商鋪投資的幾點考慮

第一定律：要做廣泛的市場調(diào)研 可以商鋪為中心，在1.5公里以內(nèi)尋找相關(guān)的商鋪作為調(diào)研目標，1.5公里以內(nèi)的人流交集率達到85%以上，3公里以內(nèi)大概有40%的客戶相交，而超過5公里，客戶就基本不相交了。主要調(diào)查內(nèi)容就是周邊的居住人群層次、消費潛力等等。

第二定律：要關(guān)注城市規(guī)劃 區(qū)域或社區(qū)的規(guī)劃對于投資商鋪來說至關(guān)重要，周邊是否有地鐵規(guī)劃、改道、其他大型商業(yè)項目、社區(qū)規(guī)劃等。如果是選擇社區(qū)商鋪時，一定要根據(jù)社區(qū)規(guī)劃的交通流向，來判斷社區(qū)中人流、車流出入的方向來判斷哪些地方是人們必須經(jīng)過的地方，哪里的人流密度大……

第三定律：要遵循消費習(xí)慣 選對了商鋪的大方向，但是微觀上的區(qū)別也非常關(guān)鍵。比如商鋪的門前是快車道，那么它的價值就不會很大，商鋪的價值取決于短距離的緩行人流！還有比如商鋪必須有良好的可視度、可進入度等，停車還要方便。還有步行道和商鋪之間的高差，如果是2-3步的高差可以接受，如果有5步以上的話，人們進入商鋪的意愿度就會降低，但是如果設(shè)計成緩坡的話，效果會比臺階要好，人們上去的可能性更大。 如果是商場，門口進來第一個商鋪生意往往不如第三個，因為人們看完第一個一般只是留意個印象，還不會做決定，到了第二個鋪的時候會有個比較，到了第三個，才會開始下決心了。有很多人覺得第一個鋪是最好的，但也不妨考慮第三個。 商場商鋪前通道的寬度，對商鋪人流也會有影響，國家規(guī)定商場的主通道不得窄于2.5米，次通道不得窄于1.8米，1.8米和2.5米的通道會有很大的差別，1.8米只允許2個人并排通過，而2.5米的時候3個人都可以過。通道越寬通過的人流量就越快，那么越后面的商鋪就會比前面的好，如果越窄的，流量就越慢，那就前面的好，因為走到后面的商鋪消費者就累了不想走了。

 第四定律：要有心理底線 投資者一定要有心理底線，給自己設(shè)定幾個標準，如果達不到，開發(fā)商或銷售人員說的再天花亂墜也不要買，很多人都容易在別人的影響下熱血沸騰，沖昏頭腦做出了后悔的決定。 投資商鋪“四不要”：

第五定律：不要碰無產(chǎn)權(quán)商鋪 目前在一些二、三線城市的批發(fā)市場，存在一些五產(chǎn)權(quán)商鋪，或者好聽點兒的叫“期權(quán)式商鋪”，以低總價、高返租吸引投資者，開發(fā)商將一個打商鋪分割成5M2或10M2的眾多小鋪子，可能賣給你20年的使用權(quán)，有些會承諾8%甚至12%的年回報，其實這與非法集資無異。如果要是碰到開發(fā)商不講信用，拍拍屁股走人，投資者將會血本無歸，這樣的例子早已屢見不鮮。所以請記住，畫的“餅”再大、再好，也充不了饑。

第六定律：不要買鋪王 開發(fā)商通常會選擇主路口的商鋪，或者根據(jù)人流動線、主景觀點選出一個商鋪作為鋪王出售。因為買鋪王是很多人的夢想，擁有最黃金地段的商鋪，就像兜里揣著一個金元寶，但其實對于能打100分的商鋪和95分的商鋪實際上沒有那么大的差異，但是鋪王和普通商鋪的價格會相差很大一截，這就會增加買鋪王的風(fēng)險。所以提醒投資者最好買隔著鋪王兩到三個位置的商鋪，性價比是最高的。

