虎門邁向濱海國際商城

    從單一的服裝批發走向多業并存，商業地產這條轉型之路并不平坦。在虎門，服裝批發市場之間競爭激烈。8月6日上午，在喧天鑼鼓中，虎門國際購物中心開放接待中心，啟動商鋪認籌。這是一個擁有17萬平方米建筑面積的項目，功能頗多，集購物、商務、餐飲、休閑、娛樂等于一體，是虎門首個城市綜合體項目。 　從單一的服裝批發走向多業并存，商業地產這條轉型之路并不平坦。

　　在虎門，服裝批發市場之間競爭激烈。

　　8月6日上午，在喧天鑼鼓中，虎門國際購物中心開放接待中心，啟動商鋪認籌。

　　這是一個擁有17萬平方米建筑面積的項目，功能頗多，集購物、商務、餐飲、休閑、娛樂等于一體，是虎門首個城市綜合體項目。
　　虎門是服裝重鎮，已有的商業體多為服裝批發專業市場。目前，虎門擁有22個大型服裝批發市場，經營面積30多萬平方米。此外，虎門擁有9個服裝面料、輔料批發市場。

　　不過，由于邊際效應遞減，以及其他城市服裝產業的崛起，虎門商業地產的風向在今年驟變。

　　除虎門國際購物中心外，地一大道、地標廣場和萬科紫臺都有大量商業建筑直接服務于日常生活。算起來，一共有多達40萬平方米的建筑，不再因襲專業市場的形態，披上購物中心、城市綜合體的新裝。

　　如此海量，為虎門邁向“濱海國際商城”提供了載體。

　　不過，這條路不好走。其探路者虎門步行街，歷經7年還在困境中掙扎，它引進的天河城百貨，也僅支撐了一年多時間。

　　原因可能在于虎門特殊的消費力狀況：新莞人購買力不足，本地人消費力嚴重外溢到深圳、香港。

　　這種狀況迄今沒有太大改變。那么，虎門商業地產能否順利蛻變，還需現實給出答案。

　　一下子冒出4個大項目

　　4月13日，位于虎門新城中心的地標廣場開盤，并迅速成為虎門最熱銷的樓盤之一。與其銷售速度一樣引人關注的是，作為一個住宅項目，它卻配套了一個5層的商業廣場，建筑面積多達6萬平方米。

　　商業廣場將涵蓋商超、餐飲、娛樂、休閑等多種業態，其中的4萬平方米已經被天虹百貨租走，試圖打造為華南區域旗艦店，預計在今年9月入駐。

　　與地標廣場類似，萬科紫臺這個住宅小區也建設了數萬平方米的商業面積。

　　地一大道做法大致相同。這個地下人防商業項目位于虎門濱海大道，建筑面積達100萬平方米。項目投資商人和商業控股有限公司曾經在全國打造過數十個服裝交易市場。此次入駐虎門，同樣把地一大道定位為服裝批發市場。不過，據該項目6月上旬投資推介會上發布的消息，一期開發的45萬平方米的建筑中有15萬平方米用于餐飲、休閑、娛樂。

　　相比地標廣場、萬科紫臺和地一大道，虎門國際購物中心的17萬平方米商業建筑不再屬于配角，而是躋身于主角地位。據開發商介紹，該項目業態種類繁多，包括服裝品牌總部基地、大潤發超市、酒店、寫字樓、iMax電影院、百貨等。服裝品牌總部基地的面積3萬平方米，鋪位大小在20—120平方米不等，兼具服裝品牌的展示、批發和零售功能。

　　上述4個項目，盡管各有特點，但是有一個共性，就是與虎門遍地開花的專業市場不一樣，不再純粹用于服裝及其面、輔料的批發，而是服務于日常生活，有了人間煙火的味道。

　　這類商業面積，加起來的數量高達40萬平方米，可謂規模龐大，氣勢恢宏。

虎門專業批發市場曾經的輝煌

　　改革開放初期，從香港、深圳“走私”過來的服裝偷偷亮相虎門執信公園旁邊街道的地攤，它們構成了虎門最初的服裝市場。

　　1992年，虎門首個大型專業服裝批發市場——富民時裝城動工，拉開了虎門專業服裝批發市場建設的大幕。

　　“一子落定，全盤皆活。”跟隨富民時裝城、黃河時裝城、大瑩時裝城等一大批服裝批發專業市場猶如雨后春筍般拔地而起。
　　據虎門鎮政府官方網站顯示，虎門現有大型專業服裝批發商場22個，商鋪10000多家，經營面積達30多萬平方米。此外，各類面料輔料批發市場有9個，形成一平方公里的布料、輔料銷售批發集聚區。

