廣州鞋業批發市場進入3.0時代

    專業市場，一直是商業地產中獨樹一幟的風景。作為傳統產業的鞋業批發市場，在廣州已經有近20年的歷史。從一開始的九龍鞋城、歐陸鞋城、廣州新濠畔批發廣場到后來的環球國際步云天地，廣州鞋業批發市場檔次不斷提高，經營模式也在不斷改變。
　　最近，位于廣州大道南的面積達到35萬平方米的廣州華南（國際）鞋業展貿中心正式啟動招商，并明確提出打造集電子商務功能和全產業鏈總部中心配套于一體的新一代鞋業進出口展貿中心。對此，有業界人士指出，其出現標志著廣州鞋業批發市場進入“第三代”，對整個市場未來發展有積極的影響。

　　市場壯大租金猛漲

　　“十幾年前的鞋業批發市場，就跟農貿市場差不多，有些還是鐵棚建筑，商家吃住也都在里面，比起現在的批發市場，真是天壤之別�！弊隽诵瑯I批發市場生意超過15年的林先生可以說是廣州鞋批市場發展的見證者。
　　從當年高第街、西湖燈光夜市的批零市場，再到上世紀九十年代中后期站西路的鞋業批發市場，廣州鞋批市場經過10多年的發展，檔次不斷提高，經營范圍也從省內外批發走向國際市場。
　　目前，廣州鞋業批發市場主要集中在站西路—環市西路—廣園西路、解放南路—大新路兩大板塊和位于廣州大道南的廣州新華南鞋業百貨城。伴隨著市場的壯大，鞋業批發市場的租金也是節節攀升，甚至超過一些一線商圈的商鋪租金。目前體育西、體育東、天河南一路、六運小區等街鋪比較集中的區域，租金高達300元-1000元/月/平方米。反觀鞋業批發市場，以步云天地為例，租金可以去到1000-1600元/月/平方米，國際鞋城也差不多水平。而現貨交易的大都市鞋城，由于倉庫、管理等配套成本的增加，目前租金達到4000元/平方米/月。

　　鞋批市場的“隱憂”

　　然而，在發展的道路上，近幾年廣州鞋業批發市場也遭遇如其他行業一樣的隱憂和瓶頸。廣州一位從事鞋業貿易的企業主王先生對此深有體會。他表示，一些鞋業商圈由于每日人流、車流量巨大，道路經常嚴重堵塞，時間成本和停車等交通成本越來越高，加上這些鞋業市場地處廣州老城區中心地帶，已形成氣候，區域的物業租賃價格也大幅上揚，增加了商家的負擔，直接削弱了市場的競爭力。“我們公司以前在站西路有鞋業檔口，但因為租金太高，去年撤場了�！�
　　記者在流花商圈采訪發現，不少商家都抱怨，由于缺乏規劃，眾多歷史悠久的批發市場一直面臨著管理水平低下、功能不完善、擾民、消防等問題，“升級換代”已經提出多年，但進展緩慢。有不愿透露姓名的行家分析，由于現有鞋業專業市場地處火車站、省汽車站一帶的城市中心地帶，其發展受到局限，若升級提檔最多也只能在原有物業基礎上實施改造，成效不大。而在解放南路-大新路一帶的鞋業批發市場商圈，還大量存在著商鋪、倉庫、宿舍“三合一”場所，消防隱患極其嚴重，想擴大再生產，拓展新的發展用地難度又很大�！半m然這些老專業市場的硬件環境已有所改善，服務配套體系和經營檔次仍然亟待提高，但始終難以產生質的變化�！�

　　引電子商務謀變

　　廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶表示，現在專業市場分工越來越細，專業化也不斷增強，現有專業市場的升級改造已經十分必要。另外，隨著電子商務的不斷發展，網上也能做批發。
　　記者從上周舉行的“中國華南國際鞋業財富論壇”上獲悉，廣州大道南華南汽貿旁將出現一個占地面積達12萬平方米、建筑面積達35萬平方米的新鞋業展貿中心——廣州華南（國際）鞋業展貿中心。據廣州華南鞋業展貿中心有限公司總裁梁光杰介紹，該中心是目前全廣州最大規模的鞋業批發展貿市場，而且將以全電子商務功能和全產業鏈總部中心配套的形式面世，業界將其稱為第三代鞋批市場。國家商務部外貿發展局局長張超美對此也表示，鞋業第三代展貿模式是一種創新的模式，在中國并沒有類似的模式可以參考。
　　業內人士評價，作為第三代鞋業批發市場，要求批發市場不僅在硬件、交通等基礎設施上有所提升，還要能為商務提供更多的配套服務，介入到鞋業的生產產業鏈中，電子商務的介入是一種追求共贏的現代發展模式。

