九堡商鋪群上演"瘋狂" 多數市場商鋪沒有產權

　　繼新客站商業城、新四季青等市場落成之后，九堡新客站商圈看上去迎來了“第二春”。
　　“10年保底穩漲收益，即買即返18%高額收益。”、“投資**成熟市場，漲幅數倍有據可依。”、“第6年可以申請退鋪，讓您的投資風險歸零。”
　　今年以來，像這樣的廣告傳單和直銷電話飛進杭州的千家萬戶。這當中，有尚未建成的恒大國際建材家居博覽中心、中國五金機電城、義烏小商品城銀沙聯合市場，也有建成兩年未開業的紅星美凱龍金茂MALL，他們都紛紛高舉著“售后返租”大旗，吸引投資客下單。
　　這個看上去很誘人的投資模式是否真如開發商描述的那么美好，光鮮背后是否隱藏著風險，隨著商報記者調查的深入，無產權商鋪“返租潮”的隱憂逐漸顯現出來。

　　多數市場商鋪沒有產權

　　眼下，運營了兩年的九堡新客站已經是熙熙攘攘的客流集散中心了。車站出口的德勝東路上綠化帶都被各式各樣的市場招商廣告占據。
　　當地村民介紹，九堡新客站周邊3公里范圍內，聚集著30多個大大小小的市場。
　　3月25日，記者循著“銷售”廣告，來到了恒大國際建材家居博覽中心招商部。
　　銷售人員王青說，恒大國際建材家居博覽中心將于年底前建成并開業。目前，在售的是木板區1樓和2樓的部分商鋪，價格分別為18800元/㎡、13800元/㎡。
　　市場給投資者的回購政策是，第一年7%、第二年8%、第三年9%；第四年至第八年保底回報為9%，超出部分開發商與投資方1∶9分成；

　　第九年至第二十年開發商與投資方按實際租金的1∶9分成；

　　合同滿五年，第六年投資方可選擇退出市場，若選擇退出市場經營，開發商將全額退還全部已付的商鋪使用權價款。
　　一位衢州來的金先生看了上面幾項條款，打算下單。他算了筆賬，前八年的保底收益差不多在70%左右，差不多12年就可以回本了。
　　王青說，商鋪過幾天就可能要漲價了，要買就得盡快。如果看中，須先預付兩萬元定金，余款要在一周內簽訂合同時結清，不提供銀行按揭。
　　然而記者在開發商提供的合同上發現，這種“售后返租”的已不是商鋪的產權，而是商鋪的使用權。投資者拿到的只有一份《商鋪使用權租賃合同》以及相關補充協議。
　　“這一帶的市場基本如此。”對于產權問題，杭州恒大國際建材家居博覽中心企劃部負責人蔣明星對于產權問題并不避諱，市場的土地租來，他們轉讓給客戶的也是使用權。

 　　“返租”商鋪價格普遍過高

　　然而，這樣的市場并非僅此一家，商報記者調查發現，恒大附近的紅星美凱龍金茂MALL、義烏小商品城銀沙聯合市場、中國五金機電城等市場都是以“售后返租”這樣的模式在出讓商鋪的使用權，只是當中細節大同小異，他們提供投資者的使用期租賃年限為19-30年不等。
　　像紅星美凱龍金茂MALL給出的回購政策是，第一年7%、第二年8%，第三年至第六年每年租金回報保底9%，超出部分按1∶9分成……
　　義烏小商品城銀沙聯合市場，前三年6%保底收益，后三年7%保底收益，超出部分按1∶9分成……
　　中國五金機電城則是，前3年6%穩定年回報一次性返還，后7年保底6%年收益，超出部分8∶2分成……
　　這些市場有些尚未建成，有些還在裝修，但是商鋪的價格都不低。
　　中國五金機電城招商專員李典銀說，去年年底開盤以來,市場B區商鋪都已賣完，D區的200個鋪位只剩下70多個，A、C區也只有少量攤位了，均價在16000元/㎡。
　　而義烏小商品城銀沙聯合市場的銷售似乎更為良好，招商專員羅利蓉說，商鋪的銷售已經封盤，1樓商鋪的價格已經到50000元/㎡以上，如果非要買，1樓、2樓、4樓還各剩一個鋪位，只能在當中挑選。
　　紅星美凱龍金茂MALL則是在27日開盤，定價為16000元/㎡，提前來看盤的人已有不少。銷售現場經理謝海君則表示，不能接受預定。
　　浙江中原中介部總經理趙燮表示，從地段來說，這些市場所處的位置已屬于在九堡客運中心輻射外圈，以目前這些新建市場的角度來看，16000元/㎡的定價，已是高出市場價的三、四成，而50000元/㎡更是讓市場價值遭到嚴重透支。

