揭秘義烏的幾大買房陷阱

     買房子，并不僅僅是選地段、選樓盤、選樓層、選戶型這么簡單。有的房產開發商，廣告宣傳和實際樓盤天差地別，有不少貓膩，而購房戶根本不懂其中的道道，一不小心，甚至即使是多加小心也免不了著了房產商的道。
    如今，一套房子售價動輒幾十萬上百萬元，甚至幾百萬元，買房不得不慎重，不得不多長個心眼。記者采訪了義烏一些上當受騙的購房戶，把他們的經驗教訓公布出來，讓其他購房戶引以為戒，以免重蹈覆轍。

    記者 張海濱

    作為小商品的世界，購物者的天堂，義烏的市場無疑是全國最具規模的市場之一，義烏也是外來人口最多的縣級市之一，但是，與此不相稱的卻是，義烏開發出售的商品住宅卻比較有限。正所謂物以稀為貴，在經濟發達的義烏，這條市場價值規律被開發商演繹得淋漓盡致，圍繞買房賣房，各種怪招迭出，購房者一不小心就會中招。幾天來，記者采訪了義烏的一些購房者，從中整理出了幾大富有“義烏特色”的買房陷阱……

    憑空升層法：

    架空層當成一樓賣

    開發商一招多賺上千萬元

    現在的商品住宅，不管是多層，還是小高層，基本都有一個架空層，架空層多為車庫或儲藏室，因此，商品住宅的一樓事實上是該建筑的第二層，依此類推，二樓就是第三層……讓人想不到的是，就有開發商打起了架空層的主意，而且這一招一下子就能多賺上千萬元。
    余先生早先在義烏鄉下辦廠，幾年前，在朋友的介紹下，余先生開始到城里購買商品房，結果第一次買房就遇到了“被升層”的尷尬。
    余先生買的是一幢小高層的二樓套間。在售樓處看模型時，售樓小姐說得很清楚，房子有架空層，主要是用做地上車庫，因此買了二樓的房子就等于買了三樓的房子，非常劃算。余先生想想，自己和老伴都已經是50出頭的人了，樓層太高，爬上爬下太累，于是，余先生就買了一套二樓的套間。
    經過漫長的等待，房子終于造好了，開發商通知交房。辦了交房手續，領了鑰匙，余先生一家興沖沖地來到自己的新房子前，結果大吃一驚，原來，這房子和當初購買時在售樓處看到的完全不一樣了，底層的架空層竟然也被改成了套間，余先生買的二樓成了貨真價實的第二層，并不是有架空層的“假三層”。

    “第二層和第三層的概念是完全不同的。景觀、高度等差別就不用說了，單單說防盜，第二層就是最困難的，即使裝上鐵籠子也很難防得住非常猖狂的盜賊。”余先生說，事后，他才知道，這一招“偷梁換柱”一下子就為開發商帶來了滾滾財源：首先，架空層當做一樓賣，就多出了4個套間，共約520平方米，按每平方米1萬元計算，開發商就多賣了500多萬元。其次，由于高層是按樓層定價的，樓層每升高一層，單價就要每平方米加120元，由于架空層被當成一樓，也就等于是大家的房子都被升高了一層，從第二層開始，每個購房者都要為此多支付15600元，48個購房者要為此多交70多萬元。兩幢高層一加，開發商就多賣了1100多萬元。

    掛羊頭賣狗肉：

    商用房？住宅？

    擔驚受怕的是業主

    按理說，開發商賣房子，賣的是商業營業用房還是住宅，都應該明明白白告訴購房者，就算膽子再大也不敢在開發的房產性質上做手腳�？墒牵�在義烏福田市場經商的陳先生就遇到了這樣的怪事：買的時候明明說好是住宅，交付的時候卻發現是寫字樓。

    12月11日，陳先生帶著記者來到了該樓盤。陳先生說，他共買了兩套房子，花了100多萬元。在售樓處買房的時候，銷售人員說，這些房子都是江景房、住宅樓，如果不趁早下單的話會后悔的。陳先生還算是比較謹慎的購房者，因為他在義烏、杭州、海南等地已經買過多套住宅。陳先生仔細查看了該樓盤的宣傳資料，只見顯著位置上標注著“戶戶望江，全江景現房高尚住宅”字樣，而且房屋戶型平面圖清一色都是住宅設計。于是，陳先生就交了定金，購買兩套住宅。“正式簽合同那天，開發商將我們200多個購房者安排在同一天簽合同�，F場就只有一臺打印機，大家排隊挨個打印合同，我們當時根本沒來得及仔細看合同內容，就在上面簽了字�！�

    今年7月，開發商通知陳先生可以交房了，直到這時候，陳先生才從別的購房者口里得知，這房子是商業營業用房，和住宅是截然不同的。陳先生連忙翻開合同文本，果然上面寫明該房子是“商業營業用房”，使用年限只有40年。

