義烏商人逐鹿"養老地產"

    “想不到，我們的路子還是走對了。”昨日，在義烏經商辦廠多年的廖張繼對記者說。他所說的路子，就是逐漸被催熱的“養老地產”。

　　廖張繼思路的“正確”在4月28日的國家統計局公布的人口統計數字中得到了印證。按統計數字顯示，2010年60歲以上的老齡人口為1.77億，占總人口的比例為13.26%，比2000年增加了4000萬人，比例增加了2.93個百分點。與此同時，人口出生數大降。2010年0~14歲人口為222459737人，占總人口的16.60%，比2000年減少了6000多萬，比例也下降了6.29%。

　　“人口年齡結構的變化，連國家統計局局長馬建堂都感到震驚。”廖張繼說，“而我，則從人口結構的變化中看到了商機。”

　　與此同時，國家對房地產的調控日益趨緊，在“房價回歸合理”的大背景下，義烏一些地產商正蓄意謀劃轉型。而養老地產或許是他們轉型的一種方式。

　　大中城市釋放養老壓力引商機

　　人口年齡結構的失調其實早在幾年前就已發生。廖張繼說，他曾看到一份調查報告顯示：早在2001年，上海市60歲以上的老人已達246萬，5個人中就有一個是老人，家庭規模縮小到每戶2.7人，已有100萬老人成為“空巢老人”，空巢老人比例占40.65%，預計到2025年老年人口高峰時期，將至少有80%以上的老人和子女“分居”。

　　上面這組數據可以這樣解讀：上海承擔的養老壓力巨大。因此，不少上海老年人熱衷于到上海周邊地區尋找合適的養老居所，其中風景優美的景區和鄉村成為他們的首選。記者去年春游時，途經黃山后山片區，就有很多小區聚居了來自上海等地的老人。

　　早在幾年前，我市武義、婺城、浦江和磐安等地的不少景區瞄準上海的老年人市場。婺城區寺平古村就把農家休閑旅游定位為上海中老年人鄉村旅居養老基地。該村先后投資維修了古廳堂、古民宅7600平方米，建起了休閑廣場、觀賞荷塘、仿古長廊、農耕文化展示廳等景點，同時開設了3家大型農家餐館，18家散戶型農家樂，可同時接待600多人就餐，200多人住宿。從2009年開業至今，已接待國內外游客數十萬人次，其中來自上海的中老年游客占了1/3。

　　此后，婺城區又開發了莘畈、塔石等地的鄉村旅游，也想將這些地方打造成專門針對上海客源市場的“滬上人家”休閑基地。而磐安的烏石村，更是以接待上海中老年游客為主。

　　但我市這些景區主要著眼于旅游市場，跟上海不少中老年人盼望的養老基地還有一定距離。

　　義烏商人抱團逐鹿“養老地產”民政部副部長竇玉沛曾公開表示，目前我國的養老產業，無疑是水平很低的產業，不論是養老床位數量還是養老項目的低水平軟硬件配置問題一直很突出。廖張繼就想突破這種養老瓶頸。跟他有著同樣想法的，還有占恒華、鮑利強等不少義烏商人。

　　早在去年，這些在義烏跌打滾爬多年的商人集體外出，在全國各地一些景區，尋找理想的開發場所。據業內人士保守估計，義烏商人投入的資金已達數十億元，而廖張繼個人就已經籌集了4億元。

　　“去年底，我們已在武夷山圈了300多畝地，打算開發養老地產。”廖張繼說，在那里，他們將按照四星級酒店的標準來規劃設計這個養老度假項目，變“養老”為“養生”，建成以健康管理為核心的候鳥式養老產業機構。除了武夷山，他們結合新農村改造的契機，還在浦江、武義和磐安等地，尋找理想的養老基地。

　　“我們會跟合適的村莊商定共同開發協議，幫助村民整體改造舊村。在改造過程中，我們會嵌入養老地產的理念。”廖張繼說。在實際操作過程中，他們會跟村民簽訂一定期限的新房使用協議，承接上海等地的養老市場。期滿后，他們會將新房整體歸還給村民使用。

　　“養老地產”運行的三種模式中國已經進入老齡化社會，這是房企看好養老地產的主要原因。此前，萬科、綠地、保利、華潤、首創、合生創展等品牌房企開始布局養老地產項目。一些城市也在環境優美的地方推出類似的項目，如廣西就開始打造北景國際長壽養生城。東陽是我市最早介入養老地產的地方之一。早在2009年，東陽市引進民資，建立了一批環境幽雅、設施一流的社會養老機構。

　　目前，在全國各地掀起的養老地產大致有三種模式：

　　一是純銷售模式。不少開發商打著養老地產的旗號，而實際在賣住宅。這種模式的優點在于資金回籠迅速，模式復制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象與規模。

　　二是“銷售加持有”模式，一方面可以回籠資金，另一方面可以利用政策獲取后期運營的持續收入。

　　三是會員制的“綜合地產型”模式，其贏利主要依靠會員制收益以及綜合服務收益，這以上海的“親和源”模式為代表。

　　養老地產模式的催熱，并非偶然。一些觀察人士認為，目前中國50%的城市化率仍舊很低，距離發達國家65%以上的城市化率仍有距離，地產業仍舊將在未來10到15年時間里快速發展，但黃金十年將演變為白銀十年。未來十年，地產商無法輕易從中獲得暴利，不確定因素和風險都在逐步加大。

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