房企加速轉商業地產 商業帝國浮出水面

　　“史上最嚴厲的宏觀調控”密集出臺，讓2010年成為房地產最為起伏跌宕的一個年頭，大起大落的市場格局，使得開發商必須隨之作出果斷而又快速的策略調整，復雜的形勢下，也只有先知先覺者能夠贏得先機。

　　集中度提升大勢所趨

　　在萬科宣布年銷售超過800億后，保利地產隨即跨過500億門檻，一線地產商的規模已經達到新的高度。各家開發商剛剛披露的10月銷售數據顯示，中海、恒 大、綠地、綠城等幾家企業都有可能在今年實現500億銷售突破。
　　單個企業規模的不斷膨脹，讓行業集中度提升成為繞不開的話題。
　　據中國房地產測評中心統計，進入2010年，中國房地產上市公司50強榜單的門檻收入為19.81億元，平均房地產業務收入為80.35億元，房地產業務收入在100億元以上的企業有11家，50億~100億元的有15家，50億元以下的24家，在平均值以上的有14家，前10強企業房地產業務總收入占前50強業務收入比為52.04%。
　　根據數字的變化，該中心由此判斷：房地產行業規模化趨勢明顯，優勢向龍頭公司集中。
　　從企業數量和各家企業的市場占有率上看，國內房地產堪稱充分競爭行業。數據顯示，萬科2009年的市場占有率約不足3%，而保利地產則僅為1.3%，銷售額排前五名的開發商總體市場份額離10%都相差較遠。
　　但不少大開發商相信，這種局面在未來若干年會發生改變。“集中度勢必相應提升。”萬科董秘譚華杰表示，“將來會有企業在達到巔峰狀態時，其市場占有率接近10%。”
　　保利地產董秘岳勇堅也認為，行業的集中趨勢不可逆轉，“以前我們只在一線城市的土地拍賣上碰到一些同行，但現在你會發現大家在很多城市都能碰到。這說明很多企業都將戰線從一線城市拉到二三線，而當地的小企業在土地競爭中就會敗下陣來。”
　　廣發證券房地產行業分析師沈愛卿表示：“現在的政策調控讓市場進一步陷入調整，加上大發展商逐步布局到二三線城市，越來越多客戶將轉向有品牌優勢的大公司，市場集中的趨勢基本可以確立。”

　　商業帝國浮出水面

　　除了在住宅開發市場擴大市場份額，大集團的另一個動向則是快速向商業地產領域挺進。
　　住宅開發受到宏觀政策調控的時候，投機市場開始將眼光投向商業地產。“市場低迷的時候，人們可以不買房，但是不可能不消費。”在此判斷下，商業地產的領頭企業大連萬達盛極一時，而香港開發商的“地產+商業”模式重新引起國內開發商的關注。
　　就連曾積極推崇美國模式的萬科，也已經重新調整自己的定位。年初至今，萬科在商業地產領域的布局已經涉及北京、上海、深圳、武漢、西安、東莞等城市，既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內陸區域中心城市。
　　同時，保利地產也確定了集團的“四大業務板塊”，即商品房、保障型住房、商業地產和旅游地產。
　龍湖地產也在多個場合透露，大力發展商業地產，是龍湖地產最新制定的發展戰略之一。“到2014年，龍湖在國內運營的商業項目將超過30個，經營面積將達200萬平方米，所貢獻的利潤將占公司利潤總額的15%~20%。”
　　國家統計局公布的數據顯示，前三季度，全國商品房銷售面積6.32億平方米，同比增長8.2%。其中，商品住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長27%，商業營業用房增長33.2%。前三季度，商品房銷售額為3.19萬億元，同比增長15.9%。
　　越來越多的開發商都開始由原來的只專注住宅開發轉向住宅兼商業、旅游地產等多產品線的開發。事實上，對于萬科、保利地產等一線地產商而言，住宅開發規模是不可能無限擴張的，因此，當企業開發達到一定規模后，產品線多元化的戰略轉型已勢在必行。

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