商鋪投資當中常見品種之特點

　　商鋪是實現商品交換的場所，隨著商業地產和服務經濟不斷的發展，“購物體驗”和“感受服務”作為商鋪功能新的內涵不斷得到提升。在投資方面，隨著商業因子沉淀商鋪增值，可以獲得相對住宅和其他地產產品較高的租金收益，并具有不動產投資的屬性，不斷受到市場當中擁有一定資金的中、小投資者青睞。在商鋪投資當中常見的有以下幾種商鋪，住宅底商商鋪，專業市場商鋪，商業街商鋪，產權式商鋪。

　　1，住宅底商商鋪

　　顧名思義，底商是利用住宅區臨街1-2F底層樓體為主體，以社區的消費人群做為主要客戶群體的商業地產形式，也是市場當中主要的投資品種，這是由商業地產市場供應所決定的。這種商鋪通過大量已經成熟和逐步完善的社區、住宅區、商務區、辦公區所沉淀的商業因子帶來各種消費完成其投資回收。

　　特點：準入的業態多樣化；總體市場供應體量在商業地產當中所占比例較大；單個物業總價較低，易被中小投資者接受；面積一般以100平以下的小型鋪面和100-200間的中型鋪面為主；租金回報和租金年增長穩定，能為投資者提供長期、穩定的收益和收益預期；在作為質押品時因自身升值和產租能力較好，受到金融機構的認同，為投資者開辟了新的融資渠道。

　　2.專業市場商鋪

　　這類商鋪對某一區域的商業因子沉淀依賴性不如住宅底商強，但與某一特定商業門類或行業業態有著比較強列的依存關系，準入業態相對單一，若依附生存的商業業態因市政改造，遷址或其他原因造成業態變化會對其造成十分重大的影響。

　　而該類商鋪轉入經營其他門類的能力較差，也構成了此類商鋪的投資風險。因此類商鋪的市場供應量較小，市場對它的認識程度不如前者深刻，但是在全國范圍內也有較好投資案列，如筆者于5年前曾在浙江義務小商品城考察商業地產時，一期使用面積約10平米的小鋪的年金收益越70-90萬元，交易金額在1100-1400萬元之間，為投資者帶來極為豐厚的回報。當然這是很罕見的，也是基于當地空前發展的小商品經濟環境而形成的特例。

　　3.商業街或中央商務區商鋪

　　因商業區多年的商業沉淀而成，多位于商圈核心，是商鋪當中的優質品種，含金量很高。這類商鋪的結構特征與住宅底商商鋪的較為相似，但是也有一些區別，單體物業供應體量一般較大，市場總體供應量有限。結構以框架結構和框剪結構為主。

　　特征：商圈多為有一定年限商業沉淀的區域；客流量大，交易頻次高；商品交易附加值高，升值和產租能力也相應較高；一般情況下出于業態的原因和物管的原因較少用做餐飲。

　　隨著商圈發展和輻射能力不斷提升，商業因子沉淀逐步豐富，商鋪自身的商業價值不斷提升，產租能力隨之提升，商鋪的含金量較好。但是市場供應量稀少，通常一鋪難求。

　　但是，在后期打造的很多商業街市當中，因應供應過大，超出商圈的最佳配比比例，造成租金水平常年處于低位；有的前期售價較高，后期的升值空間已被提前挖掘，租金超出市場平均水平，難以對市場進行后期培育，所以收效不是很好，也造成投資者一定的風險。

　　4.產權商鋪

　　這類商鋪是位于SHOPPING-MALL，購物中心，百貨商場當中的商鋪，屬性是鋪位。

　　特征：無明顯四至和邊界；對商圈商業機構和賣場的經營管理水平尤為依賴，而且應現代商業和現代服務業發展的需求，公共空間較大，公攤系數較高，一般都在30%-50%之間；對商業經營機構經營水平、管理水平和商圈的依賴因素十分重，通常經營、管理機構的水品和所處商圈的重要性是其在投資風險評估方面最為重要的考量因素。

　　但是，擁有眾多成功操作案例的商業機構和經營管理水平較好的商業機構持有或投放的產權商鋪仍被大量投資者所鐘情，造成此類商鋪的兩極分化，好的被強，不好的你推我搡。

　　而在全國范圍內也有較為失敗的投資案列，比如成都市打造的熊貓城城市綜合體案例，供應體量60萬方，試圖在供應體量上追逐商業綜合體的巔峰，但商業業態定位不清，內部動線安排混亂，選址不當，處在春熙路商圈陰影之下等原因，造成大量前期投資者長期投資無回報，養鋪周期過長。

　　鑒于房地產住宅市場調控深入，政策導向和市場情勢均引導投資性資金進入商業地產領域的情況下，通過對上述商鋪的簡單介紹，供投資者提高對商鋪的認識，降低投資風險。

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