新政下商業地產商機無限險阻重重

　　商機無限 險阻重重
　　“住宅黃了，商業紅了”已經成為房產新政下，投資者們的流行語。隨著近期樓市調控政策的出臺，住宅市場引起了劇烈反響，有人說，中國樓市就此將進入“后房地產”時代，住宅市場將迎來一次深度的大調整。在住宅市場“水深火熱”的同時，商業地產卻逆勢而上、漸露頭角，成交量不降反增。于是，中國樓市的關注者紛紛認為，商業地產將是中國樓市的下一個市場“機會”。
　　為探討2010年樓市新政下杭州商業地產的機遇與挑戰，杭州日報聯同《房產天下》雜志舉辦的“新政下商業地產的機遇和挑戰”論壇于5月28日下午舉行，本次沙龍聚集了近幾年涌現出的杭州商業地產領域代表公司，包括建工地產集團、坤和控股、和達房產、欣盛房產、中豪房產、銀泰集團、新天地集團、戴德梁行、贏商投資、浙江商業地產研究院等房產企業和研究機構，共同圍繞各自領域展開激烈探討。
　　“結合商圈因地制宜”
　　打造具有本土特色的商業地產
　　“在中國操作商業地產，必須要打造出具有中國特色的商業地產。”多年在商業地產領域頗有建樹的浙江商業地產研究院秘書長謝成龍在沙龍的伊始，就提出了這樣的命題。“觀察最近幾年來杭州市場涌現出來的商業地產項目，位于黃龍商圈的EAC項目和濱江的星光大道，可以說是非常典型的兩個案例。在杭州操作一個具有前瞻性的持有物業，結合商圈進行因地制宜的運作，是非常關鍵的。”
　　謝成龍指出，杭州市場商住倒掛已經持續多年，今年我們回顧這樣的現象，應該要清醒進行反思，問題到底出在哪里？“我個人認為，還是在定位上出了問題。杭州的每一個寫字樓不可能都能做到EAC的水準，也不可能每一個寫字樓項目都能將所有的500強企業吸引進駐。因此，就目前的市場判斷，杭州的寫字樓應該重新定位為長三角地區民營企業的總部區域。而杭州也非常適合成為長三角企業民營總部。”
　　針對住商倒掛的現象，戴德梁行杭州公司總經理楊達則認為，并不能以一種簡單的方式去直接比較住商的價格。“因為大家都是水果，為什么一定說香蕉比桃子要貴？”和達房產總經理楊濤認為，對于商業地產，應該有兩個概念。一是用于商業用途的地產項目，二是用地性質是商業的地產項目。商業地產是一個復雜的系統工程。“對追求資金的商業地產項目不要賣，也不能賣，因為賣了之后很多東西就會失控，達不到開發商的初衷。其次，因為不能賣，所以并不是所有企業都能玩得起，只有資金實力非常雄厚的企業才能去運作商業地產項目。”
　　坤和房產營銷部策劃經理何非認為，目前杭州的商業地產確實已經到了蓬勃發展的階段，但是這個發展并不能說是因為新政影響所引發的。所以說新政打壓了住宅，商業地產就一定會好起來的觀點并不成立。“應該說，杭州最近幾年商業地產的蓬勃發展主要還是基于兩個利好效應，一是以地鐵為主導的軌道交通優勢，其次是城市功能的升級。”
　　“商業地產正進入一個上升通道”
　　開發商業地產
　　要承當更多的社會責任
　　對此，建工地產集團副總經理高賢林分析指出，商業地產一直具有周期性的發展特點，從目前市場觀察，確實現在杭州的商業地產正進入一個上升通道。
　　“首先，中國的房地產市場從住宅來看基本上是一個政策市。通過幾輪調整以后，我們的房產商一直在思考的一個問題是，究竟怎樣的房地產企業的贏利模式是優質的。香港的新鴻基地產、嘉里地產等公司，都長期維持銷售型物業與持有型物業的良好比例。所以他們能夠抵御這種周期的波動性。所以，一個企業，只有做到盈利模式、財務結構、利潤結構來源以及現金流和持有租金收入之間的平衡，它才是一個良好的房地產企業，才是一個優質的房地產企業，才是一個不僅能做大，而且能做強的房地產企業。”
　　高賢林指出，作為商業地產的開發商，應該擔負起企業的責任和社會的責任。因為商業地產的開發規律和住宅是非常不一樣的。“由于資金投入巨大，所以作為開發商，必須要熟悉商業規律，要懂得業態分配以及要舍得投入比較高的管理成本。如果開發商不具備這些能力的話，我個人認為盲目進入商業地產領域是非常危險的。商業地產是非常理性的一個市場，永遠不會說是頭腦發熱做事情，這就是為什么商業地產難做的原因，所以開發商在做商業地產要沉得住氣，耐得住寂寞。”
   “地段地段還是地段”
　　新政下的商業地產投資哲學
　　地段地段還是地段，這一經典的名言同樣適用于當前市場環境下的商業地產投資。
　　高賢林指出，商業地產的投資不能將住宅的投資眼光帶入商業地產投資中，所以投資者首先要考慮清楚，自己投資商業地產，究竟是博租金還是博物業的增值。高賢林提醒指出，如果是博物業的增值，“那么我應該勸眾多投資人不要輕易進入商業地產投資。”
　　對此，浙江商業地產研究院秘書長謝成龍表示，從個人投資者角度考慮，應該重點關注三個方面的問題。首先是投資必須跟著政府的規劃走。其次是跟著品牌開發商走。再次是跟著利好的消息走。對于新近涌現出的商業地產投資熱潮現象，謝成龍提醒指出。“雖然最近商業地產有一些機遇和前景，但是我認為在未來五到十年內商業地產永遠不是主角，我覺得住宅還是主角。”
　　而與會內人士也認為，投資者對商業地產一定要保持非常理性的判斷。雖然從宏觀面來判斷，現在的商業地產發展周期正進入一個上升的通道，但是相信經過一段時間的調整之后，眾多投資客還是會回到住宅投資領域。而和達房產總經理楊濤則認為，針對目前市場，小戶型的酒店式公寓在接下去的一段時間，應該仍存在一定的機會。
　　中豪房產策劃部居川鳳認為，投資任何一個物業來講，都是要看這個物業所處的地段和租售比，尤其是商業地產項目。贏商投資運營總監馬麗娜認為，消費者在選擇投資商業地產時，一定要從三個方面進行冷靜的評估：前期的規劃，中期的招商，最后是運營管理。所以投資人首先要關注操作項目的公司到底具不具備這方面的理念。其次，投資人還應該分析項目做在商圈未來的發展潛力，關注周邊沒有一些大的聚客項目，人流量達到沒有，這些因素都是可以從規劃中去進行解讀的。

點擊次數:688