武漢商業地產步入"快車道"

　　2011年上半年，整個房地產市場沉浸在一片調控聲中。住建部政策研究中心副主任王玨林指出今年房地產市場可以分為觀望、轉暖和穩定三個階段，目前樓市處于第二個階段。而對于商業地產而言，今年新國八條以及限購令等調控政策陸續出臺以來，商業地產轉為熱點已成共識。不少業內人士指出，閑錢要找出口，轉向不限購的公寓、商鋪和寫字樓也在情理之中。武漢上半年商業地產發展狀況顯示出已步入“快車道”，月度成交穩中有升，各區域發展表現不俗，在調控下武漢商業地產正迎來跳躍式發展的黃金時期。

　　上半年商用項目月度成交穩中有升

　　據相關機構統計顯示，武漢商業地產市場1-3月比較穩定。1月僅有56.25%不到6成的商業項目價格上揚，售價漲幅最高的是百瑞景中央生活區商鋪和東立國際商鋪，算是漲跌參半。2月份在限購令對商業地產的推動作用下，武漢商業地產價格全面上漲。數據監控中心統計顯示，2月武漢商業地產市場有86.67%近9成商業項目價格上揚，售價漲幅最高為武漢新航城星城街區商鋪，漲幅達14.29%。
　　整個武漢上半年商用項目成交量波動最大的當屬4月份。據數據監控中心統計顯示， 4月武漢商用項目成交872套，環比3月減少65%；成交面積共計75232.66平方米，僅為3月成交總面積的50%。武漢商業地產在經歷3月的持續大賣后，4月進入市場調整期，市場逐漸恢復理性。
　　在5月中旬，商業地產市場經歷了一場前所未有的政策調控風波導致寫字樓銷售狀況稍顯乏力，但總簽約面積卻創造了2011年開年以來最高值。據統計顯示，5月武漢商業地產成交套數共計1022套，環比增長17.20%；成交面積共計162856.02平方米，環比增長116.47%。進入五月以后，中國金馬凱旋家居CBD、航天彩虹鎮商鋪、武漢天地寫字樓、中部商貿物流城以及立方城寫字樓相繼開盤，其中武漢天地寫字樓、立方城寫字樓為純新盤上市，填補了寫字樓市場新盤缺失的空白。總的來講，上半年武漢商業市場在經歷了跌宕起伏后仍然堅挺，可見其正朝著利好方向發展。

　　武昌、近郊扛起上半年商鋪、寫字樓銷售大旗

　　從上半年2月開始，武漢各區商業地產價格全面上漲，迎來歷史新高潮，其中武昌和郊區商業地產價格上升最為明顯。而在區域成交量方面，值得注意的是4月黃陂、江岸、江夏三區位居全市成交套數前三，其中黃陂區成交高達128套，占總成交量的20%。漢正街將限時搬遷到漢口北的利好消息成為盤龍城區域成交量飆升的主因。
　　隨著武漢商品專業市場不斷專業化、規模化、現代化、國際化的發展，武漢專業市場商鋪已經成為投資者的一種新選擇。在專業市場上，盤龍城等近郊區域顯示出極大發展潛力和活力。在漢口北批發第一城年初還能買到6000元/平方米商鋪，而目前該項目商鋪均價達到18000元/平米。據數據監控中心統計，目前武漢在售商鋪中位列前五位的分別是漢口北批發第一城、五洲國際建材城、中國家俱CBD、武漢萬達中心以及世界城光谷步行街，其中盤龍城項目占據了排行榜的前三名，且均為市場類商鋪。
　　從區域漲跌情況來看，武漢商業地產5月漲價幅度較高的商用項目分別位于江漢區、武昌區以及江夏區。江漢、武昌屬于中心城區，地段佳、人口密度大、商業環境成熟，集諸多優勢于一身，自然成為眾多商業投資者互相爭奪的目標，其商業地產項目價格也是水漲船高。值得注意的是，5月江夏區表現不俗，不僅有江夏中央大街的持續熱賣，富麗暢馨園財滿街在商業地產價格漲幅榜上也名列前茅。由此可見，曾經郊區商業項目的“價值洼地”，在不斷變化的商業市場競爭中，顯現出不俗的爆發力。
　　總體來看，2011年上半年在持續嚴厲的調控組合拳下，住宅唱主角的局面將逐漸改變，商業地產已經步入最佳發展時期。上半年武漢土地招拍掛情況也顯示出，住宅兼商業地塊所占的比重加大，3月3日掛牌出讓18宗土地，三分之一是商業或商住兩用地塊。在住宅市場需求逐漸萎縮的情況下，各地產商紛紛轉戰商業地產是行業發展的必然趨勢。毫無疑問，這將加速武漢商業地產的發展。下半年，隨著奧山世紀城、光谷步行街3期等大型項目的入市，武漢商業地產或將再升溫。    馬飛