    原來，陳先生是中了開發商“掛羊頭賣狗肉”的招數。據陳先生說，他當初買這房子就是打算自住的，就是奔著“江景房”、“高尚住宅”而去的，可是現在卻買到了不能住人的商業營業用房。

    據他了解，商業營業用房雖然理論上也能改為住宅，但即使改為住宅也還存在諸多問題：商業營業用房一般不強制性要求設計配套服務設施；土地出讓年限一般為40年或50年；貸款期限一般不能超過10年，且不能申請住房公積金貸款；不能享受商品住宅的稅費優惠；水、電等費用標準一般高于住宅項目等等。

    糊弄忽悠法：

    60萬元遲交5個月

    竟然生出11萬元滯納金

    樓先生想為女兒在義烏城里買一套體面的商品房，準備以后女兒結婚時當嫁妝。經過多方考察，樓先生最后看中了一套期房，價值180多萬元。根據購房規定，樓先生按時繳納了前兩期購房款共120萬元，還差60萬元余款。

    按照合同約定，這筆尾款要在2008年10月份繳清�？墒牵�2008年9月，金融危機全面爆發了，樓先生的生意一落千丈，貨款也不能及時回籠，受此影響，樓先生自然沒辦法按時繳清剩余的購房款了。直到5個多月后，樓先生才籌集到這筆錢，繳清了購房款。

    前段時間，樓先生接到了房產公司的交房通知，讓樓先生意外的是，在交房通知上，赫然寫著滯納金11萬元�！斑@房產公司的心也太黑了吧，比高利貸還要厲害！”想不通的樓先生打電話向本報“浙中周末新聞熱線（13957920264義烏 東陽）”求助。

    記者詳細看了樓先生的購房合同，發現關于買房人逾期付款和賣房人逾期交房的違約責任，在合同上都寫得清清楚楚：如果買房人未能按時交付房款的，在90天內，每日按逾期未付款的萬分之三收取滯納金；超過90天的，每日按逾期未付款的萬分之六收取滯納金（也可以按90天內的萬分之三標準收�。�。但是，在房產公司具體計算滯納金的時候，卻玩了一個小把戲：他們并沒有按合同約定的逾期未付款來計算滯納金，而是直接按照該房子的全價來計算。

    記者算了一下，根據合同約定，樓先生的逾期未付款只有60萬元，按萬分之三計算，每日的滯納金應該是180元，90天就是1.62萬元；后面的60天，按萬分之六計算，應該是2.16萬元。也就是說，樓先生的滯納金按合同約定最高應該是3.78萬元，按照現在一般的做法是5個月都按萬分之三計算，即2.7萬元。而現在，房產公司是按全價來計算的，也就是前面的90天是每天540元，計4.86萬元；后面的60天，每天1080元，計6.48萬元，兩個相加就得出了11萬多元的滯納金。可是，做了這么多年生意的樓先生愣是沒瞧出來。

    空手套白狼：

    未建先賣

    不知搶到的是陷阱還是餡餅

    “在義烏，這幾種買房陷阱只能算是‘小兒科’”�！耙驗樵诹x烏買房子，大家買的都是期房，想要買到第一手、第二手的新房子，就要在土地還沒著落前動手，只是不知道你搶到的是餡餅還是陷阱。”

    盧先生是義烏的一個資深的炒房客，從6年前開始，他就把國際商貿城的攤位交給妻子打理，自己一門心思搞投資，通過炒房狠狠賺了一大筆。

    盧先生說，在義烏，有一批人經常向企業主或者經營戶推銷新的樓盤，事實上，這些樓盤很多連影子都還沒有，開發商還在運作土地，“房托”就出動了。他們把你帶到一塊地方，這地方有可能是一塊荒地，也有可能是待拆遷的廠房，說這里就要開發一個樓盤，想要的趁早，遲了就沒有你的份了。這時候，往往很多人就憑著對朋友的信任，對樓市前景的看好，交了一大筆訂金，有的還要求你全額一次性交清。而這些錢就成了該開發商的啟動資金。

    “這種樓盤，有可能是陷阱，也有可能是餡餅：如果開發商最后運作成功了，你就賺到了；不然，就只能打掉牙齒往肚子里吞�！北R先生說，前段時間，義烏市區的一個樓盤鬧得沸沸揚揚，因為開發商就挖了這么一個陷阱，讓很多購房戶跳了進去。開發商很可能通過關系，利用了某家企業的拆遷補償用地，造起了住宅，在沒有取得商品房預售許可證的情況下，把房子都賣給了“企業主的朋友”。

    這樣的房子，即使開發商神通廣大，也很有可能只能按整幢房子來做成一本土地證和房產證，而很難給里面的各個購房戶做出單獨的土地證和房產證。雖然很多購房者都或多或少地中了開發商的歪招，但是在整體房價快速上漲期，巨大的升值潛力讓購房者很快就忘記了這種損失和不快，然而，萬一你買到這樣的房子，你就只能自認倒霉了。 張海濱  2010/12/15  來源： 金華日報

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