二手房經紀人都有一套辨識小區居住氛圍的辦法：觀察小區周邊商業形態。以往，從一個樓盤交付后，社區商鋪就忠實記錄它的成長歷程，而從社區商鋪中某種業態的占比，就能看出小區環境到底有多成熟。比如，如果在樓下看到一溜五金建材店，那么這個小區多半入住沒多久；要是已經出現了平價理發店，那就說明這個小區起碼已有十年的入住歷史了。
　　"先是一家五金店，后來變成了家居飾品店，后來又成了一間小超市"，家住朝暉小區多年的許大姐對自家樓下商鋪的變化如數家珍，五金建材開路，家居、中介緊隨其后，然后才是超市、服裝、糕點……用三到五年時間慢慢調整商業形態。這套在杭州大多數老小區都曾上演的"放養"式傳統社區商業形態，被業內稱為"自動式"。
　　隨著杭城大型樓盤交付的增多，業主消費水平的提高，對社區商業有了更多的要求，社區商鋪業態的成熟度成了業主何時入住的一個重要標準，"放養"式的社區商鋪模式已經跟不上杭州住宅開發的節奏。
　　一種以超市為主、包含特色專賣店、各種便利餐飲及休閑娛樂、特色服務店等多重功能的新社區商業中心成了主流。業主在入住后，就立即享受到所有服務，這種有別于過去自動式社區商鋪發展的方式，被業內形象稱為"一站式"。
　　提前規劃只租不售方便管理
　　規劃設計前就先做調研，學習國際商業規劃理念，劃分八大功能區，聽取行業代表對業態的意見要求，如超市凈高和荷載的要求，餐飲對排煙和排污的要求，以及其他業態對空調外機位、停車位、電力負荷的要求等，這是如今小區在規劃商業區前必做的功課。如翡翠城"翡翠天地"時尚生活廣場的商業定位，就是在吸取了方方面面的寶貴意見后清晰成熟起來。
　　而在以往，社區商鋪往往是開發商按照地理位置隨意而建，主要目的是為了快速回籠資金，只要條件允許，開發商就會盡可能多建商鋪，于是出現了凡是臨街都有商鋪的"慣例"，甚至為了節約成本，對商鋪中的柱網、剪力墻、大型管道(井)等設施缺乏人性化的設計，使得商鋪在空間設計時相當困難。
　　商鋪用途也完全由投資者自行確定，這種缺乏預先規劃和定位的社區商鋪最顯見的弊端就是使用面積的不合理，開間過小以及容易引起商業業態的同質競爭，經營者大多局限在經營雜貨、五金、餐飲等項目，一排社區沿街商鋪，開著五六家經營業態相同的店，價格戰不可避免產生了，因此很多店鋪都是開開關關，經營很不景氣。
　　同時更影響了所在小區的生活品質，對開發商的利益和聲譽也是極大的傷害，現在開發商對大部分社區商鋪采取只租不售或先租后售的銷售方法，加強物業管理，由自己來實行統一招商、統一開業的社區商業運營模式，對將來的經營業態進行了提前規劃，力圖使社區商業真正成為社區的有機組成部分。
　　以紅石中央花苑的"宜家道"商業區為例，如果想去健身中心練器械或跑步，可以先到旁邊Kappa等運動商品店挑選運動服，健身后渴了，又能在一旁的星巴克小歇片刻；回家時要想買點東西當早點，浮力森林的面包也是選擇。一個完整的社區商業生態圈就此成型，如此一來，每家開在宜家道的店鋪避免了同質化的競爭，形成了商鋪之間的互補，滿足入住業主以及周邊人群休閑、娛樂的需要，生意自然越做越旺。
　　做生意不只盯牢本社區
　　在一些老小區，隨著大批主力店鋪進駐，樓盤的社區商鋪在經營上獲得了突破性的進展。所謂主力店，就是一個商業業態構成中有大品牌的商家進入占據主要位置和部分的經營面積。
　　通常情況下，社區商鋪的商業半徑能輻射到500米以內的常住人口。而品牌店的入駐卻可以幫助社區商鋪打破這個輻射半徑。
　　財富置業的丁經理說，朝暉的新市街就是一個典型的例子，本來是一條很普通的社區道路。最早沿街商鋪是幾個照相館、浴室、空調維修店、小吃店。經營者主要以個體戶為主，經營范圍狹窄，業態單調重復，立足于本社區居民。
　　隨著肯德基、麥當勞、寶島等主力店進駐，這里已經成為了眾多知名品牌云集的商業街。到了晚上還有夜市，一條社區商街有了購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等多種業態組合，并且各種業態數量合理，功能互補，大大提高了該社區商業氛圍，客戶群不僅僅是小區內的住戶，目前輻射范圍已擴張到3公里內的朝暉常住人口。
　　品牌店的進駐，徹底改變了社區商鋪的形象。統一的管理、形象識別以及市場推廣系統，使這些商鋪擁有了強大的品牌競爭力。社區居民也因此對他們提供的產品或服務更加放心。
　　Cocoon、十月媽咪、Less這些品牌服飾店的扎堆經營，正在把大部分沿街底層商鋪變成整齊的休閑購物街，記者采訪中原和我愛我家的商業地產部時，梁靜斯經理和姚靈主管都提到了這一變化，以中豪晴園底層商鋪為例，沿街排開的21家一、二層連體鋪面，品牌服飾店占了近8成，一條休閑服裝街自然形成。

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