敲響投資商用物業的警鐘

 “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

     相對于住宅來說，未來商業地產溢價空間更大，無論對于房企還是對于投資客來說，商業地產都將成為他們的重要選擇。2012年，商業地產遍地開花，呈現欣欣向榮之勢，當下正是投資商用物業的好時機。商業地產在快速發展的同時，投資風險也進一步增高，畢竟一定階段的商業地產市場容量總歸是有限的。中國商業地產十大顧問機構---鴻偉摩爾提醒眾多投資商，在選擇商用物業更需“擦亮眼睛”，真正選擇那些具有稀缺性，占據絕版地段的商業項目才能帶來財富。
　　相對于住宅來說，未來商業地產溢價空間更大，無論對于房企還是對于投資客來說，商業地產都將成為他們的重要選擇。2012年，商業地產遍地開花，呈現欣欣向榮之勢，當下正是投資商用物業的好時機。商業地產在快速發展的同時，投資風險也進一步增高，畢竟一定階段的商業地產市場容量總歸是有限的。在選擇商用物業更需“擦亮眼睛”，真正選擇那些具有稀缺性，占據絕版地段的商業項目才能帶來財富。

　　“使用權”商鋪投資風險分析

　　住宅市場限購之下，商鋪投資越來越火。但是當您看到如下商鋪銷售廣告：“第一年投資回報6%，第二年、第三年投資回報7%，第四年至第七年投資回報8%，第八年至第九年投資回報9%，第十年投資回報10%，十年之間在第六年和第十年分別有兩次回購機會，分別以總價110%和120%回購，后28年采用經營收入2:8分成。花50萬元買一套只有使用權的商鋪，你愿意嗎?”一定要小心了，這里賣的是“使用權商鋪”而不是所有權。投資使用權商鋪，其中存在不小的法律風險。如果要買，最好在付款之前預估到風險并進行規避。鴻偉摩爾分析認為有以下幾點風險：

　　風險一：商鋪出賣方缺乏實力，存在經營管理困難，投資回報承諾得不到實現的風

　　這種所謂的“使用權”商鋪，產權一般屬于商鋪的出賣方，他擁有整棟或整層的產權，但因為分割成多個小面積商鋪后無法分別取得產權，所以只能分割后將“使用權”出售。對于這種商鋪的購買者來說，要獲得長期穩定回報的前期是商鋪出賣方必須具備優秀的經營管理能力和市場策劃能力。如果整個商城的定位、策劃、經營不善，人氣不足，商鋪無法出租的話，商鋪出賣方可能會因此破產，商鋪的購買者就會因此得不到任何后期回報，只能望鋪興嘆了。

　　風險二：合同中的期限存在無效的風險

　　商鋪的使用權出售合同，本質上是商鋪的租賃合同，投資者為商鋪的承租方。根據我國合同法的相關規定，租賃合同最長租賃期限為20年，超過20年部分無效。比如“買20年送18年”，所購買到的使用權就是一個長期的租賃關系，而其所‘送’的部分是不受法律保護的。

　　風險三：合同不備案的風險

　　表面上雙方簽訂的商鋪使用權出售合同，因此很多出賣方都不會向政府備案和納稅。實質上這種合同是租賃合同，在租賃合同成立后，合同當事人應將租賃合同送至房管部門登記備案。未經登記備案的租賃合同亦是有效合同，但不具有對抗第三人的法律效力。以后可能還會出現稅收方面的糾紛。

　　風險四：商鋪轉讓風險

　　這里的商鋪轉讓，實質就是商鋪的轉租。因商鋪經營風險較大，故在經營狀況不佳時，可能會涉及將商鋪轉租的問題。出租人是否允許承租人轉租，應在租賃合同中予以明確。若承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因此使用權商鋪投資者，一定要在合同中明確出售者無條件同意轉租。

　　杭州下沙、九堡眾多商用物業存在投資風險

　　說起杭州專業市場新的聚集地，很多人的第一印象就是九堡。的確，城市東擴，九堡就是一個商貿物流中心。
　　走在通往九堡的主干道德勝東路上，路邊的廣告牌被各種專業市場的招商廣告占據。寬敞的馬路兩側，掛著各種名頭的專業市場：新四季青、恒大國際建材家居博覽中心、中國五金機電城、義烏小商品城銀沙聯合市場、中國輕紡城杭州瑞紡聯合市場、杭州東大門商品交易中心、紅星美凱龍金茂MALL、中國嬰童用品城，等等。
　　其中杭州東大門商品交易中心總建筑面積16萬平方米，承諾售后返租，對外承諾其鋪面“小投資大回報”， 若認購商鋪，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%;第四年至第八年保底回報為9%，超出部分按1∶9分成;第9年至第20年按實際租金的1∶9分成。
　　但就在2012年10月12號，杭州東大門商品交易中心欺乍招商爆光，引來小強熱線等媒體觀注，引起經營戶的強烈不滿，該中心大部分商鋪已經出售的情況下，隱瞞事實招商進駐，宣傳稱是有永久經營權的，實際只有3年的委托經營權，3年后的經營權就屬現購買房東的，在這樣的事實被發現后市場方采取不理不采態度，使投資商感到寒心。
　　2008年，中國輕紡城·杭州瑞紡聯合市場強勢登陸杭城，宣傳將建成一個集商務辦公、餐飲娛樂、商業于一體的現代化、國際化、智能化、信息化的商務平臺，將以其設施現代化、交易國際化、商務信息化領跑于中國輕紡城。
　　該市場2010開業，不過經營情況很不樂觀。偌大的市場內，開門營業的商鋪不到10家，空空蕩蕩沒有一個顧客�！皠倓傇嚑I業的，一個月估計也做不成一單生意啊!”一家位于市場一樓正門入口的經營戶說。
　　目前杭州瑞紡聯合市場建成有兩年了，試營業也有1年時間了，基本開業率為0,商鋪開盤的時候傳聞市場和中國輕紡城合作招商不是問題，目前來看，全是瞎說，市場連租戶都沒，那么投資戶的租金哪來呢?

　　結語：

　　通過對商用物業投資風險的深入分析，對商用物業的投資有以下幾點建議：
     1.買商鋪最重要的就是地段!就像李嘉誠說的，地段，地段，還是地段!地段好的商鋪投資戶的風險大大降低，首先開發商能拿到地段好的地塊，說明其實力也很強!
　　2.投資社區商鋪。社區商鋪作為與人們的生活密切相關的商業房地產形式，其市場極為成熟，只要商鋪投資者保持理性的投資思維，不以過度透支的價格購買商鋪，就不會面臨大的投資風險。社區商鋪同街區型商鋪、市場型商鋪等相比,一般面積不大,單價也不算高,由于面對穩定的消費群,不可控因素較少,故而風險相對較小,很適合中小投資者投資或經營。
　　3. 看中區域購物中心發展前景。最近幾年隨著商業地產商的理性化，區域型的購物中心已經嶄露頭角，而且這個成長的速度還是非�？捎^的，從19%到31%增長了12%，漲幅接近百分之百，這是非常值得關注的地方。

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