商業地產15年路徑演變

    從上個世紀90年代中后期至今，鄭州商業地產也經歷了十多年的演變發展歷程。從最初的萌芽，到逐步成型，再到商業模式在矛盾中不斷調整，直至更多新業態的誕生，鄭州市商業地產完成了自己的路徑演變。

　　商業地產大幕

　　探索中開啟

　　在2000年之前，鄭州市的商業地產僅處于啟蒙和初始階段。

　　1997年，隨著國家住房改革的推進，鄭州房地產開發開始探路。但是這一年，項目多為國有公用建筑，全民可買的住宅和商業項目很少。而商場經營多為“國企”模式，統一采購、銷售和管理，每個攤位都姓“公”，每個員工都是“服務員”。

　　1998年，租賃制引入商場經營管理，標志著鄭州的“商業”時代正式開始。正是在這一年，國家取消福利分房，房地產開發進入成長期。在隨后的幾年里，“商業”和“地產”才開始摩擦出火花，“商業地產”的大幕終于開啟。

　　這時，商業物業的開發商已擁有物業產權，也開始具有物業分割銷售、滾動開發的意識和資金周轉需求，因而，商業地產得以快速成長。

　　1999年底，鄭州東西大街舊城改造工程拉開序幕，成為鄭州商業地產的一個轉變。因為，此前的很多專業市場是帶有政府壟斷性質的批發市場，真正以企業為主體規劃和開發的商業項目幾乎沒有。

　　這一時期的匯龍城項目，成為當時鄭州商業地產的最大關注點。2000年，鄭州中誠置業發展有限公司開發鄭州匯龍城項目。2002年9月，匯龍城與百盛“第一次親密接觸”， 宣告要建造中原第一座shopping mall。但百盛在匯龍城開業前三個月突然撕毀“婚約”。內情為百盛對匯龍城的操作模式并不看好。匯龍城倉促間請來了三和百貨救場，之后匯龍城自己聘請總經理開始招兵買馬，但計劃于2002年元旦開業的時間卻一拖再拖，直到同年12月20日才匆匆開業。2003年初，匯龍城一樓大廳部分商戶就開始低價處理產品，經營形勢旋即告急。此后百盛迎來了北京遠望控股，但是依然未能挽救敗勢。

　　“匯龍城的敗因之一，在于開發商對物業完全分割出售，沒有考慮后期統一規劃、招商和管理，以致隱患重重。在匯龍城，眾多的小業主、商戶、經營方和投資方之間矛盾難以平衡。” 上海貝茲華中區首席代表謝濤回憶說。

　　繁榮中的變局

　　在謝濤看來，同時期的鄭州商業地產，至少有兩個變化：其一，知道找主力店，并出現適當的自持物業。其二，懂得通過專業的管理團隊、銷售代理公司等“外力”來發展項目，跳出了投資商一手抓的局限。

　　紅火一時的“售后返租”的商業地產模式，便在這個時候開始登場。這使開發商既能快速銷售產權回籠資金，又能通過統一返租，來保證商場的統一規劃、招商和運營。

　　統計顯示，2003年全市商業項目總面積超過150萬平方米，加上鄭州原有商業網區，面積總和超過300萬平方米。如火如荼的商業氛圍的造勢讓投資者和消費者覺得前景一片大好。

　　這個時期，泰國正大集團聯手河南廣元置業有限公司開發大型商業綜合體“正大世紀城市廣場”；2004年，首次與匯龍城談判未果的百盛去而復返，再一次坐上了談判桌，要求所有的產權式商鋪，要由開發商統一收購后，再由百盛重新以物業劃分。此后，“匯龍城購物中心”被“百盛購物廣場”所代替。

　　但是，該時期內流行的售后返租的模式，對于部分商家而言，卻增加了另一重壓力——管理。

　　“彼時，在鄭州商業地產圈，專業管理公司不多，而且行業整體對此并不重視，不少開發商自己親自操盤管理。這造成返租后的管理過程中，商戶沒有效益和業績，以致開發商返租成本經營虧損。尤其是在地市，出現大批死盤。”謝濤告訴記者，“之后，步行街這種商業模式開始應勢而生，建筑形態開始變換。步行街的出現，在統一的基礎上增加了商戶自己經營管理的靈活性。”

　　2004年，宇通不動產牽手香港新鴻基，聯手打造百年德化風情購物公園；2007年4月，鄭州大上海城步行街開業典禮舉行，該步行街呈雙首層式建筑，東西連綿430米，南北迂回280米，貫穿二七路、人民路。同時，步行街模式的天旺廣場亦開始出現在人們視野里。

　　但是，這一時期，商業地產的空前繁榮，引起了業內人士的擔憂。動輒6%甚至8%的“七年返租”、“十年返租”促銷宣傳層出不窮。這些開發商相信，他們開發的商業地產可以在以后的幾年中產生穩定的租金收益。然而不少專家提出“商業地產已出現過熱之勢”、“商業地產供給過剩”的擔憂。河南圓點市場調查公司地產研究中心在2007年3月份進行的“鄭州市商業地產投資者調查”表明，目前鄭州的商鋪除成熟商圈的核心地帶以外，基本上都存在空置情況。

