帶租約商鋪受投資新丁青睞 專家卻認為資金易被套牢

  “專業批發市場策劃”系列專題
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　　■“帶租約”條件誘惑投資新丁

　　4月份，李小姐看中東升某小區的商鋪，猶豫了近一個月后終于打定主意投資。她告訴記者，考慮到自己從來不懂商業經營，純粹屬于投資，因此不敢冒然進行商鋪投資，但她覺得這種 “帶租約銷售”的商鋪很有保障，于是猶豫再三后還是決定“下手”。

　　記者走訪中發現，其實像李小姐這種方式買鋪的新丁不在少數，他們大多都是因為不敢冒然投資，而選擇投資較保險的“帶租約”商鋪。的確，這種“帶租約”商鋪在一定程度上很誘人。

　　就以東升某小區推出的 “帶租約銷售”為例，其“帶租約銷售”即是消費者購買該商鋪之時，可與開發商簽訂五年租約，由開發商將商鋪再出租，業主只管收租金，而且五年后還可坐享商鋪物業升值。再比如，小欖某“帶租約”商鋪的開發商表示，他們已經將此次出售區域商鋪整體租賃給了大型商場，并已簽訂十年合約，租金每三年增長一次。

　　■“帶租約”后資金更易被套牢

　　“不要被‘帶租約’商鋪迷惑，最關鍵的問題是看能否拿到租金。”中原地產營銷總監植建軍表示，“租約”對于商鋪銷售并不是新鮮事，但大部分并不具備實際效力。開發商一般都會在合同中注明是由“承租人”向業主支付租金，而一旦“承租人”經營出現問題，租金自然得不到保障。而開發商賣鋪的時候往往只是宣傳“租約”為業主省去了后顧之憂，卻回避了租金責任的問題。

　　植建軍還表示，盡管帶租約銷售和售后包租有本質的不同，前者簽訂租約時商鋪產權有無發生轉移，后者是商鋪產品先發生轉移，但承租方能否兌現這一承諾卻很難保證，以及容易出現被“套牢”的現象。

　　他表示，無論如何“租約”不應當成為投資的決定因素。對于社區商鋪來說，在決定購買前，必須實地了解周圍的市場行情和經營狀況；對綜合性購物中心和專業市場來說，必須判斷開發商的運營實力，能否進行可持續經營管理，綜合考察整個商業的品質。

　　倘若投資者確實想要投資“帶租約”商鋪，陳曉華就建議投資者，首先在簽合同時要注意業主提供租客同意其出售并放棄購買權利的書面文件；其次是要原業主提供原有的租賃合同，了解清楚原租賃的相關細節，并同時與原業主、租客簽署轉租約的補充協議文件；最后是做好與租客的溝通，避免買完鋪位收不到租客租金的情況，并做好交接工作，查清原業主對鋪位的產權、合同簽署主體等問題。

　　帶租約商鋪，盡管不是什么新生物，不過它每一次的到來都能卷來新的投資熱潮。究竟帶租約商鋪保險么？在業內人士植建軍看來，“帶租約銷售”是商鋪銷售時常用的技巧，租約形式本身并沒有問題，關鍵是要看商鋪發展商有沒有實力去履行合約，以及考慮實踐過程中存在很多不可控因素

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