持久的商業經營管理，而不是商業的物業管理

    與住宅開發相比，商業地產開發更具專業性，涉及的利益方更多，包括發展商、投資者、經營者及消費者，是一種建立在多種專業平臺上的經營行為。

    從商業地產的特點來看，商業地產是長線投資，需要有長達幾年的市場培育期，無法在短期內回收資金，因此資金回收和市場培育的矛盾是商業地產發展商必須要解決的問題。歸根結底是如何在合理周期內回收資金，即采取何種經營方式的問題。根據經營方式來決定對后期商業管理的需求。 
 
　　根據所有權和經營權的不同組合方式，商業地產的經營模式有多種:
 
　　1.只售不租，出讓產權，很快收回投資；
 
　　2.只租不售，開發商掌握產權；
 
　　3.租售結合，開發商掌握部分產權；
 
　　4.不租不售，開發商同時掌握著所有權和經營權；
 
　　5.與商家聯營，以物業為股本，成立專業商業經營公司，合作或合伙經營；
 
　　6.以物業與其他人共同建立商業經營公司，專門經營其開發的商業物業，并以租賃的方式從其手中租用他的商業物業，同時享有租賃收入、合伙經營收益、物業增值三部分利益。
 
　　其中，第一種經營模式，即“只售不租，出讓產權”的模式，是舊有商業形態普遍采用的經營方式，其特點是開發商能很快回收資金，但非常不利于商業項目整體形象和品牌的塑造，不利于后期的統一管理和經營。
 
　　對于大型商業項目來說，“統一管理、統一經營”才能有效保障投資者和商家的利益。經歷商業地產發展的幾次變革，投資者也越來越多地認識到這一點，并把能否做到“統一管理和經營”作為選擇商業項目的重要標準之一。
 
　　目前，最為盛行的“產權式”經營模式，即由開發商將商場分割成若干獨立產權的鋪位出售給投資者，投資者不直接參與商場經營，而是通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營。在這樣的經營模式下，投資者只擁有物業的所有權，而不擁有經營權。由經營商通過商業運作，將開發商、所有人與經營者高效而有機地結合在一起，各得其利。

    這樣的模式，降低了置業門檻，但是對開發商的實力，特別是后期管理提出了較高的要求，需要強有力的商業、物業管理服務做支撐。借助后期專業的商業、物業管理服務，有效解決投資者與經營者之間業權分散與經營場所統一管理的矛盾，即所謂的二元消費主體間的矛盾。

    商業地產發展面臨的問題
 
　　可以看到，商業地產正在面臨非常關鍵的轉型期。轉型時期是商業形態、商業模式最豐富，競爭最激烈的時期，也是我們發現問題、解決問題的關鍵時期。
 
　　通過對商業市場、消費者的詳盡調查，我們發現目前的商業存在以下問題:
 
　　1.商業地產的同質化嚴重，項目缺少前期市場調查和策劃，造成商業供應總量過剩，但結構失調，存在結構性缺口。
 
　　2.缺乏集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的大型購物中心�，F有商業項目功能普遍比較單一，注重購物，但忽視綜合功能的開發。
 
　　3.具有城市代表意義的主題商業街還未形成。文化的，才具有生命力，一個商業項目所蘊含的文化價值，就是這個商業項目最為核心的競爭力。
 
　　4.發展商重開發而輕經營，經營方式落后。
 
　　5.缺乏專業的商業管理，商場服務體系欠完善。
 
　　這些問題和矛盾的焦點與商業地產開發所處的起步階段分不開�，F階段發展商對于大型商業項目的開發前景和實際操作把握還遠遠不夠。甚至是對商業地產的了解、對風險的估計、對商業地產的本性認識以及對項目的招商、管理重視都還不夠，由此造成潛在風險巨大。這些都需要引起我們的重視并從理論和實際操作中來調整我們的開發行為，適應轉型時期的發展。
 
　　因此，在進行大型商業項目操作的時候，除了注意準確把握項目市場定位，走差異化路線，填補市場空白，注意把握現代與文化繼承的問題外，更重要的是需要發展商加強對商業項目的本性的把握，選擇最佳的經營模式，加強后期經營和管理，完善服務體系。
 
　　
 
　　目前商業地產市場的火爆只是銷售的火爆，而不是市場運作的成功表現。
 
　　目前，在很多場合我們都聽到了“商業地產市場火爆”之類的論調，市場上大大小小的商業項目也在如火如荼地開發建設。后來營銷認為，目前商業地產市場的火爆只是商業地產銷售的火爆，而不是商業地產成功運作的表現。
 
　　經營管理能力是目前國內商業項目的開發主體最為忽視或者頭疼的問題。經營性商業項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創造營業收入的主要組成力量。商業項目的功能就是要幫助商戶去創造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業面積的賺錢能力。這就是商業項目經營管理的價值所在，也是商業地產成功運作的關鍵所在。
 
　　后來營銷認為，目前大量的商業項目存在“為招商而招商”的傾向，商戶組合缺乏競爭力和協調性，開發商為了招商指標，不能全面考慮商戶的組合，為未來的經營管理也帶來了隱患。因此，商業項目的定位、規劃、招商和經營管理是一個有機的整體，必須全盤考慮。
 
　　其次，，在目前的商業地產領域中，普遍存在著物業管理指導下的“商業管理”體制。目前，大多數的開發商把眼光盯在了前期的開發上，地產公司通常會采取將開發好的商場直接出售給中小投資者，出租給零售商的做法，實行的是物業管理指導下的“商業管理”體制。開發商重視的是商場有多少面積出售了，由于出售方式的存在，使得發展商把目光從長期拉向了短期，盯到短期利益上，這無疑與商業項目依靠持久經營而獲取動態收益的經營原則背道而馳。
 
　　因此，我們倡導的是持久的商業經營管理，而不是商業的物業管理 .

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