　　“售后返租”涉嫌吸金

　　事實上，這些高價鋪位的熱銷背后隱藏著一個“強大”的銷售團隊。
　　商報記者發現，每個市場都有一個獨立的營銷公司從中為銷售推波助瀾。如紅星美凱龍金茂MALL有浙江大眾志成房產營銷策劃有限公司，恒大國際建材家居博覽中心則有杭州鑫宏房地產營銷策劃有限公司。
　　一位業內人士透露，這些市場的銷售團隊頗為強大。一家營銷公司的銷售團隊本身就有100來號人，當接下項目之后，公司會在各地設下100多個代理商，銷售人員可達數百人至上千人不等。
　　他們每天不停打電話、貼廣告，在房交會門口拉客戶去看房。有的則預約義烏、寧波、溫州等地的客戶，并開車接送。讓客戶基本集中在一個時間段看鋪，造成火爆的場面。
　　不僅如此，營銷公司時不時提高商鋪價格，促使客戶產生緊張的心理，促使早下單。
　　如此一來，到這些銷售團隊完成任務時，商鋪的價格已經高得嚇人了。
　　以恒大國際建材家居博覽中心為例，這家市場自稱總投資8億元，營業面積為20萬平米，如果按照市場銷售均價為15000元/㎡計算，那么可回籠資金30億元。
　浙江君策律師事務所林忠再律師表示，某種程度上來說，這就是變現的金融投資產品。由于長期返租回報，對小業主而言，商場后續是否持續運營已經不再重要。
　　《中國人民銀行法》、《商業銀行法》以及《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》和國務院辦公廳的多部文件已經涉及過非法金融機構和非法金融業務的內容，并在《關于進一步打擊非法集資等活動的通知》中歸納出的非法集資種類第二類就是對物業、地產等資產進行等份分割，通過出售其份額處置權進行高息集資。
　　“現在通過委托第三方經營管理公司，開發商游走在合法與非法之間的灰色地帶。”林忠再律師表示，但這種做法實質上就是在“返租”外衣下的“非法集資”。對于出售商鋪產權的“售后返租”違反了《商品房銷售管理辦法》規定，屬于違規營銷行為。但如果將商鋪使用權租賃給小業主后，再返租回來，這種做法其實就是“非法集資”。
　　今年1月5日，最高人民法院就對存在虛假宣傳內容的“售后包租”現象做出專門規定：“不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的”，將按刑法第176條有關規定處罰，最高可判十年有期徒刑。

　　投資者面臨產權、收益、貨幣貶值風險

　　“這對于開發商來說，百利而無一害的。”浙江大學管理學院徐金發教授說，這樣的營銷模式，幾乎已經把所有的風險都被轉嫁到投資者身上。
　　然而對于投資者來說卻風險重重。徐金發認為，只要是投資房地產項目，首要因素就是要有產權。只有使用權就意味著，投資者花再多錢也只是一個“二房東”。如果遇到政策、產權方的變化，投資者就束手無策。
　　“這些各種各樣的保底收益也難有保障。”浙江中原中介部總經理趙燮和在商業地產界摸爬滾打十多年。他認為，從經營的角度來說，新建市場7%乃至9%的收益率不可能實現，能達到2%已屬相當不錯。
　　雖然開發商承諾給客戶7%的年收益，但能否一直兌現卻是個問題。可能前兩年會兌現，但是一旦發生資金鏈緊張，“售后返租”的項目就可能出現有頭無尾的情況。
　　趙燮和認為，開發商提前得到了這筆錢，然后再逐年返還給小業主，之后即可全身而退。不過，開發商一般收到錢后不是存在銀行里生息返租，而是不斷地進行開發周轉。一旦其中任何一個環節出狀況，不僅返租無法兌現，整個項目的資金鏈也將出現問題。
　　與此同時，投資者還面臨著貨幣貶值的風險。徐金發表示，像“五年之后，原價回購”這樣的條款，看似讓投資者沒有風險，但五年之后貨幣貶值已經吞噬了投資者的利益。
　　早在2001年6月1日我國實施了《商品房銷售管理辦法》第十一條規定“房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”
　　這一規定填補了我國對售后返租規定的空白。我國有這樣的規定完全是對歷史經驗的總結，像海南房地產業的泡沫，主要是因為以未建成的項目對外出售，返以高回報，投資者爭相購買，在項目未竣工前購房協議已轉經幾手，價格也已高得驚人。開發商無力履約就卷款而逃，剩下爛尾樓和無休止的訴訟，給海南經濟帶來了極大的打擊。

