中國商業地產的幾大誤區及快速發展之對策

    這幾年從國內商業地產界的幾大巨頭如萬達、中糧、寶龍、華潤等發展來看，其城市綜合體的開發、盈利模式可謂日趨成熟，從訂單式地產、組合店到城市綜合體，業態復合，多樣性，并形成互補和帶動，既有白天繁忙的商務經濟，又有晚上購物、娛樂的“月光經濟”，形成24小時商圈。商業地產由當初的銷售為主到如今以持有型物業，并注重通過后期運營以實現價值最大化，此已成為國內較為成熟的商業盈利模式。

    回顧各大中城市的商業地產發展歷程，早期都不同程度地存在著由于對城市商業規劃的認知和理解不準確不全面而造成定位失誤，導致商業地產慘淡經營，這不僅影響了開發商自己的利益，也破壞了城市建筑格局和商業格局，還影響了業主、經營者及消費者的利益，損壞了城市的形像。 我們參考周邊商業發達國家地區如日本、香港等地，之所以有這么多的優秀的、堪稱世界經典的城市綜合體作品，有讓我們羨慕的，比如他們很好地將城市的公交站和地鐵站都和項目能夠有很好的連通，做到與城市的無縫接駁，當然，這些因素不是單純一個開發商能夠解決的問題，而要城市規劃者能夠參與進來建設，因為城市綜合體承載了太多的功能，它做不好會對整個區域產生負面作用；即城市綜合體的開發還非常需要城市運營者來關心和引導它，做不好的話就會出現一大堆建筑垃圾。    

  中國商業地產的5大誤區

    商業地產方興未艾，商業地產利益誘人，但在觀念、設計、運營、招商、管理等方面存在的種種誤區，說明許多開發商對于商業地產的基本特征、商業地產的專業化要求，還缺乏足夠的了解。

    與西方發達國家相比，我國商業地產在其開發理念、設計能力、管理水平都還存在較大的差距。因此，提高國內開發商的開發理念、規范開發商的建設行為、研究我國商業地產的發展規律，就顯得重要而迫切。
 
    近年來，我國商業地產的發展迅速，某些地方存在過熱過濫的現象，這不僅僅是一個政府宏觀管理的問題，而是一個社會的投資領域對商業地產的認識問題。因此，首先需要各地方政府、開發商、設計商、運營商對商業地產有一個正確的認識，對它的內涵有準確的把握和全面的理解。但是，從目前來看，我國商業地產發展還存在許多誤區：
    1、 認識誤區
    商業地產開發商對商業特性把握不準，對商業運作規律認識不清。很多商業地產商是由住宅地產商轉變過來的，沒有認識到商業地產與住宅地產開發的根本區別，盲目套用住宅開發的模式，簡單的認為，有塊地、有筆錢，就可以開發出一個商業地產項目。實際上，商業地產屬于復合型地產開發，它首先要求地產商、投資商按商業地產的“以經營為本”的開發理念進行開發建設，要求設計商“以商業空間實用為本”的設計理念進行規劃設計。因此，對于開發商和設計商來講，滿足業戶的經營需求，以經營為本，以實用為先，不僅將保障了經營業戶的需要，更是保障了開發商對物業開發的商業價值。
    2、 設計誤區
    我國目前專業商業地產設計的專業機構很少，承擔設計的多為民用建筑設計院，他們對物業的商用需求了解不多甚至沒有，沿用更多的是一般的民用建筑規范，同時，我國在商業物業的設計沒有統一的規范和標準，既有的行業標準也落后形勢，因此，很多商業物業設計后的實用性差、利用率低，商業價值因而也就低了風險大為增加。
    3、 銷售誤區
    多數地產商抱著“商鋪切割，一賣了之”的純粹地產思維的短期目標的運營模式，既不對項目進行完善的規劃，也不對項目進行統一的招商，而是轟炸式的進行廣告營銷，銷售火爆的場面一過，地產商賺錢一走，商業項目的經營日漸蕭條。這種急功近利的運作模式，不僅嚴重地傷害了經營業戶，同樣，也傷害了開發商。長遠來講，開發商很難獲得真正的成功。
    4、 招商誤區
    許多開發商認為，商業地產項目只要招進幾家主力店、次主力店進場就可以了，對個體業戶、配套經營的招商不重視，“抓到籃子里就是菜”，不管這類招商的質量。諸不知，商業地產作為一種綜合商業物業，它的不同業態對客層的要求是不一樣的，不同的商業業態和商業屬性各自的目標客戶資源又是不能共享的。因此，商業地產項目的招商，既要符合項目市場定位的一致性，又要防止不同經營商戶的同質化。這就要求商業地產的開發商、運營管理者必須對各類商戶資源進行科學的整合和統一運營管理，不能厚此薄彼，顧此失彼。
    5、 運營誤區
    在運營管理過程中，許多商業地產商只進行簡單的物業管理，這是遠遠不夠的。由于商業地產是一個以商業購物為主體，配套餐飲、休閑、娛樂、旅游、觀光、住宿、商務辦公、公寓等功能為一體的復合型的大型物業形態，以商業經營為主要目標，它的管理不僅僅只是提供簡單的物業管理，而是包括：商圈管理、布局管理、空間管理、賣場管理、營銷管理、商裝管理、人員培訓、經營指導、資源整合以及物業服務

