中國會計報:農貿市場免征房產稅應注意四細節

    最近，農產品批發市場、農貿市場獲得了減免房產稅的好消息。

財政部、國家稅務總局在《關于農產品批發市場農貿市場房產稅、城鎮土地使用稅政策的通知》（財稅〔2012〕68號）中，就農產品批發市場、農貿市場有關房產稅和城鎮土地使用稅政策進行了細化明確。其中有4個細節問題需要注意。

細節一：非專門經營農貿市場按實際使用場地面積的比例征免稅

政策明確，對專門經營農產品的批發市場、農貿市場使用的房產、土地，暫免征收房產稅和城鎮土地使用稅。對同時經營其他產品的農產品批發市場和農貿市場使用的房產、土地，按其他產品與農產品交易場地面積的比例享受稅款減免。

這要從兩方面來理解：一是符合規定條件的農產品批發市場和農貿市場，不管是自有還是承租的房產和土地，都可以享受免稅政策。二是農產品批發市場和農貿市場一般還兼營服裝百貨、日用品等其他產品，根據文件規定只對農產品批發市場和農貿市場中用于農產品經營的房產、土地免稅，對用于經營其他產品的房產、土地不予免稅。具體按其他產品與農產品交易場地面積的比例確定征免房產稅和城鎮土地使用稅。

細節二：注意減免范圍的特別限定性規定

農產品批發市場和農貿市場，是指經工商登記注冊，供買賣雙方進行農產品及其初加工品現貨批發或零售交易的場所。

農產品包括糧油、肉禽蛋、蔬菜、干鮮果品、水產品、調味品、棉麻、活畜、可食用的林產品以及由省、自治區、直轄市財稅部門確定的其他可食用的農產品。考慮到農產品范圍較廣，且房產稅、城鎮土地使用稅為地方稅，所以文件的出臺部門授權省、自治區和直轄市財稅部門確定其他可食用的農產品的范圍。

這里要特別注意，房產稅以應稅房屋為征稅對象，以房屋價值或租金收入為計稅依據。房產余值指房產原值減除一定比率（10%—30%）后的余額。

《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）明確，從2009年1月1日起，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目 中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。

《財政部國家稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地字〔1987〕3號）規定，房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪等，不屬于房產。房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。而《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）規定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

細節三：免征稅期限自2013年初起至2015年年底

新政策自2013年1月1日至2015年12月31日執行。各地已按（財稅地字〔1987〕3號）第三條、《國家稅務局關于印發<關于土地使用稅若干具體問題的補充規定>的通知》（國稅地字〔1989〕140號）第五條規定對農產品批發市場、農貿市場給予免征房產稅和城鎮土地使用稅的，可繼續按原免稅政策執行。

財稅地字〔1987〕3號規定：“工商行政管理部門的集貿市場用房，不屬于工商部門自用的房產，按規定應征收房產稅。但為了促進集貿市場的發展，省、自治區、直轄市可根據具體情況暫給予減稅或免稅照顧”。

國稅地字〔1989〕140號規定：“城鎮內的集貿市場（農貿市場）用地，按規定應征收土地使用稅。為了促進集貿市場的發展及照顧各地的不同情況，各省、自治區、直轄市稅務局可根據具體情況自行確定對集貿市場用地征收或者免征土地使用稅。”有的地方據此對集貿市場一律免征房產稅和城鎮土地使用稅。為保持免稅政策延續性，這次發布的新文件規定各地此前已對農產品批發市場、農貿市場免稅的，可繼續按原免稅政策執行。

細節四：辦齊備案手續才可享受免稅待遇

企業需注意，符合上述免稅條件的企業需持相關材料向主管稅務機關辦理備案手續。

綜合各省現行政策規定，申請房產稅、土地使用稅減免稅需提供的證件、資料包括：申請減免稅申請報告、減免稅審批表、企業工商營業執照復印件、產權證或其他證明材料、固定資產（房屋）明細賬及稅務機關要求報送的其他資料（如所屬年度會計財務報表、企業所得稅納稅申報表以及納稅人房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅納稅申報表）。

未按規定申請或雖申請但未經有權稅務機關審批確認的，納稅人不得享受減免稅。

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