　　六月里，武漢商業地產艷陽高照

　　在調控伊始，不少業內人士預測商業地產市場未來將隨著投資者“棄宅從商”，逐漸步入黃金時期。 2011年已過半，武漢商業地產在調控政策下成交量和成交均價穩中有升，顯示出目前武漢商業地產市場發展已經步入成熟期，一路艷陽高照。

　　一月，新國八條下商業地產直沖云霄

　　國務院總理溫家寶1月26日主持召開國務院常務會議指出，為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地產市場平穩健康發展，必須進一步做好房地產市場調控工作。會議確定八項政策措施以進一步調控房地產市場。在商品房調控提上日程之際，武漢商業地產開始一路飆升，拋棄了讓子彈再飛一會的純爺們劇情，直奔沖向云霄的高空。

　　二月，漢版限購令催熱武漢商業地產

　　2月22日，武漢市住房保障和房屋管理局下發了《市房管局關于調整我市住房限購政策有關問題的通知》——千呼萬喚的武漢限購令終落地，武漢成為繼北京、上海、南京等之后，第17個落實“國八條”限購政策的城市。限購令下，商業地產異軍突起，寫字樓商鋪銷售火爆，商業地產與住宅市場又一次出現了“冰火兩重天”之景象。

　　三月，武漢首次調控商業地產

　　繼2月武漢新版限購令覆蓋全市及新住房、二手住房后，武漢市首次對商業地產進行調控。3月1日起對二手房轉讓中的非住宅(含商鋪、寫字樓、廠房等)征收5%的土地增值稅和3%的個人所得稅。作為非住宅市場的主要組成部分，商鋪、寫字樓一度火爆，商業地產迎來了春天。

　　四月，商業地產對加息舉措不感冒

　　中國人民銀行4月5日宣布，自6日起，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。對于武漢商業地產來說，最大的新聞莫過于武漢市新上任的市委書記阮成發說的話：“痛下決心限時完成整治，讓漢正街脫胎換骨！”漢正街將限時搬遷到漢口北提上了日程，漢口北這個原本在地圖上都很難找到的名詞，一夜之間被推到了關乎武漢經濟發展的風口浪尖。

　　五月，“商改住”將拿不到房產證

　　5月16日，北京市住建委等五部門聯合出臺《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，對商改住等違規行為作出了嚴格限制。“商改住”、“虛擬商鋪產權”，這些房地產開發銷售中的違規行為將被遏制。雖然，武漢商業地產還沒有納入調控視線，也沒有明確的“商改住”政策，但北京叫停“商改住”后，武漢不少商業項目開始忐忑難安，投資者也更加謹慎。

　　六月，提高個稅起征點或將刺激消費

　　全國人大常委會通過修改后的個人所得稅法，個稅起征點提高至3500元，9月1日起施行。而三天前提交全國人大常委會二次審議的個稅法修正案草案還維持3000元起征點不變。短短的三天，起征點提高了500元。值得注意的是，提高個稅起征點或將刺激消費。

　　寫字樓“南熱北冷”價格平緩

　　寫字樓作為引領高端商務的業態形式，有著不可撼動的地位。據統計顯示，上半年武昌的寫字樓成交量呈現一片大好的趨勢，位于江南的東湖高新區及武昌片區成交量最高，其中武昌區的福星惠譽水岸國際5月成交總額就高達87034060元，成交面積達7663平米，占5月總成交面積的五分之一，躍居項目成交排行榜第一位。可見，品牌好，地段好的寫字樓受到投資客熱捧。

　　從上半年市場表現來看，武漢寫字樓項目呈現著“南熱北冷”的態勢，大多數寫字樓項目都位于武昌和洪山，漢口和漢陽則項目稀少。據統計，僅在光谷片區近期面市的寫字樓項目就有近十個，而整個武漢市場中在售的寫字樓項目更是超出了二十個。住宅市場的趨冷催生了商業地產的轉暖，而作為相對價格較低的投資產品——寫字樓便成為很多中小投資者關注的對象。不少業內人士指出，開發企業在現在推出自己的寫字樓，專門爭搶那些買不起商鋪又不愿買住宅的投資者，項目的集中面市就在情理之中。