　　專業商業地產發力

　　2006年，在鄭州樓市的商業地產開發中，有一支隊伍異軍突起，這就是專業化的商業地產，像寶龍·城市廣場、中原路·水岸花木城、鄭州五金機電城、大廚房、中原國際小商品城、電動車精品城等項目先后進入了人們的視野。

　　此前鮮有開發商涉獵專業市場。而在這些進入專業市場的地產企業中，既有一直沉浸其中、對專業市場開發爛熟于心的地產企業，像中國元通紡織城，也有以前一貫從事住宅開發，然后到商業市場小試牛刀的，如鑫苑置業。

　　專業商業地產的興起首先得益于鄭州的傳統因素。眾所周知，鄭州是一個市場發育比較完善的城市，既有在全國都叫得響的火車站大型綜合性批發市場商圈，也有在全國已有一定知名度的鞋城等專業市場，從而形成了中部地區最大的商品交易市場群。

　　據一位業內人士介紹，從事住宅的開發商“趟河過界”，進軍專業市場，除了有商業地產開發利潤空間大、貸款容易的因素，也在于鄭州逐漸成為全國物流中心。此外還有一種現象必須注意，那就是這些開發商已經都學會了“造市場”。例如鑫苑置業開發的電動車精品城就是一個案例。這位業內人士認為，最初，鑫苑置業在鄭州航海路上開發了一個住宅項目后，曾擔心附近人氣低，影響房子的銷售，于是公司就有了在其旁邊建立一個市場的想法。

　　業內人士認為，以往的鄭州商業地產盲目求大，經營項目種類繁多，管理比較混亂，而專業化的商業市場，尤其是專業化的商業批發市場，已經在許多地方被證明更受投資者的歡迎，也更適應未來商業市場的發展。

　　值得注意的是，受城市規劃的影響，目前部分新興的專業化商業批發市場已轉移到環線以外，在交通、物流等方面較之老牌市場有先天優勢。對此，一些外來商家來鄭州考察時就表示，批發市場由城市中心向城外遷移是社會發展的必然趨勢，像北京天外天市場、天意市場都從市中心搬往城市邊緣，市區內的市場則提升為步行街。

　　2010新契機？

　　進入新時期，鄭州商業地產又一次迎來變化。

　　對于鄭州商業地產的生產模式， 2008年12月，鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司董事長何宏劍指出，“鄭州商業地產需要訂單式開發模式”。

　　何宏劍坦言，目前鄭州商業地產的發展層次很低，有很多開發商，剛開始項目的定位不是很清晰，等到項目建好了，才開始當做商業地產來銷售，結果發現行不通，項目賣不動。而訂單式生產模式，就規避了這些弊端，也化解了相應的風險。“訂單式開發模式是將定位、招商前置，開發商在對土地進行開發之前，就知道誰來租用，為誰而建，建成的產品必然符合商家的需求，方便其使用。這樣一來，產品就不會有空置期，開發商與商家之間也可以更好地銜接。”

　　以萬達為例。“訂單” 開發模式至少為萬達帶來三個方面的好處：項目號召力的提升、項目商業價值的提升、投資開發風險的減小。

　　而與之同步，隨著地價升高和偏離城市中心邊緣地帶城中村改造的推進，商業地產開始出現了另一種模式——城市綜合體。

　　2007年，曼哈頓廣場、鄭州國貿中心等大型項目隆重上市，把鄭州商業地產開發推向高潮。這些商業地產以城市綜合體的名義，開始領風向前。此后，定位城市綜合體的中原萬達廣場項目簽約，華潤置地鄭州“萬象城”正式舉行奠基儀式，金成時代廣場、鄭州升龍廣場開工。

　　不過，不少人士認為，鄭州的商業地產在過去的十年時間內，實質進步不大，成功者不多。“鄭州市商業地產僅僅是銷售的火爆，但是從商業角度，成功運作的卻少之又少。大量的商業項目存在‘為招商而招商’的傾向，開發商為了招商指標，不能全面考慮商戶的差異性經營，為未來的經營管理也帶來了隱患。”一位商業地產業界人士認為。

　　居住傳奇將被繼續書寫

　　進入2010年4月，新一輪宏觀調控再次落地。伴隨著住宅的降溫，商業地產再次被認為面臨一次更好的發展態勢。

　　業內人士認為，在住宅市場遭到調控，大量資金急需尋找新的投資渠道時，正在復蘇上升期的商業地產勢必成為最佳選擇之一。

　　大道智源總經理高重恒認為，作為這一次房地產的政策調控，不僅要站在房地產的角度看問題，也應該站在整個經濟結構以及整個經濟發展水平上來看，尤其是資產價格上漲過快，資產泡沫形成預期的問題，這次政策調控目的就是調結構，調整開發水平，將那些偽劣的開發商調整出去。

　　業內人士指出，調控新政主要針對住宅市場的投資投機行為，但對于部分客戶而言，在沒有更多的投資渠道下，投資不動產是必然的，因此，沒有被調控的商業地產反而迎來了機會。那些自身擁有良好地段、交通配套和人流優勢的商用物業，則成為市場的寵兒，尤其身處核心商圈或者軌道交通上的商業地產，更成為投資者眼中的“香餑餑”。

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