盤點杭州商業地產類型

    在住宅受限的當下，不少購房者都將目光聚焦于不受限的商業地產。但在投資購買商業地產時，購房者一般集中于酒店式公寓、商鋪和寫字樓這幾種類型。這個理解是片面的，根據定義，商業地產還包括購物中心、商業街、酒店、專業市場、綜合體等多種形式。

　　雖然商業地產的種類主要體現在物業類型上，但土地性質的不同，也會對商業地產造成一定的影響。譬如村級留用地上建造的寫字樓、商鋪等產品，也算商業地產范疇，但有些項目是無法辦理單套產權的。今天我們來理一下杭州的商業地產類型。

　　有正常公建用地

　　還有村級留用地

　　首先從土地類別方面看。一般而言，除去住宅用地和工業用地，40年產權的商業類用地和50年產權的綜合類用地，都屬于商業地產。目前，市面上出現的商業地產樓盤，大多數是由這兩類土地建設而來。

　　但在商業地產的土地供應類別中，還有一種村級留用地項目，也就是常常被人們誤認為“小產權房”的項目。實際上，“小產權房”是違法建筑，違反土地管理法律，而留用地項目則是政府允許甚至鼓勵的。

　　放在杭州，留用地項目是政府用于招商引資的。它指城市化過程中，為保障撤村建居后失地農民的利益，國家在征用農村土地并轉為建設用地后，在其中留10%給村集體經濟組織，允許他們單獨或合作開發建設。可用于發展除經營性房地產外的二、三產業項目，如商業、外來人員公寓、綜合大樓等經營性項目以及標準廠房等。

　　根據現行留用地管理政策，采用合作開發模式的留用地項目，村集體經濟組織持有不低于51%的房產，且不得分割轉讓和銷售；合作方持有的產權不超過49%，可以按照規劃批建的最小產權單元分割轉讓和銷售。后者，也就是目前留用地項目對外銷售的房源。

　　所以，購買留用地項目時需要了解分割的最小產權單元，如果是分割到層，那么只是整層擁有產權證，而其中的小套只有租賃權。譬如，參加本周末“2011都市快報樓市年貨精品會”的西城博司，就是一個留用地項目，產權分割到層，整層面積約540平方米，銷售均價12300元/平方米。

　　酒店式公寓 商鋪 寫字樓

　　最常見的三種商業地產類別

　　現在市面上，購房者購買最多的商業地產，當數酒店式公寓、商鋪和寫字樓這三種。

　　酒店式公寓是既有“出租回報”，又具備“日常居住”功能的跨界產品，最受市場歡迎。今年以來，錢江新城、大城西、城東新城、下沙等熱門的居住板塊，都有酒店式公寓類產品面市，且銷售勢頭很好。前段時間，都市快報、快房網聯合保利地產推出的灣天地“千人增值購”活動，7天時間組了兩個千人團，排隊搖號重現江湖，驗證了這種“類住宅”產品的受歡迎程度。

　　商鋪、寫字樓等商業地產，具有明顯的“經營”、“投資”等屬性。“一鋪養三代”、“商鋪一套，吃穿不愁”等有關商業地產投資的“傳奇”，也常在民間流傳。

　　作為最受歡迎的商業地產，開發商當然也是鉚足勁往這方面開發。在我們本周末組織的“2011都市快報樓市年貨精品會”上，就有不少類似的項目。

　　城東新城的中凱·東方紅街，有30-80平方米的精裝酒店式公寓在售，均價26000元/平方米，展會期間還會推出一批均價23000元/平方米的特價房；下沙的保利·灣天地，在售71平方米躍層公寓，起價6999元/平方米，下月初還會推出一批46平方米新房源，也有一批商鋪在售；錢江新城的海運國際，近期將推60平方米的精裝公館，起價18000元/平方米。同時推出面積130-1500平方米的寫字樓，均價25000元/平方米；仁和的北辰金座，下月初將推45-63平方米的酒店式公館，特惠房源折后總價27萬元起，開盤期間會有更多優惠；華豐的永富大廈，在售30-70平方米精裝小戶型，均價14600元/平方米。

　　商業街 購物中心 專業市場

　　商業地產的種類還有很多

　　除上述三種外，商業地產的種類還有很多，如特色商業街、購物中心、綜合體、酒店、專業市場等。

　　商業街是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華。杭州的新華路絲綢特色街、南山路藝術休閑街、信義坊商業步行街、文三路電子信息街及武林路時尚女裝街，都屬于這個行列。

　　購物中心、綜合體，是將多種店鋪作為一個整體，進行計劃、開發和經營，并且擁有一定規模停車場的商業業態，通常可以提供購物、休閑、娛樂、飲食一站式服務。如杭州的萬象城、星光大道、杭州大廈、銀泰百貨，以及目前很多正在開發的綜合體項目，例如寶龍城市廣場。

　　專業市場，是指專門性的商品批發市場，是大量商鋪的集聚之地。如全國聞名的四季青服裝市場，電腦大賣場百腦匯、以家居銷售為主的紅星美凱龍家居城等。

　　當然，在住宅限購的背景下，除了非限購物業外，非限購地區的樓盤也是部分購房者的選擇，尤其是那些擁有資源優勢、價格優勢、配套優勢的非限購地區樓盤。

　　在本周末的展會上，我們就為購房者帶來了一個非限購地區樓盤——位于黃山的納尼亞小鎮。該項目占地千畝以上，有獨棟別墅、酒店、公寓及商業配套等多種物業。目前在售280-550平方米的半島獨棟，均價11000元/平方米；坡地雙拼220-280平方米，均價9000元/平方米；精裝公寓39-139平方米，均價5000元/平方米。此外，20-500平方米的中歐商業街，也即將開盤。值得一提的是，展會期間有9.5折的專屬優惠。

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