　　雖然武漢寫字樓市場日漸壯大，但在售項目價格在上半年卻并沒有太大漲跌，光谷核心區某寫字樓一期銷售價格在9000元/平米，還低于該區一些住宅的房價。業內人士指出，隨著武漢中心城市定位的確立，寫字樓市場的需求逐步放大，除了需求總量變大以外，企業對寫字樓的要求也越來越高。

　　總體來看，目前武漢在售寫字樓市場仍存在很大瓶頸，中小型寫字樓項目在市場中占據主導，而A級寫字樓還不足。5月份，武漢天地首棟寫字樓“企業中心5號”面市，成為武漢濱江區內首棟國際甲A級寫字樓，填補了市場銷售空白。后期，隨著武漢天地商務群、浙商國際大廈、中華城等在建甲級寫字樓陸續竣工，武漢甲級寫字樓供應將趨于平緩。

　　三鎮商業地產各顯“本色”

　　在樓市調控愈加深入之際，“住宅”獨霸樓市的時代一去不復返，2011年上半年武漢三鎮商業地產各顯發展本色。武昌崛起了濱江商務區，漢口近郊專業市場受寵，漢陽的沌口、四新成為新動力，這些都標志著武漢商業地產已經步入蓬勃發展時期。

　　武昌

　　濱江商務區板塊價值凸現

　　相對漢口，武昌商業地產發展雖然稍顯年輕，但是發展勢頭迅猛，特別是積玉橋濱江商務區板塊成為武漢主城區新的現代服務業集聚區和具有濱江特色的、標志性的、多元化功能區。萬達武漢東湖商務區和積玉橋世界第三606米綠地金融城的開建將成為區域發展新引擎，區域整體品牌效應凸顯日趨明顯。

　　據商業地產數據中心統計顯示，今年武昌在售的30余個項目（不包括部分底商）中，積玉橋、司門口、中南等武昌中心區域共占據了45%；緊隨其后的江夏，底商和在建的旅游商業地產為重要組成部分。

　　從區域商鋪售價來看，江夏和東湖高新區商業項目所占比重大拉低整體均價，這些項目規模相對較大，定價在10000-15000元/平米左右，濱江商務區商鋪價格20000-70000元/平米不等，多數商鋪價格浮動在30000元/平米左右。

　　據商業地產數據中心統計，不少往常在“紅五月”或者六月推出的項目今年推遲時間，下半年武昌推出的項目產品涉及大型購物中心和商業街，如奧山世紀廣場、光谷步行街3期等主要集中在第三季度。

　　漢口

　　近郊板塊崛起，漢口北受寵

　　在武漢三鎮房地產版圖中，漢口區域是武漢市房地產發展最早，擴張最明顯的區域，也一直是全市房地產走向的風向標。

　　漢口片項目主要集中在江漢區，南國北都城市廣場、福星城等綜合體受青睞。其中，東西湖吳家山板塊在2010年尾三環線全線貫通、地鐵線的修建以及宜家的落戶等一系列利好消息的刺激下而開始有所動作，同時，隨著漢正街的搬遷，漢口北專業市場集群崛起。

　　武廣、江漢路商圈是武漢規模最大、資歷最老的商圈之一，至今依然在眾商圈中占據龍頭地位。江漢路曼哈頓商業中心商鋪價格在100000-200000元/平米之間，位居價格之最。漢口北商品交易中心、家俱CBD、建材城等專業市場也是今年上半年一大熱點，價格7000-14000元/平米左右。

　　從未來發展走勢來看，漢口區域內板塊間差異將繼續加大，核心區域由于土地、房產供給越來越少，土地成本居高不下，房價不會急劇下跌，如果價格進一步調整將引發消費市場的積極反應。而近中心城區的樓盤主要以差異化和性價比取勝，核心區域價格依然很堅挺。

　　漢陽

　　沌口、四新區域成新動力

　　隨著武漢新區建設步伐的加快、城市道路交通與其他配套設施的完善，人們對漢陽的觀念正逐漸轉變，房地產開發版圖也逐漸改變了原由鐘家村和王家灣的房地產發展為代表的格局，向琴臺路、墨水湖西路及建港方向延伸，伴隨的高品質項目的新建和價格方面的優勢使漢陽房地產還存在較大的發展空間。

　　漢陽的主要推盤區域在沌口和四新。隨著地鐵3號線、龍陽大道、江城大道、三環線等主要交通干道的建成通車，沌口用地的交通優勢日益彰顯。幾個中心大盤如經開萬達廣場、綠地新都會等項目的都極大提升了區域項目的知名度和區域價值。

