浙江(義烏)商成市場研究所是義烏市商興成市場投資管理有限公司下設的研究機構。研究所以“興旺專業市場,成就商業地產”為宗旨,專業致力于商品交易市場、專業批發市場的研究。擁有一批精通國內外市場狀況、經驗豐富的高素質專業人才,還邀請了商業地產界及學界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發展目標是打造民營經濟研究院行業研究所品牌,并成為國內商業地產研究……
商鋪換租率通常是指商業項目中,在某一時段內,各類更換租戶或因經營不理想擬更換租戶的小型商鋪個數與所有小型商鋪數之比率。本文所提的小型商鋪是指主力店群之外的其他商鋪,在國內很多城市,這些商鋪的銷售也成了開發商回籠資金的主要渠道。
商鋪換租率能夠反映該商業項目經營的穩定性。一般來說,換租率越低,項目經營穩定性越高。但換租率不一定能準確表示一定時期內該項目的可獲利程度,有些項目因收租率很低,雖然換租率低,可難得有利潤。
這二年來,我國很多城市有些大型商業地產項目陸續開業,大家也隨著發現了在開發商業地產項目過程中存在很多問題。其中最為典型的就是小型商鋪的換租率其高,有的高達50%。這個問題令開發商異常煩惱,有的開發商則試圖尋找專業的商業管理公司全權受托管理,可其結果多數也不甚理想。 在受邀考察了多個問題商業項目后,深圳富智商業地產策劃顧問通過對其進行分析,總結出可能導致高換租率的部分原因。
原因一:功能定位或業態組合出現偏差。
現在,大家對這個問題都比較了解,不像三四年前的時候。商業功能定位和業態組合是商業項目運作的指導綱領的主要內容之一,商業功能定位或業態組合出現偏差,則“差之毫厘,謬之千里”是最恰當的描述用語,這里就不多提了。
原因二:招商時把握品牌定位準確度欠佳。
大型商業項目的招商工作是一項綜合運用的細活,而非有些人認為的簡單的“口力”勞動,招商過程含有的 腦力勞動成分也比較高。特別是在競爭激烈的商業環境里,招商時有必要對擬進駐的品牌進行銷售預測及經營成本分析,同時要考慮意向租戶進駐的目的性,是直接經營獲利?還是展示商品或服務推廣?了解這些之后,你就可以為意向租戶進行投資的初步可行性分析。
對于非展示商品目的的小型商鋪經營者來講,若該品牌進駐后的3-6個月內無法達到盈虧平衡點,則該商鋪的換租的可能性非常高。反之,換租的可能性較低。
原因三:首個經營周期的租金基數太高。 很多開發商認為,招商代理商的招商傭金應與租金收入直接掛鉤,租金越高,傭金越高。同時認為,高租金對開發商來說并非壞事。其實,這是非常錯誤的想法!商鋪的首個經營周期的租金基數太高,不但減低招商的成功率或滿意度,而且使進駐后的品牌經營難度增大,間接提高了商鋪的換租率。
高租金不適宜用于新項目各類商鋪的首個經營期,這個經營期應采用“放水養魚”的低租金策略,降低商鋪經營者的經營成本,從而減少商鋪換租的可能性。深圳富智商業顧問非常認可某大型商業項目開發商老總的一句話----“我們現在不是“放水養魚”,而是“放血養魚”。這個項目規模雖然非常龐大,但其在“放血養魚”的經營原則下,能夠在堅持中越做越旺。 原因四:首個經營周期的第一個租期太短。
有些開發商覺得,租期越短對開發商越有利,開發商能夠按照項目營業后人氣來決定未來租金標準。其實不然,對于新開業的項目,一般要經過3-5年的市場培育期,有的甚至更長,在這段培育期中,開發商應盡可能讓經營戶穩定經營,并在經營初期給與一段時間的免租期或其它實際性的優惠政策支持,以幫助經營戶們能夠和開發商或商業管理公司共同做旺整個項目,為商鋪的增值創造條件。
租期太短,經營戶的經營信心較差,很多經營戶只能抱著試試看得心理,對于商品的選擇和營業員的委派等問題不夠重視,也不夠大膽放大投資額,從而導致經營不太理想,最終也只能在無利可圖的情況下撤出項目,加速了商鋪的換租。
原因五:整體推廣中忽視對商鋪商品或服務的推廣。
很多商鋪高換租率的項目,其開業后的整體推廣力度還不小,可惜多數是整體的概念推廣,采用的多是各種大型活動,對于聚集人氣的確能起到很大的作用,但是,由于無**流將各個商鋪的促銷信息傳達出去,各商鋪的促銷效果較差,也打擊了經營戶對商品或服務的銷售信心。
原因六:忽略對租戶新手的經營技術支持。
一個商業項目中可能有一小部分租戶是新手,這也是招商手段多樣化的結果。新手的經營對各方來說風險均較大,新手的經營成功率相對低些,其經營的商鋪換租的可能性也相對高些。商業管理公司如能夠在經營技術,如商品調換、營業員培訓、商品促銷等方面給與足夠的支持,相信新手經營的商鋪換租的機會也可能低些。
不同項目的具體情況不一樣,高換租率的可能原因也不止這些,我們也正在實踐中探索這些問題及其對策。
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