限購令下 三大商用物業投資技巧

　  【商業地產篇】
　　
　　商鋪投資大致分為兩類：一類是用以出租或轉手出售賺取收益；另一類是作為資金保值并升值的手段。

    技巧一：商鋪投資的目的
　　
　　購買商業用房的目的大致分為兩類：一類是用以出租或轉手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款，用按揭形式購買的則可以實現租金供貸款的目的。
　　
　　另一類是作為資金保值并升值的手段�？紤]到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調等問題，銀行儲蓄收益少；而股票、債券、期貨市場搖擺不定；純住宅投資回報低，而商鋪投資的魅力就在于它的長期性和穩定性。此外，有相當一部分自營性質的經營商，為店鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設立形象店、旗艦店，展示企業實力、提升企業形象，從而進行品牌傳播。
　　
　　技巧二：租用還是買產權
　　
　　產權商鋪可以轉讓、繼承、出租或用于抵押；而以租賃方式取得的商鋪相對保障就少的多，尤其是發展前景好的商鋪，租金自然水漲船高，經營者額外負擔加重，投資收益卻日漸減少。
　　
　　技巧三：商鋪投資方向
　　
　　根據商鋪類型和所在區域可將投資方向劃分為：純商業區店鋪、辦公樓底商、住宅底商。
　　
　　一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價格比較低廉，經營業態以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主，業態無法覆蓋，人氣不是很旺，所以轉手或轉租的前景相對暗淡。
　　
　　住宅樓底商一般是為居民區服務，前提是必須有足夠的消費人群。從目前天津的情況看，幾乎每個小區都有底商，規劃布局簡單、硬件設施不全、保安系統薄弱，所以價格雖然相對低，但是收益不明顯、風險相對更高。
　　
　　純商業區內的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短所以倍受青睞和追捧。但是前期價格高，負擔重，使一部分人很猶豫。不過現在國內很多城市純商業區的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。
　　
　　技巧四：商鋪投資，幾時出手最劃算？
　　
　　一般來講，開發商都會采取預售的形式進行銷售。預售也就是期房，此時的價格是相對實惠的，這時購買比較劃算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設周期，因為簽署合同后，購買者就要開始還款，而此時尚無法經營或出租，有一段時間是沒有收益的。
　　
　　隨著工程進度逐漸加快，開發商一般都會漲價。尤其是中心商圈內的店鋪，因為正式營業后前景廣闊，開發商是“皇帝的女兒不愁嫁”，到這個時候再購買，付出的就更多。
　　
　　看準項目前景，及時出手，搶先一步往往能占盡先機。

  　技巧五：投資怎樣的店鋪
　　
　　最早的商鋪就是一些臨街的小作坊和雜貨鋪，提供一些日常用品；后來出現了單一形式的購物街和專業市場，各種專賣店出現，但專賣店品種單一，無法滿足消費者更多的選擇，于是出現大型百貨商場。目前充斥國內的百貨商場因為格局簡單、購物環境嘈雜，已經落后。
　　
　　SHOPPINGMALL此時應運而生。MALL的直譯為“林蔭道”，在SHOPPINGMALL中指的是“步行街”。一般地，在類似的商業廣場(購物中心)中，店鋪圍繞一條或幾條步行街來布置，而且這種室內步行街主通道的寬度以6米左右、輔通道4米左右為宜，因為這種距離既能使人群快速到達各個店鋪，而且不會過于空曠，整個商場保持旺盛的人期。
　　
　　SHOPPINGMALL應該非常注重購物環境的設計，倡導的是“購物、休閑、娛樂”一體化的服務，也就是“一站購齊”的理念，而這一點，目前天津市面上林林總總的各種店鋪、商場都沒法滿足。
　　
　　在SHOPPINGMALL內的店鋪，則充分共享充足的人期，所以商機可以有效保證。
　　
　　技巧六：如何選擇鋪位位置
　　
　　目前很多商鋪投資者往往都陷入一個誤區：過分講究商鋪的位置也就是通常所說的“地腳”。
　　
　　實際上，一個成熟的休閑購物中心，地腳已經逐漸被淡化。因為有足夠優越的購物環境、有效疏導人流的室內步行街，所有的店鋪都已經成為一個整體，關鍵就在于自己的經營特色是否能吸引住人。
　　
　　當然，室內步行街交叉處、主入口處和SHOPPINGMALL共享空間的店鋪因為先天條件好，每一個逛商場的人都會經過，所以更受追捧，但是相對價格會更高，所以選擇時也必須全面權衡。
　　
　　技巧七：看準你的合作伙伴
　　
　　商鋪投資非常講究“群羊效應”，也就是看主力店。一般來說，經過多年發展、有成熟商業運作經驗的商界巨頭進駐，都會帶來旺盛的人流。
　　
　　同時，選擇鄰居的另一方面就是要看商場的整體經營業種。SHOPPINGMALL提供的是“一站購齊”的消費模式，最講究的是業態覆蓋，因為只有提供全面的物品，消費者才會長時間停留，而小店鋪的業主則可完全分享這些巨頭們的成熟經驗，更重要的是可以分享人氣。
　　
　　技巧八：選擇有發展前景的商圈
　　
　　每一個城市都有自己的商業坐標，比如北京的王府井、上海的南京路、南京新街口、廣州的中山路北京路、深圳的老街。它們都是城市中古老的中心商圈，無論世事如何變遷、商圈如何更替，這里的商鋪始終都在樂呵呵地賺錢。