　　漢陽相比于漢口和武昌，發展略顯滯后，本地的購買力稍遜。漢陽商鋪價格以15000-30000元/平米為主，占項目總數的65%。隨著摩爾城正式開業、王家灣商圈進一步升級，漢陽商業地產發展進入一個新時代，四新區的發展也備受關注。隨著武漢新區和旅游資源的開發，漢陽的景觀潛力得到逐步挖掘，隨著萬達、萬科的入駐，其區域市場發展將進一步趨好。

　　上半年小面積商鋪銷情暢旺

　　在住宅限購等樓市調控背景下，這使得本身就相對稀缺的商業地產有了足夠的升溫理由，而低總價、小面積的商用樓更是在2011年上半年表現特別搶眼。越來越多的投資者傾向于選擇不限購、不限貸的商業地產項目，這其中又以投資門檻低、回報率高的商務公寓、酒店公寓以及可自主靈活運用的小面積寫字樓最受人們青睞。

　　從市場表現來看，武漢上半年商業地產項目小面積商鋪比較受寵，往往一面市就被搶購一空，如售價在1萬-3.5萬元/平方米的小面積鋪，在上半年成交相當暢旺。究其原因，主要是面積在30-100平米的酒店公寓、商務公寓契合投資者需求，如萬達中心、、福星惠譽福星城、武漢豪生國際酒店、武漢天地產權酒店等項目。而且，一些面積在30-500平米的商務公寓和自由組合公寓也比較適合自用型和創業者，如立方城、福星惠譽水岸國際、武漢經開萬達等項目。

　　總體來看，小面積商鋪對于投資型客戶來講，商住樓因為價格比較低，投資風險就小，同時交通和配套好，免去了租售難的痛苦，回報率相對來說就很高；對創業者來講，商住樓因面積小總價不會太高，剛好契合大多數資金條件有限的創業者的需求，解決了資金難的問題；而對于中小型企業者來講，因為商住樓戶型可自由分割，自由組合，隨意定制，所以可根據自己需求的面積購買多套自主靈活運用，這樣節約了大筆成本。

　　在目前武漢市場上，有小面積商鋪在售項目將近20個，其中社區街鋪居多，如當代國際花園商鋪、融僑華府黃金賈等。專業市場也有不少小面積商鋪在售，如北冰洋城市廣場、萬家廣場、五洲國際建材城等。據悉，下半年不少項目還將推出小面積商鋪，這將充分滿足投資者需求。本報記者 馬飛

　　武漢商業地產下半年發展將更給力

　　在2011年下半年，武漢將有大批大型商業綜合體項目面市，將為投資客帶來新的投資渠道。據悉，光谷總部空間、光谷總部國際、立方城、東湖廣場寬堂、湖北省科技創業大廈、東合中心6個樓盤都將在7月開盤，世界第三606米超高層臨街商鋪26-273平米即將公開發售，江夏最大商業綜合體聯投廣場也于6月動工開建。可以預測，隨著商業項目的不斷推出和國家政策的持續調控，下半年武漢商業地產或將迎來量價齊升的黃金發展時期。

　　武漢部分商鋪寫字樓近期開盤預告

　　公園大街

　　最新動態：金地西岸故事“公園大街”一期商鋪售罄，二期商鋪開始認籌，面積40-200平米。

　　地理位置：武漢市洪山區珞獅南路（澳新學校旁）。

　　武漢經開萬達廣場

　　最新動態：全新二期黃金旺鋪8月即將上市，僅50余席，寫字樓、精裝soho新品即將呈現。

　　地理位置：漢陽沌口東風大道。

　　偉業康都

　　最新動態：偉業康都項目1-2層為臨街商業裙樓、3-9層為高檔商務公寓，面積35-90平米。

　　地理位置：江漢江漢區青年路與馬場西路交會處（武漢博物館對面）。

　　南國明珠芯片人社區商鋪

　　最新動態：芯片人社區商鋪預計開間面積32-116平米。

　　地理位置：漢陽龍陽大道95號。

　　光谷總部空間

　　最新動態：光谷總部空間一期寫字樓已售罄，二期小型辦公樓面積50-70平米，預計價格4500元/平米。

　　地理位置：洪山東湖高新技術開發區大學園路武漢理工大學科技園內。

　　東合中心寫字樓

　　最新動態：東合中心寫字樓預計7月推出，面積92-1206平米之間。

　　地理位置：漢陽武漢經濟技術開發區東風三路1號。

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