尊重商業地產規律、專業團隊及操作程序

     資金充裕前提下 尊重商業地產規律、專業團隊及操作程序

    【新浪房產】您覺得開發商要做商業地產應該首先要具備一些什么樣的條件才能做好商業地產，在開發和運營之間，應該怎樣去平衡？

　　【李仁斌】這個問題非常好，現在有很多咱們除了住宅的開發商轉商業地產之外，還有很多以前根本不是做地產的現在也轉到商業地產里面，像做家電的海爾，還有做農產品的雨潤，包括前段時間我聽說做餐飲的海底撈，這些非地產行業的都來做商業中心、購物中心了。大家已經發現了這種商業地產他巨大的發展空間，我很難限定說一定要一直做商業地產的人才能做商業地產，其他各種資本他要是有多余的能力、有多余的資本都可以進入這個行業，這些都是沒有問題的。問題首先在于他操作的這個團隊我覺得有幾個方面：

　　第一點他要有尊重商業地產的規律，什么叫尊重商業地產的規律？做商業地產招商和經營才是他的根本，這種情況下任何一個項目我都要考慮他未來的可持續經營性，這是我們的出發點，他跟我們的住宅可能完全不一樣。住宅我建好以后只要怎么樣賣出去，他是滿足一個居住的功能。住宅其實是賣產品，但是做商業他是做服務，他完全是兩個不同的概念，住宅賣出去房子做居住，而商業地產你把商場建完了他不是一個成型的東西，你只能在這個基礎上去添加你未來的商業經營服務才具有價值，這是兩個非常大的區別。

　　這種情況下意味著在你的整個項目的前期就要開始從未來的商業經營服務來考慮，我怎么樣定位，我的商圈在哪，我的消費群在哪，我未來的商戶經營戶他們這些商家的品牌是怎么樣的一個組合，我的人流動向怎么樣組織，這些是我們跟住宅完全不一樣的東西，這是在我們商場開建之前要考慮清楚的，我們要尊崇這樣的一個商業規律的東西，不能簡單地說我把房子先建起來才說，這可能是一個非常大的不一樣。

　　第二點要尊重專業，做住宅可能有一個隊伍我弄地建起來就可以了，但是在商業這個領域大家可以看到，很多時候都是一些各種專業團隊的組合，從前期的定位策劃的團隊，規劃設計的團隊，我們不能簡單請一個會做住宅設計的設計師過來，那他是沒有商業頭腦的。商業這一塊國內國際也有成熟的這些商業的設計公司，還有商業空間的設計公司，還有商業動線交通組織的設計，還有商業的外部裝飾、內部裝飾的設計，還有商業環境的設計，還有后面的招商和運營環境的這一塊，都要有一些專業的團隊和專業的人士來做，不能自己組建一個地產團隊來做，這就是尊重專業。

　　第三是在操作的程序上面一定要做對程序，這一點跟尊重商業規律有一定的相似，尊重商業規律是尊重他的商業業態的需求，尊重商家經營的需求。而我們做的程序是首先第一步你要該干什么，你拿地之后可能首先要去找專業的調研策劃團隊，做好策劃定位的基礎之上，你才能去找規劃設計，規劃設計的基礎上我們去做商家的論證，根據商家我們做他的品牌的風格和商業的配套設施，最后才是真正動工的過程，這些程序一定要做對了，做反了一步可能以后的問題非常大。

　　當然在咱們中國還有一個非常具有特色的，你開發的目標，因為現在我們很多的時候可能局限于這個公司的實力，咱們現在經常可以看一些商業項目建成以后把他賣掉，但是賣掉以后后面的經營者影響非常大，這種情況下我們首先要在我們的資金籌措上面就要考慮到，我這個商場持續經營，我不能賣商戶的情況下，或者是只能賣少量的情況下，整個資金我的投資怎么樣去平衡。我要賣，這個賣的部分我怎么樣盡量不影響我現在的經營，這是在中國的環境下我要把握一個租售的平衡，然后這種銷售型的這一部分的商業跟我主體自己持有經營這一部分商業的關系，這是非常有中國特色的一個東西。

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