    【寫字樓篇】
　　
　　寫字樓雖然會有較高的投資回報率，但同時，由于寫字樓投資總價高，變現期長，對于投資者來說就需要理性地分析，謹慎投資。
　　
　　寫字樓投資技巧一：算好投資回報率
　　
　　每個想投資寫字樓的人，可能都會問到“哪個區域最容易升值”，固然，升值潛力很重要，但業內專家提醒：投資者在投資寫字樓的時候，還是應該首先從個人的資金情況而選擇，首先確定自己能買得起什么價位的寫字樓，之后再在這個價位區間內選擇投資環境相對較好的寫字樓，在這個過程中，投資回報率是一定要注意的問題。
　　
　　那么如何計算寫字樓的投資回報率呢？根據現在通用的計算公式：購入再出租的投資回報率＝月租金?2(個月)/售價。例如，現有一處寫字樓，面積約110平方米，售價約為7000元/平方米，根據此處寫字樓周邊的物業分析得知，月租金約為4000元，計算得知，這處寫字樓的投資回報率為6.2%。投資者即可根據投資回報情況，控制自己資金流。
　　
　　寫字樓投資技巧二：好地段、好物業
　　
　　投資寫字樓有三類人群：想改善辦公環境的公司；中小企業主；純投資者。業內專家認為，寫字樓投資特別要看準其地段價值，尤其要注重該地段的發展潛力，諸如其今后是否會有更多的商業房產出現在周圍。
　　
　　對于純投資者而言，其不僅要考慮寫字間是否租得出去，還要想好要租給什么人。另外，寫字樓所處的交通位置及便利程度也尤為重要，如果地理位置偏遠，交通不方便，相對來講就不適宜投資。如果寫字樓周邊交通線路發達，價位又合適，那就可以投資。專家建議投資者可以選擇在交通狀況比較理想，同時又靠近商業區的地段進行投資。因為這類地區的寫字樓會依賴成熟的配套而迅速被市場接受，同時，又可為日后獲得穩定的回報打下良好基礎。
　　
　　作為投資型物業，寫字樓的增值、保值要通過物業管理服務來實現。物業公司管理的好壞，直接決定寫字樓的用水、用電是否順暢，垃圾清運是否及時，以及車位管理的好與壞等方方面面的問題。相信不會有公司喜歡在臟亂差的環境中辦公，因為這不僅會影響到辦公的情緒，也會影響到公司的形象。因此選擇投資寫字樓時，調查物業公司的管理情況亦不容忽視。除此外之，寫字樓所擁有的停車位多少也很重要。
　　
　　寫字樓投資技巧三：預測投資風險
　　
　　寫字樓出租情況不好的時候，只能閑置。因此，投資寫字樓要承擔貶值風險。寫字樓的貶值大概由兩種原因造成：一是寫字樓本身所處的地段，由于一些市政或其他類似原因的沖擊；二是寫字樓所處的區域，在未來幾年里涌現出過多的新樓盤，從而對現有寫字樓市場構成沖擊。
　　
　　【酒店式公寓篇】
　　
　　酒店式服務公寓，它始于1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”。最早源于歐洲，除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務，真正實現賓至如歸的感覺。酒店式服務公寓是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效的物業，但其本質仍然是公寓。
　　
　　1、租金回報率非常重要，只有租金達到一定的水平，才能滿足資產的回報。
　　
　　因此，確保未來有足夠的租戶需求，并且租戶對于租金有足夠的承受力，非常重要。
　　
　　2、物業本身的品質，包括能夠滿足租戶的生活便利和工作便利的需求。
　　
　　比如會所、餐廳、購物、商務功能等等，也包括房型、電梯、綠化等配套，又比如離機場火車站近的，就給商務人士帶來便利，離大型外資項目近的，就為外籍人士工作帶來便利，因為本地人很少會租酒店式公寓住的，當然流動人口中，中低端人群也不會租，都是租普通住宅樓，只有比較高端的商務人士，外籍高管，才有可能租用，當然強調享受的，肯定租別墅去了。

　　3、要物有所值，性價比較高
　　
　　一方面租價高于住宅，另一方售價又低于住宅，這就是目前大部分酒店式公寓“租金與房價悖論”的尷尬現狀。對于酒店式公寓的房價上漲速度落后于住宅的步伐，業內人士認為，這主要是因為酒店式公寓的客戶主要是投資者，而住宅的客戶既是自住者，又是投資者。后者的需求顯然比前者剛性得多，需求決定價值，更多的需求導致了更高的價格�！熬频晔焦�寓的核心是服務與運營模式，管理的好壞直接決定了租金的價格和出租率，也最終影響著物業的升值情況”。

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