　　服裝批發商業地產的發展，帶動了服裝制造業的發展。虎門服裝企業在國內外注冊商標現有5000多個，涌現出以純、松鷹等80多個有一定區域影響力的品牌。虎門已經成為南派服裝的代表，并獲得了中國服裝名鎮、中國女裝名鎮的榮譽。虎門還以服裝產業為基礎，踏上了財富的快車道，榮登全國千強鎮的榜首。

　　不能全部吊在服裝批發一棵樹上

　　經濟學上有邊際效應遞減的規律，虎門的服裝批發市場也難逍遙于規律之外。近年來，隨著服裝批發市場數量激增，市場之間的競爭越來越激烈。同時，虎門的服裝產業也遭遇其他城市的挑戰，所以一些新商業項目難以插足服裝批發業務。

　　富民服裝雙子城便是其中的代表。這個項目盡管有虎門服裝批發市場開路先鋒——富民服裝服務公司的專業團隊操盤，但是依然難逃折戟沉沙的命運。

　　據該項目的網上推廣資料顯示，總建筑面積約30萬平方米，其中項目負1層至第5層為商業，第6層至第20層為寫字樓和商務酒店，定位為集服裝展示、貿易、餐飲、休閑、辦公于一體的一站式國際化服裝采購中心。

　　知情人士透露，該項目2007年便開始打造，2008年開始銷售商鋪，2009年5月開始招商，但招商效果并不理想，2009年還發生過大量商家撤場的事情。目前，大樓大部分面積空置，開業時間一再拖延，迄今仍沒有正式對外營業。

　　在富民服裝雙子城附近還有一個新項目，一期建筑面積為5.5萬平方米，其中1.5萬平方米為商貿建筑，由于招商客戶原因，市場定位兩次更改，一開始由最初的服裝批發市場調整為主推婦嬰用品，后來又改為鞋業皮具批發中心。

　　正是有了這些前車之鑒，所以今年在市場亮相的商業項目不再吊在服裝批發這一棵樹上，不少的貨量已經轉向服務于日常生活的商業類型。

　　隨著廣深港高鐵、穗莞深城軌、R2線輕軌及廣深沿江高速公路的工程推進，作為房價洼地的虎門，業界認為其對廣深客自住客具有吸引力，“融城”生活將帶來強勁的購買力。一時間，資本競逐服務日常生活類的商業地產，40萬平方米海量集中攻市。

虎門服裝批發市場：牢記廣州天河城百貨的前車之鑒

　　虎門以富裕著稱。
　　2010年，虎門GDP達到285.2億元，經濟總量堪比內地一些地級市，在178.5平方公里的土地上容納了63.8萬的常住人口，財富和人流高密度集結在虎門。
　　虎門又處于廣深經濟走廊之間，往來于兩大都市的交通越來越便利。所有的這一切似乎都在指向一個結論：這里的商貿業大有前途。
　　但以往的經驗教訓給這個結論加了個問號。
　　早在2004年5月1日，體量達到9萬平方米的虎門步行街商城便開始對外營業。與其他商業地產做服裝批發業務不同，這個項目獨辟蹊徑做零售。
　　項目位于虎門鬧市的太沙路，占地3萬平方米，主體為騎樓建筑，樓高４層，號稱規模可以跟廣州“上下九”步行街相媲美，定位為一個集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型購物中心。
　　次年，該項目還牽手廣州天河城百貨。經營面積1.3萬平方米的天河城虎門店在當年10月開業。不過，好景不長，入駐不到2年，天河城便在2007年7月表示，其已經撤離虎門步行街。
　　天河城走后，虎門步行街風光也不再，如今，只有負1層、第1層商家充足，人氣旺盛，第2、3、4層大量鋪位空置，門庭冷落。
　　當時，虎門步行街的誕生，天河城的入駐，也是商家看到虎門強大的經濟實力和繁密的人流，但結果是，理想很豐滿，現實太骨感。
　　虎門步行街、天河城雙雙告敗的原因，與虎門的特殊的消費狀況緊密相關。虎門有50萬的外來人口和10多萬的戶籍人口，人口結構倒掛，貧富懸殊。外來務工者，大多經濟拮據，購買力不強，對中高端的大型商業中心需求不大。本地人，財力雄厚，但是喜歡到深圳、香港消費，有的甚至買一瓶洗發水也跑到香港去，他們看不上虎門本地的商業中心。
　　這種狀況在今天的虎門依然存在，這對新增的商業體無疑是一種挑戰。
　　不過，虎門國際購物中心的營銷總監肖浩則信心滿滿。他說：“其他項目，我不敢說。我們的項目處于非常中心的位置，周邊有多個住宅項目，有消費群體在，我們相信項目可以迎合需求，實現盈利。”

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