第七定律：不要買單片街 單片街的劣勢在于商鋪對面可能是圍墻、城中村、鐵路等等，這樣會大大不利于商業(yè)氛圍的形成。

第八定律：不要買比例過大的社區(qū)商鋪 社區(qū)商鋪主要是靠社區(qū)人群的消費來拉動，所以投資社區(qū)商鋪時，一定要關(guān)注社區(qū)中商業(yè)配套的比例，一般社區(qū)配套5-10%的商業(yè)，人口密度低的社區(qū)，最好商業(yè)配套不要超過6%，這樣的鋪子風(fēng)險較小，平均15-20年可以收回投資成本。否則，商業(yè)比例超過10%，就要敬而遠之了。 投資商鋪“四謹慎”：

 第九定律：謹慎投資商務(wù)區(qū)商鋪 商務(wù)區(qū)商鋪的消費人群在收入和素質(zhì)上都會比較高，這是優(yōu)勢。但是商務(wù)區(qū)商鋪的經(jīng)營時間一般從上午的10點-下午6點，而且晚上和周末人煙稀少，這是弊端。所以一般不主張投資者購買商務(wù)區(qū)商鋪，特別是內(nèi)向型的商鋪，會顯得非常被動。 如果商務(wù)區(qū)商鋪看起來實在太誘人的話，比如價格跟寫字樓差不多，或者略高一點，那可以謹慎考慮，但是也千萬不要買二、三樓商鋪。如果投資者非要購買商務(wù)區(qū)商鋪，知難而近，除非他身后的租客資源足夠豐富，埋下這個商鋪后，就馬上有租客跟進，否則商務(wù)區(qū)商鋪極其難做。

第十定律：謹慎投資購物中心商鋪 像北京、上海核心低端的購物中心一般都是開發(fā)商自持，鮮有切散零售給投資者，因為一旦所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離，后期的管理會非常困難。 從街鋪到專業(yè)市場到購物中心，對經(jīng)營管理的要求是遞增的，越需要很強經(jīng)營管理的商鋪就越不適合于投資。如果購物中心的業(yè)主是一家的話，是比較容易管理，但是如果賣散了之后，有幾百個甚至上千個小業(yè)主，管理上會失去控制。所以投資此類商鋪要非常小心。目前這種“店中店”形式經(jīng)營的最好的是上海的正大廣場和廣州的天河域。一般“店中店”承諾的年回報為6-8%，如果承諾更高，就需要投資者留個心眼，別上當。 如果要選擇投資購物中心商鋪，要考慮的幾個方面是：第一，購物中心的經(jīng)營者以前有過成功的經(jīng)歷。第二，如果大部分商鋪開發(fā)商自己持有，只賣掉小部分商鋪，而且零售不超過40%這個極限的，可以謹慎考慮。

第十一定律：謹慎投資批發(fā)市場 如果不是在舊有的批發(fā)市場上重建一個新批發(fā)市場，千萬別進，因為“沒有一個批發(fā)市場是人做起來的。”一個純新的批發(fā)市場聚集人氣要花非常長的時間，對于投資者來說，非常不利。所以，在批發(fā)市場也太和輻射范圍沒有改變的前提下，原有的批發(fā)購買人群是不足以支撐更多或者更大的批發(fā)市場的。

第十二定律：謹慎選租戶 投資商鋪的成功與否，除了買到一個合適的商鋪，出租當然也是很重要的一個環(huán)節(jié)。 商鋪的租金定價有技巧，限住宅的定價是采取類比法不同，商鋪租金定價還要根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)的不同，比如百貨、超市類的租戶利潤較低，能承受的租金也會相對較低；餐飲類的利潤高，但是餐飲類對商鋪的要求更高，要有排煙、排水、燃氣供應(yīng)等等。 人養(yǎng)鋪，鋪養(yǎng)人，商鋪的第一個租戶很重要，萬一第一個租戶經(jīng)營不好，商鋪很有可能慢慢地會變成衰鋪。 雖然商鋪傍上大品牌有各種各樣的好處，比如租期長、付租穩(wěn)定，而且將來對商鋪的估值增高等，但通常大品牌付的租金比小品牌低，簽合同的時候大多數(shù)大品牌會有一些逃跑款，可以隨時無條件撤店，以及對業(yè)主有一些約束等等，所以投資者自己要有一個取舍。

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