    其實當今國內最大的商業地產開發商萬達集團，一開始也曾憑著在住宅地產方面的多年開發經驗，以住宅地產開發的思維，靠引進幾家主力店，將其余商鋪切割一賣了之，因而埋下了禍根，曾出現了震動業內外的“萬達多米諾”現象：以長春萬達購物廣場為首張骨牌，從東北到華南，開始倒塌，多個項目開始被商戶投訴、媒體揭短，經營慘淡，問題層出不窮；萬達的高層們未免四處救火，窮于應付。 這幾年，萬達在掌聲和批評聲中，在投訴和吵鬧聲中，在彷徨和探索實踐中，開始審視自己的商業地產模式，開始反思自己的成敗，組織專人設計了新一代商業綜合體。萬達之所以是萬達，就是它能正視過去，敢反省失敗，能走出誤區。經歷了輝煌也遭遇了挫折的萬達，開始了對萬達模式的改進創新。

    商業地產在中國快速發展之對策

　　首先，商業地產開發商要尊重商業地產開發的客觀規律，注重商業地產開發前期的介入和投入，組織專業人員對項目的商業定位、布局進行專業的規劃和設計。這樣，項目的各項功能配套和設備配套更加符合商業經營的需要，符合投資商戶經營的利益。

　　其次，商業地產開發商開始加大對商業物業自己持有的比例，有的項目甚至可以全部持有。從而加強了對項目的掌控能力和管理主動權，使項目在定位、布局、招商、運營、管理等方面更符合商業的整體利益。目前，中國銀行業對商業地產經營性貸款也保證持有物業資金可行性。

　　第三，商業地產開發商要改變過去追求銷售收益最大化的模式，轉而注重獲取長期的租金收益和資產升值的收益，變銷售贏利模式為租金贏利模式。因而在商業地產開發運營模式上更加穩健、更加成熟。

　　第四，商業地產開發商要成立專門機構，加強對后期招商、經營、管理、服務的力度，統一招商，統一管理，從而有效的保障了項目后期的商業經營和商戶的利益。

　　第五，在銷售對象和招租商戶的甄選方面，商業地產開發商要更加嚴格和規范，對商戶的經營形式、信譽、經營品類、實力等方面有系統的要求，為之后的經營管理打下了基礎。

　　隨著商業地產在中國的快速發展及經歷過的血的教訓，在萬達、中糧、寶龍、華潤等大的商業地產商不斷創新實踐和探索下，中國的商業地產理念模式已被越來越多從業人所接受，并已被注入更多的商業元素和成熟基因，一個適合中國的商業地產模式已逐步形成，我們相信今后中國的商業地產之路將越走越好！

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