商業“少售多租”成趨勢

 “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

　　在經歷“兩湖”開征房產稅風波后，不僅讓地產股受挫，更是影響了許多人的購房心理。原本打算再買一套住房的梅先生最近改變了主意，把目光轉向了商業項目上，卻發現武漢商業地產項目越來越多由出售轉向開發商自己持有。業內人士指出，開發商自持物業的現象和比例增多，這種變化看似與國外接軌，但是將更考驗開發商的運營能力。

　　“少售多租”已成行業趨勢

　　在限購背景下，眾多開發商因勢利導紛紛加大商業地產的開發份額，同時，商鋪租金不斷上揚的勢頭也吸引了更多投資者希望擁有自己的商鋪。
　　雖然商鋪投資門檻越來越高，但投資者的熱情依然高漲。在投資渠道窄、風險控制能力弱的背景下，投資不動產仍是最穩健和最保值、增值的。住宅是“M”型走勢，商鋪是“W”型走勢，商鋪經歷5-8年的培育期后，租金和鋪價都會有個飛躍。
　　當下閉著眼睛買商鋪的時代已經結束了。一般來講，購買商鋪要看前景、地段、品牌等，然而不少投資者發現，很多市中心絕版地帶的商業項目都被開發商占為己有，“少售多租”、“只租不售”商用項目越來越多。
　　“唐家墩這個項目，我關注了很久，結果這里商鋪不賣。”談起自己的尋鋪經歷，夏先生顯得很無奈。他表示，“不是價格高得離譜，就是開發商占據好位置。”
　　據記者了解，武漢早期的商業物業都是以銷售為主，近年來不少開發商看中商鋪的長期價值以及為了統一經營管理，開始改“租售并存”為 “少售多租”或“只租不售”。比如泛海國際、奧山世紀城、光谷天地、武漢摩爾城、西園商業步行街、華潤置地中央公園商業街、華潤MO+商業街等等。可見，開發商加強自持物業已經成為行業趨勢。

　　自持有利于運營

　　在武漢，一些建設中的商業項目除了銷售一部分底商或者是零散商鋪外，很多開發商加大對商鋪的自持力度，紛紛成立了專門的招商團隊，對持有商業進行統一招商。預測今后武漢自持物業項目還將增多。
　　自持現象增多，對于整個行業來講，統一規劃、統一招商、統一營銷推廣、統一質量監督，將更有利于商業項目自身的運營。自持固然是有利于物業的升值，因為除了租金收入外，其物業本身也在不斷增值，但現金流回流速度慢，所以并非每個開發商都可以做到。
　　另外，也有業內人士擔憂，在商業地產“遍地開花”的大背景下，開發商全部自持將面臨招商壓力。眼下，商業地產的競爭已經升級為核心環節運營管理方面。
　　開發商自持物業的意識覺醒是商業地產的一個新現象，預示著武漢商業地產發展方向的一次轉折。
　　從武漢商業自持項目來看，不是在內環中心地段，就是占據片區絕版位置，這迫使不少投資者開始出城尋鋪，近年來武漢近郊社區商鋪和專業市場持續高價熱銷就是很好證明。在品牌開發商紛紛近郊拿地和居住外遷背景下，武漢郊區商業崛起或許只是時間問題。
　　其實，在武漢運營失敗的商業項目也并不少見，商業地產自持現象的增多，對投資者來講可以說是對其權益的一種侵犯。對于普通市民來講，商業地產是為了方便市民購物、豐富市民生活的，只要是運營成功都會歡迎。
　　何為自持物業?自持物業相對于出售型物業而言，其特點是產權為一家公司所有，經營形式主要為出租。從國外以及一線城市發展來看，只租不售非常普遍，并受大品牌經營者的青睞，逐漸成為商業地產開發的主流，可以說，自持是大勢所趨。
　　有業內專家將商業地產的開發可分為三種模式：一是純銷售模式;二是租售并舉;三是持有型商業物業。第一階段，普遍采取純銷售模式，屬于商業地產在極不成熟階段的過渡產物;第二階段，租售并存模式，通過產權出售和租金收益來雙重獲得利潤;第三階段則是自持，這是商業地產發展到成熟階段的必然產物。
　　從“一錘子買賣”變長線發展，自持物業這一實實在在的商業運營模式，正在顛覆人們對商業運營的傳統看法。有業內人士指出，實力不足不強的開發商，若自持比例太高，無疑將對企業自身資金運轉造成壓力;其次，商業的開發與住宅開發完全不一樣，運營團隊、管理上，模式均不同;再次，對于自持物業的商業地產而言，一定要有前瞻性，對整個城市的發展、經濟水平要有一個清醒的認識，在定位上要找準，方能經營到位。
　　自持物業需要有現金流、團隊等多重保障，要有很強的計劃性，需做到“規劃在前、設計優先、招商先行、統一運營、統一管理”，是一個有組織、富有挑戰且精細的系統工程。
　　自持商業運營的考驗主要體現在三個方面招商能力、資金運營、商圈管理，因此，企業在開發過程中應做好并提升自身的招商整合、商家管理、運營把控、商圈培育等各方面的能力。
　　但凡投資，必定是風險和機遇共存。以前開發商銷售風險是由眾多小業主一起承擔，現在開發商選擇自持，其風險就由開發商獨自承擔了，可以說開發商自持將更考驗開發商運營能力。　　（馬飛）

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