如何評估購物中心的市場價值

怎樣決定購物中心的價值

　　(Determining the Value of A shopping Center)

　　建立不動產的價值基于許多原因，包括取得財務借款吸引買主出售或衡量成長。

　　不動產價值的評定方式有很多種，傳統的估價通常包含下列三種推演方式：

　　重建成本估價法(Reproduction Cost)：此方法的立論是將該購物中心所在土地先視為空地，評定其市場價值，而后加上重建類似購物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是影響這種估價方式準確與否的關鍵，尤其是成立很長時間的購物中心，其價值可能因折舊的估量而存在認知上的差異，另外開發商所建立的商譽也難以納入所考慮的因素。

　　市場比較法

　　(Market Sales Comparison)

　　這種方法最為簡易，為比較在近期內類似購物中心在附近區域的售價，標準比較的方式包括每一平方米建筑物的售價，然而這一評估方式最大的制約條件是市場中經常缺乏可以進行比較的案例。

　　現金流量推估法

　　(Cash Flow Analysis)

　　這種方法為推估該購物中心在其運營周期中或特定時段內將每年可能產生的凈現金流量累計后的現在值，現在值的含義是將每年凈現金流量減去利息后直至預定時日的累計值，但是其準確性則視預估品質與所使用折現率(Capitalization Rate)的合理性。

　　收入推估法－凈現金分析

　　(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)

　　計算營業凈收入、應稅收入及凈現金收入的基本步驟：

　　1、決定購物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。

　　2、將前述金額減去營運費用支出即是營業凈收入(NOI)。

　　3、將營業凈收入減去當期折舊額度及借貸利息支出即是應稅收入。

　　4、應稅收入減去按投資者稅率的營業稅、所得稅即是稅后收入。

　　5、稅后收入減去借貸本金支出是已經支付的現金項目。

　　6、加回折舊(因其并非實際現金支付)，則為凈現金收入。

　　簡言之：

　　－營業毛收入

　　－營業費用支出

　　－營業凈收入

　　－折舊

　　－利息

　　－所得稅（營業稅）

　　－借貸本金償還

　　－折舊

　　－凈現金流入

　　收入推估法－折現為現值

　　(The Income Approach-Capitalization Ｉnto Value)

　　運用凈現金流入的方法可以推估購物中心價值，因為不動產本身是一個資本密集的產業，其獲利需要經過長期持有，同前所述，一個投資性的產品是將可能的收入轉換成今天的幣值(在預定的一段時限推估其收入的現值總合)，此程序稱為折現(Ｃapitalization)，它決定在公開市場上愿意支付不動產的金額(Ｃapital Ｓum)以換取在未來持有時間內推估的凈現金流量。而將收入轉換成價值的系數稱為折現率(Ｃapital Ｒate)，它是一個百分比數字，由風險 折扣(Ｄiscount Ｒate)與資本回收報酬率(Ｃapital Ｒecovery)兩者之比而成，這一數字不包括資本本身的通貨貶值或借貸服務費用，這一數字由市場力量經由談判所獲得，這一利率水準也受下列情況的影響：

　　·不動產市場狀況及不同的投資機會。

　　·資本市場--在此市場，買賣雙方在一起交易不同形式的長期金融商品(長期表示一年以上)，如股票、基金、債券。

　　·金融市場，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場與資本市場間存在著互動的關系，通常越是長時間才能獲得的金錢表示其風險越高，也就是其利率水平應該越高，所以長期投資工具的利率及回收應比短期投資工具要高。

　　凈現金收入推估不動產價值的公式如下：

　　不動產價值(V)=凈現金收入(Net Operating Income)/折現率(Capitalization Rate)

　　以下為一個簡單的計算案例：

　　購物中心規模：100,000

　　購物中心土地成本：$300,000

　　購物中心建筑成本：$5,000,000

　　營業毛收入：$11

　　營業費用：$3

　　折現率：11．75％

　　凈現金流入：(營業毛收入減營業費用)

　　($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000

　　不動產價值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511

　　這一不動產的市場價值是$6,800,000

　　由于折現率反應的是市場的狀況，購物中心價值將隨不同地區的折現率而有所不同。

　　仔細的經營管理可以影響價格

　　(What Careful Management Can Do to Affect Value)

　　在管理費用上，即使是很小的支出，經折現率調整后，在不動產價值上都將產生顯著的影響。舉例來說，假設公共區域管理費支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據租約規定由承租零售商承擔，若能將這一條款刪除，其差價為$28,100元，以11％折現率計算，則表示購物中心的市場價值將有$255,455的改善。

　　營收的經營管理

　　(Income Management)

　　對購物中心經理人而言，如何實現最大凈現金流入并且不影響購物中心長期生產力與競爭力就非常重要，購物中心經理人對租賃契約的各項內容必須詳細審視，包括：

　　·租賃一般條款

　　·稅負及保險責任

　　·租金減免與百分比租金

　　·公共區域維護管理費用

　　·承租戶信用程度

　　對于長期承租契約可能的條款，下列各項內容應該進行進一步的審視：

　　·重新確定有關稅負的租金條款和其它搬遷稅負

　　·廣告條款

　　·租賃契約中止條款

　　·管理費用分攤條款

　　·基本凈租金條款(包括一般租金、百分比租金、其它費用分攤)

　　購物中心經理人對于其它內容也須深入了解，包括：

　　·當地零售市場的競爭性

　　·社會、經濟、政治及環境變化

　　·特別重視承租零售商的銷售能力、展示企劃和廣告行銷理念。

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