　　鞋業市場刺激商圈鋪價

　　廣州鞋業批發市場在全國都是聞名遐邇，記者從中介機構了解到，鞋業市場的出現以及發展，不僅使自身商鋪售價、租金不斷上漲，同時也刺激了其所在商圈的發展。
　　據合富置業專業人士介紹，以流花商圈為例，目前放售的專業市場鋪位相對較少，現有盤源以小面積的鋪位為主。如天馬服裝市場首層面積約10平方米的鋪位，最開始的時候售價是每平方米幾萬元，現在市場售價高達18萬-20萬元/平方米，租金達1000元/平方米/月，租賃回報率為6％-8％。而一個10平方米左右的小面積鋪位，眼下頂手費至少要15萬-20萬元。

　　廣州主要鞋業批發市場租金一覽表

　　名稱 一手租金 行價

　　步云天地 600-700元/平方米/月 1000-1600元/平方米/月

　　國際鞋城 600-700元/平方米/月 1000-1600元/平方米/月

　　歐陸鞋城 --- 700-800 元/平方米/月

　　西城鞋業廣場 ---- 700-800 元/平方米/月

　　大都市鞋城 1600-1700 元/平方米/月 4000 元/平方米/月左右

　　新華南鞋業百貨城 200 元/平方米/月 400-500 元/平方米/月

　�。ㄒ陨献饨饍H為參考，具體以實際市場價格為準）

投資故事

　　投資鞋業鋪 要選好開發商

　　渴望創造一番成就，從外地過來的蕭先生，想在廣州投資做鞋業批發的生意，但很難找到合適的鋪面。一些成熟的鞋業批發市場動輒幾萬元甚至幾十萬元的進場費，讓他望而興嘆。經過一番篩選，去年年初，他終于和廣州石槎路某新開的鞋業批發市場簽約，租下一間店鋪做鞋業批發生意。由于蕭先生租的是新的批發市場商鋪，在業內名氣也還不算大，但由于周圍有不少批發市場，部分商戶也帶來了一些老客戶，所以生意雖然談不上好，但也算是有奔頭�！叭绻�守幾年做旺了之后，還是能賺到錢的�！�
　　不過，后來由于爆出批發市場投資方涉嫌詐騙的傳聞，不少炒鋪的商戶估計在這里投資無望，紛紛想撤鋪走人，集體對投資方施壓，希望得到賠償，整個市場瞬間已經無法正常經營。肖先生最終也被迫另外選址。業內人士指出，其實新的批發市場如果運營得當，以后做旺的可能性還是很大的。但由于批發市場的商鋪是賣的，投資方的目的也在于賣鋪賺錢，心思不在批發市場的運營上，很難做旺商場。因此，投資做生意，一定要選擇正規的并且是長期運營的開發商。

　　從一間鞋業檔口走出來的上市企業

　　談到“星期六（002291）”女鞋，只要是愛好時尚的都市女性，幾乎無人不曉。2009年9月，佛山星期六鞋業股份有限公司登陸深交所上市交易，由此成為A股市場女鞋第一股。不過，不是所有人都知道，“星期六”女鞋創始人是從經營一間鞋城檔口開始，然后一步步走上公司上市的道路的。
　　1991年，25歲的張澤民放棄了在沈陽的“鐵飯碗”，在廣州歐陸鞋城買下了一間檔口，正式開始了批發業務，開始走上在鞋業的創業之路。第二年，張澤民成為了深圳百麗鞋業的獨家總代理，在全國范圍內推廣經銷“百麗”牌女鞋。1993年，張澤民開始了第一次商業轉型，從經銷商轉向了制造商，創立了“星期六”女鞋的前身福山鞋業。不久后，“星期六”女鞋在國內率先開始了鞋業的連鎖經營，并不斷發展壯大�，F在，廣州有點名氣的鞋業批發市場近30家，也容納了不少檔口主的創業夢想。張澤民當時所選擇的歐陸鞋城，如今也成為廣州鞋業批發市場的翹楚，當中誕生了不少名鞋名企。可見，給事業選擇一個合適的起點是多么的重要。

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