談談售后包租

售后包租已經成為商業地產用于促進銷售，吸引投資的一種常見方式。但是最近有媒體報道國家相關主管部門提出售后包租銷售模式涉嫌違法。一時間激起市場的極大反響，眾說紛紜，商業地產市場波瀾乍起，引起開發商、投資者以及相關業者多方關注。

    對于具有一定閑散資金的投資者來說，由于不動產投資具有回報比銀行高、風險比股市低、理財相對靈活輕松等特點，成為大多數游散資金的主要投資渠道，而商鋪投資又因為其預期收益大于住宅和其他類別產品成為不動產投資首選。
    在商鋪投資過程中，收益和保障是影響投資的兩大基本要素，投資者最關心的是投資的收益有多少，投資的保障有哪些，而售后包租則成為解決這兩個難題最有效的手段和措施。這種方式本來很好的化解了交投雙方的障礙，對于商業地產開發融資具有一定的積極意義，但是在一些缺乏規范市場環境、缺少相應監管及法制措施的地區，這種方式反而成了許多沒有開發經營能力的開發商的圈線手段，并且由此引發了諸多的債權債務糾紛，形成不良的社會影響。對此，建設部提出“售后包租等銷售形式存在很大的風險隱患：一是可能存在欺詐，開發商在以所開發的商品房屋為擔保取得銀行貸款的同時，向購房者銷售該項目，有的甚至是攜款逃匿。二是開發商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項目上，一旦項目運作的某一環節出問題，會導致資金鏈斷裂。三是項目建成后經營不善，無法達到預期收益水平，無現金流兌付。四是所購商品房屋位置不確定，無法辦理房屋所有權證。五是往往涉及復雜的權利關系，易引發債權債務糾紛等。”等警示，并依據《商品房銷售管理辦法》第十一條的規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”，指出售后包租涉嫌違法。可見，售后包租這種銷售方式已經引起國家主管部門的相當重視。根據這些提法我們可以看出，主管部門主要針對項目尚未竣工同時又以圈錢為目的的售后包租行為，這種行為與正常的養鋪銷售可以通過以下特征加以區別：
    一是投資回報比率的高低
    商鋪投資一般的成本回收周期為12－15年，個別處于城市核心區位、交通條件優越輻射能力強、周邊消費力旺盛、規劃設計先進、招商運營成功的項目能實現7－10的成本回收周期。
    也就是說一般商鋪的年回報率在8％左右，超出這個回報率的承諾值得懷疑。
    二是回報年限的長短
    通常以圈錢為目的的售后包租會承諾一個相當長的回報年限，少則10年多則20年，這樣的包租年限，目的不言自明。而真正出于化解投資風險、承擔開業及培養期的責任和壓力、由投資人享受成熟商鋪經營收益的開發商來說，一般會采取由客戶自由選擇，可自營、可自租、可托管且首次托管年限3－5年的方式。
    三是對待租金返還的處理
    近年商鋪銷售出現了包租金額折算成購房首期款的包租新招，這種招數看似大大降低了首付門檻，可實際上更反應出開發商的底氣不足和對資金回籠的急切，投資這樣的項目無疑有較大的風險；而有實力的開發者則會通過規范專業的商業管理公司在開業后按期履約支付業主租金。
    四是銷售面積的比重
    大多數全部銷售的商業物業一般存在開發商賣完走人的可能，而銷售不超過30％商鋪物業，剩余物業由開發商持有產權并經營的項目更值得信賴；
    五是銷售商鋪面積大小
    完全以銷售為目的的項目，會把商鋪面積劃分到盡可能小，完全不考慮經營的需要，只以降低銷售門檻為目標，這樣的商鋪，即使承諾再高的售后包租也是枉然，因為沒有經營的支撐，沒有商業價值的實現，承諾的租金就成了畫餅充饑。而負責任并且對商業運作具有深刻認識的開發商會從經營的角度出發，結合商家經營的需要劃分商鋪，合理安排商鋪面積的大小，并且商鋪的面寬進深比率適當，符合商業經營的規律和商業變化發展的要求。
    售后包租雖然存在種種的風險，但也并不等于這種方式就完全是陷阱，只要投資者擦亮眼睛，學會分辨，在作出自己的投資決定之前，不要去看承諾的回報年限，要看看主要入場經營者特別是主力商家的租賃年限，不要看承諾的回報比率高低而要看目標項目的招商平均租金水平，不要看給你的租金是否一次性折算到首付而要看項目的持續經營能力和管理團隊是否專業，不要看開發商給你的單一承諾，最重要的是分析這個項目的綜合商業條件和發展預期。。。。。。
    投資商鋪的唯一保障是經營，實現投資收益和回報還是要靠經營，適當、合理的售后包租只能化解部分投資風險，真正的風險需要物業的所有者、經營者、投資者共同承擔，而經營的成果自然也是共同分享。

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