商業地產下的商業模式分析

    長期以來，中國房地產的發展都把注意力放在了住宅市場上，而商業地產直到四、五年前才漸漸走出沉寂。自“新國十條”頒布實施數月以來，全國住宅市場迅速降溫，不少開發商和投資客都轉而開始關注商業地產。2010年上半年廈門全市一手住宅成交量連續萎縮，商品住宅銷量為125．7萬平方米,同比下降44．7％，如此成績，使得住宅市場大有成昨日黃花之嫌。與此同時，廈門商業地產不降反升，成為嚴冬之中料峭寒梅，一枝獨秀。但廈門的商業地產并非只有一種模式，成敗也不盡其然，什么樣的商業地產模式才是合適的，小編就此問題電話采訪了原搜房網廈門分公司總經理沈欣翔 。

原搜房網廈門分公司總經理 沈欣翔

記者：沈總您好，我們現在都知道，新政實行已經過了百日之多，現在住宅市場的現狀是量跌價滯，而商業地產卻發展良好，所以想跟您了解一下新政下商業地產的發展前景。

沈總：商業地產的發展前景，這個話題有些大，雖然新政針對的是住宅市場，而不是商業地產，就認為商業地產發展就一定一帆風順了，主要還是要看用什么樣的商業模式來運營。

記者：您能具體點談談商業地產的商業模式么？

沈總：現在國內的商業地產的商業模式大致分為五種，第一種有整體租賃不售產權的模式,第二種有分零租賃不售產權的模式，第三種整體租賃經營零售產權的返租模式，第四種分零租賃經營零售產權的模式，以及零售零租與整租不售的商業模式等。

記者：那么您能就廈門商業地產來具體談談這些模式呢？

沈總：現在廈門的商業地產類別有很多，像寫字樓、商鋪、車庫之類都屬于商業地產，但其中最為重要的兩大類商業地產是寫字樓和商鋪。

沈總：我先談談商鋪吧，實際上，廈門并沒有傳統的商圈，由于廈門是個到與城市，腹地較小，因而形不成一個整體的商圈，因此開發商采用的商業模式對商業地產的影響可以說是比較大的。

記者：那么您能就開發商說說商業地產的商業模式么？

沈總：在廈門，商鋪這一塊，主要開發商有明發、寶龍、大連萬達等等，其中明發和大連萬達比較具有代表性，同樣是商業地產，他們的運營模式卻截然不同，明發采用的是產權售賣給小型投資客，于是各種各樣的商鋪應運而生，今天開了個售賣小店，明天就換成別的商店，毫無章法可言，給管理上造成了很大的不便。

記者：那大連萬達用的是什么模式，跟明發相比，有什么樣的優勢呢？、

沈總：大連萬達整個用的商業模式就比較好，它按照比例，小部分的出售產權給投資客，一部分只租不售，一部分整體售賣，同時大連萬達實行整體管理，對整個商鋪進行了有效地管理，當投資客投資某個商鋪時，便記錄在案，不能隨意更改，有效地改變商業地產混亂的局面。

記者：您剛才這些說的都是關于商鋪的，您一開始也提到，商業地產有兩大類，除了商鋪，還有寫字樓，您能結合商業地產模式簡單地談談寫字樓么？

沈總：實際上寫字樓存在有跟商鋪一樣的問題，也就是一個整體經營模式的問題，比如說新景中心樓下的商鋪，整個變成一個平價的手機售賣市場，在這樣的一個黃金地段，整個地塊的價值便沒有得到完全的體現；而財富中心則不一樣，他現在是整體銷售，用的是只租不售的商業模式，因此管理起來，會比較容易的多。

記者：總的來說，您認為商業地產只租不售的整體經營模式是一個比較成功的模式。

沈總：是的。

記者：好的，我的問題完了，謝謝沈總。

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