　　規劃、消費、經營主體空缺隱現

　　也許在很多投資者看來，專家們所說的風險是否會出現，還是個未知數。但事實上，隱憂已經漸現。
　　就在投資者們沉浸在“城市東擴，九堡這里將是一個商貿中心”、“地鐵、高鐵、客運中心、商貿物流集散地、四大核心商業中心”、“這里將是世界商貿走廊”等這些開發商的“高談闊論”時，政府的規劃已初現輪廓。
　　前不久，杭州市規劃局公布在九喬市場群規劃中，將九喬市場群范圍定為東至東湖路，南至德勝路，西至和睦港，北至繞城。規劃提出，九喬市場群的開發總量約為800萬平方米(其中受交通條件的制約，專業市場適宜發展規模約為200萬平方米)。
　　規劃將九喬市場群定位為杭州綜合性市場園區和物流園區，“一城多區，產業集聚”的空間布局框架思路。
　　杭州市貿易局網點建設處處長吳堅表示，盡管詳盡的規劃還沒出來，但這些土地性質特殊的市場并不在九喬市場群規劃之內。他建議投資者在投資商鋪時，一定要看清市場的城市規劃審批文件、土地性質、建設許可證，如果這些文件齊全，可以放心投資，沒有這些文件，就要斟酌。
　　一位業內人士認為，這意味著九堡、喬司一帶的這些無產權市場可能均被擋在了政府規劃之外，商圈憑空多出這么多市場，這無疑對當地商貿環境形成了巨大的壓力。
　　“消費需求、經營主體將成為這里最大的空白。”杭州汽車東站小商品市場總經理陳根生說，九堡商圈目前已經面臨著市場過多、同質化競爭問題。
　　陳根生認為，目前九堡很多已經開業的市場招商步履維艱，而更多的市場還在不斷興建擴張，且不說消費需求不能滿足這么多市場，就連經營主體也出現了很大空缺。
　　商報記者的調查證實了部分市場面臨招商難的困境，像去年11月1日開業的杭州瑞紡聯合市場，盡管開業已經數月，但是整個市場門庭冷落，經營戶的空缺讓市場只開出了1樓、3樓兩層，其余樓層的開發仍是未知數。紅星美凱龍金茂MALL雖然市場早在2009年就已建成，但是遲遲未能開業。
　　與此同時，這些市場都將面臨著同質化競爭問題，如家居建材類有恒大國際建材家居博覽中心、紅星美凱龍金茂MALL、美沙家具市場、華東家具城、閩發辦公家具市場等，其定位大同小異。
　　服裝類有新四季青服裝大市場、玖寶精品服裝城、杭州瑞紡聯合市場。
　　小商品類有新客站商業城、杭州東大門商品交易中心、義烏小商品城銀沙聯合市場。
　　汽車、汽車配件則有東部國際汽車城、國際汽配用品城。
　　機電類有中國五金交易市場、機床交易市場。
　　在陳根生看來，產權不清晰、收益保障風險以及規劃、消費、經營主體空缺等因素，都預示著這些市場的命運有很多的不確定性。

　　經營戶，關鍵還是優質的經營戶

　　一個市場商鋪的價值要有所體現，必須建立在市場繁榮、人氣旺盛的基礎上。陳根生表示，要經營好一個市場，培育市場人氣，最關鍵的就是經營的主體——經營戶。
　　一般來說，新建市場經營戶早就應該在前期準備好，而不是等到市場建成開業后才來招商。
　　像杭州東站小商品市場，當初因為市區的環北市場要拆遷，為了安置這批經營戶才興建了這個市場，所以市場一開業就已經注入大量經營戶，盡管一開始經營不是很理想，但確保了市場能正常營業，后來才慢慢有起色了。
　　有了這些經營戶以后，市場今后的工作基本上都是圍繞著經營戶去做。在杭州東站小商品市場初期，由于交通問題，經營較難起色時，市場管理方千方百計花了數十萬元，為市場申請開通公交線路。
　　陳根生每天的工作就是周旋在經營戶之間，為了避免空置率，市場硬性規定，經營戶必須自己來經營，不得轉讓。
　　現在，他們每年還會選出優質的十強經營戶，出錢讓他們去世界各地考察，學習國外的市場經營之道。今年4月份，他們將到越南去考察市場。
　　如今，杭州東站小商品市場是全國最有名的輔料市場，市場的經營戶身價都在千萬元以上，較好的商鋪轉讓費也高達一百多萬元。而在市場建成之初時候，幾千元一個商鋪也沒人要。
　　陳根生表示，即使在汽車東站搬遷之后，市場生意也未受影響。原因是市場已經為經營戶開辦了物流公司，已經不再依賴于汽車東站。

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