商鋪變相減租獲得雙贏 買家多以閑錢投資

    行內認為金融風暴對商鋪投資市場影響并不大，廣州商業旺區依然保持其原有的繁榮景象。
　
  　金融風暴影響百業，零售業首當其沖。近段時間，廣州不少經營零售業的租客向業主提出降低10%~20%的請求，但難獲業主同意；有業主反而提高租價放盤。

　　不過，也有部分業主愿意暫緩或免去租客每年一度的租金遞增部分，以獲得雙贏結果。

　　美聯物業商鋪部吳鋒表示，租價調整是市場中的正常現象，無論什么市場狀況下都會出現，在目前市場情況下也不是普遍現象；另外市道并不如外界所形容的那么差，市民的消費欲望還不低，市場不會因此受到巨大影響。不過他認為一旦租客向業主提出減租請求，一定是因為經營上遇到困難，業主心態未必一定要那么強。

　　延遲租金遞增部分

　　不過，據了解，也有一些商鋪業主采取了“變相”的降租行為，比較普遍的是延遲或減免商鋪每年的租金遞增部分。一般來說，商鋪租約不只一年，因此租約合同中注明了每年的租金遞增幅，通常為租金的5%~10%。如第一年商鋪租金為10萬元/月，第二年就增加為10.5萬元/月~11萬元/月，以次類推。

　　部分商鋪業主雖然不愿意降低租金，但考慮到市場情況而愿意“讓利”，延遲或減免租金遞增部分；也有業主同意在當前租金價格上延長租期。這種“退步”使雙方都能獲得相對穩定的投資或經營環境。

　　對于沒有獲得任何讓步的租客，在此情況下就只能接受業主決定；也有租客主動提出解除租約，甚至不惜賠償違約金。比如一名零售租客原來的日營業額為2萬元，可承受不菲的租金；但目前日營業額降低為1萬元，無力承擔租金，因為考慮到“長痛不如短痛”，最后寧可賠償走人。

　　雖然租金市場受金融風波影響有所動搖，但商鋪買賣投資市場卻運作正常。吳鋒觀察發現市場一如平常，商鋪投資者心態穩健，按其原有計劃理性入貨，沒人能趁“逆市”大手入貨，撿到大漏；也沒有筍貨以“跳樓價”出現。

　　商鋪無折舊風險

　　中原地產商鋪部勞耀洪認為商鋪買家多以閑錢投資，其投資特點是穩健、不冒險，不會投資風險高的領域，因此在金融風波中不易受挫；而商鋪無折舊風險、租金收入穩定，具有長線計劃的特點和長線持有的價值，對于投資老手來說投資商鋪并不是突發性的投資行為。因此商鋪市場在金融海嘯背景下依然保持原有的活躍。

　　與住宅市場受金融危機影響巨大、價格出現較大跌幅不同，商鋪市場難以出現大肆拋貨行為。行內人士建議投資者以平和心態按商業規律投資，不要心存撿漏、套利的想法。

　　怎么選商鋪

　　二線商鋪值得關注

　　美聯物業商鋪部吳鋒認為，老城區的二線商鋪有投資機會，如人民中、江南大道、寶崗大道等，部分小商鋪的投資回報率可以達到7%~8%之間。不過，他認為如果心存短期投資就不可輕易投資。

　　另外，小區商鋪也有機會獲得較高投資回報率，如六運小區、天河南一路等地段，但涉及住改商問題，具有投資風險；淘金、華景新城等小區商鋪也有投資價值，不過投資者要考慮到小區商鋪具有局限性，通常受制于小區的發展速度、居民的生活取向，有“過時”的風險性。

　　一手商鋪要守得住

　　中原地產商鋪部勞耀洪認為，一手商鋪的缺點是需要長時間等候，投資者要做好“守”的心理準備。不過據他了解，多數商鋪投資者完全有實力守得起，這從珠江新城的交投活躍程度可見一斑。雖然預期珠江新城的崛起和成熟至少還需要8~10年，但目前其商鋪最高價可達13萬~14萬元/平方米。勞耀洪建議投資者可關注東曉南、海珠區、廣園東等政府長遠重點打造的片區。

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