商業地產融資創新六大路徑

    中國房地產行業高速發展了20 年，其融資問題一直是行業關心的焦點。不過，業內的探討集中于融資的方向、品類等方面，而忽略了結構性、專業化和現有方式的創新和管理。其實，在面臨行業調整和美國金融海嘯雙重困境的當下，這些問題應該引起重視！  

　　預售的法規化：在香港和美國，對房地產預售都有更嚴格的管理和風控機制。比如，香港的預售款引進了第三方銀行托管、第三方監管等制度，避免出現開發商挪用、卷款等惡劣后果。其實，預售也是一種準金融產品，尤其是商鋪“售后包租和承諾回報”就是一種典型的投資產品。建議借鑒私募基金的管理模式，引進第三方法律監管和擔保機制。既能更好地規避風險保護投資者的利益，同時也解決了開發商的資金短缺問題。 

　　墊資的信用化：中國的房地產企業一直扮演著甲方的霸主地位。墊資已成為行業人所共知的潛規則。而拖欠資金、信用缺失已成為嚴重的金融問題乃至社會問題。如何在房地產產業鏈的不同企業和機構之間，建立一個互相了解、互相承諾和互相制約的信用鏈和信用體系？國外和國內其他行業都有類似的模式可以參考，比如溫州商會、國外行業性的會員和擔保一體化的信用聯盟等。 

　　信貸的多元化：多元化信貸是指如何推出一些更符合行業特點、區域特點和專業特點的信貸品種。比如租約抵押貸款、適合商業地產持有經營周期的中長期貸款和開發（項目）貸，包括對在建項目、不良資產和并購性的貸款，等等。同時能夠根據房地產資金鏈不同階段的結構性需求建立健全一攬子的包括私募、信托、擔保、信貸、按揭、預售、上市和REITS 等組合性和細分化的解決方案。避免總量失衡和系統性缺失的經年問題。 

　　資產的證券化：隨著個人按揭貸款的規模不斷增長以及滯后效應的顯現，抵押物資產和持有型資產的累加，未來中國的資產證券化任重而道遠。當然如何既能保持金融一級創新，又能規避美國金融衍生品的風險，對我們的監管部門是一個嚴峻的考驗。 

　　土地的梯度化：土地的稅費收入是中央和地方財政的主要收入。政府在大力推進城市化進程和招商引資時，在土地的定價、支付方式和周期上能考慮房地產的周期和專業特點，采取相對靈活和彈性的政策特別是針對商業地產長期持有經營（租賃型）為主，投資回收期長，應采取區別于銷售型的住宅，采取分期和延長付款時限等方式。從而推進中國的商業地產進入更加良性的發展軌道。 

　　股權的開放化：中國大多數房地產企業形成了股權封閉、利潤獨享和管理獨占的習性，對債權式之外的多元化股權和組合性合作多有排斥意識。在今天，房地產行業和企業面臨著積極和主動尋求變革，重塑行業形象，通過開放股權和管理權，制訂更加合理合情的定價模型和利潤率，引進戰略性和策略性的投資者，引進技術性和互補性的合作者，向政府和社會特別是消費（投資）者靠攏和妥協，學習其他先進行業和周期性行業的成功經驗尤其是金融資本行業的游戲規則，不僅渡過短期的難關尤其是資金的緊張，才能完成商業模式和企業運營方式的本質性和長期性的超越和轉型。

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