大西安商業布局趨勢報告

導言：

　　2009年《關中—天水經濟區發展規劃》頒布實施，明確西安國際化大都市的發展定位，賦予了西安帶動大關中、引領大西北的歷史使命。

　　國家西部大開發戰略的深入推進，從基礎建設、特色產業等方面做出了一系列戰略舉措，西安作為西部大開發的橋頭堡和西部商貿中心城市，對加快發展現代服務提出了更高要求。2010年，在市政府及相關部門的爭取下，我市被列為國家發改委確定的37個國家服務業綜合改革試點區域之一。2011年12月，西安市政府常務會原則上通過了《西安市開展國家服務業綜合改革試點實施方案》，提出重點打造國際港務區物流產業、高新區生產型服務業、高新區外包服務產業、碑林區動漫產業、曲江新區文化產業，浐灞生態區金融商務產業六大聚集區和旅游、文化、金融、會展等九大服務業重點領域，計劃到2015年，服務業增加值達到3600億元，服務業從業人員達到300萬人，西安市成為服務產業發達、服務功能強大的宜業宜居城市。此項工作的全面啟動，對西安市加快發展服務業、實現產業結構調整、建設國際化大都市具有重要的意義。

　　同時，商務系統也制定了《西安市商業網點發展規劃(2004-2020)》、《西安市區縣商圈發展規劃》。按照商貿業發展規劃，到2020年，要把西安基本建成布局科學、業態優化、結構合理、功能完善、競爭有序的西部商貿中心，建成集購物消費、休閑娛樂、觀光游覽、商務盛會于一體的在西部地區有重要影響的商品交易博展中心；以現代流通組織形式為主的物流配送、連鎖經營、專業市場、倉儲商場、配送中心、批發企業等多種經營形態并存的西部現代物流中心；具有吸引力強、輻射面寬、影響力大，面向中西部和全國乃至西亞市場的果業、建材、汽車、電子、機電、日用品等商品集散貿易中心；以電子商務為代表，以現代信息技術為支撐，集有形市場和無形市場相結合的現代商業信息傳播中心；以建立市場化、外向型商貿人才培養機制為目標，以職業經理人培訓、認證、評比、儲備、推介為核心的西部商務人才培養中心；以誠信服務、禮貌待客、文明經商為支撐的古城商業文化中心等六大商貿中心城市。同時，2020年前，西安十三個區縣將升級改造和新建85個各類商圈，形成一級商業服務網為中心城區商業區，二級商業網點規劃涉及區域商業中心、二環商業帶、三環商業帶、衛星城商業圈等四部分，三級商業服務網為社區和農村商業網點的“三級商業服務網絡”。

　　新形勢下，西安商貿主管部門在充分研究優勢產業的基礎上，提出了建設“西部時尚消費之都”、“西部美食餐飲之都”、“西部商務展會之都”、“西部旅游休閑之都”、“西部物流集散之都”的“西部五都”振興計劃，將商貿業發展的目標制定得更為清晰具體。

　　一、西安商業體系的現狀：

　　經過新中國成立后60余年的發展，西安商貿業從一個經濟基礎非常薄弱的內陸城市，逐步建設成為各種經濟成分充分競爭，批發、零售、餐飲、住宿、商務、物流、娛樂、家政等門類齊全、業態多元、市場活躍的現代化大城市，實現了令人矚目的“華麗轉身”，奠定了在西北地區的中心地位。

　　隨著西部大開發持續深入推進及大關中經濟帶建設的加快，進一步凸顯了西安區域中心的重要地位和作用。省委、省政府關于支持西安率先發展的指導思想，市委、市政府關于加快發展現代服務業作為主導產業的發展思路，順應了城市發展和人的發展的需要，賦予西安新的帶動輻射作用，給西安商貿業前所未有的歷史發展機遇。在新的起點和新的要求下，西安商貿服務產業發展水平顯得整體不足，商業網點布局不夠規范仍處于自然發展狀態；商貿服務業業態、業種豐富性仍需提高；商貿業對充分調動廣大群眾的消費欲望、拉動內需的作用仍須加強；以購物中心、商業綜合體為代表的新型商貿表現形式有盲目發展，跟風建設，貪多求大的不良趨勢；商貿流通產業從業人員素質參差不齊，商貿企業服務和管理手段落后、創新不足、盈利能力欠強等等，亟待提升。總體概括起來有五條：一是商貿服務業總體規模偏小，二是大多數商貿企業盈利能力較低，三是商貿聚集區分布不合理，四是商貿業區域輻射力不強，五是促進商貿業發展的商業文化發展水平偏低。同時，商貿服務業存在布局不科學、業態結構不合理，開發商自主投資的商業網點(商品市場、商業綜合體、購物中心等)建設混亂無序的問題。這些都和建設西安國際化大都市對商貿服務業的發展要求有一定差距，應予以提升調整。

　　二、西安商業體系調整方向建議：

　　依據建設國際化大都市的整體戰略部署，對比成都、鄭州、武漢等周邊副省級城市的商業發展趨勢和商業總量規模分析，西安的商業體系布局還不夠完善，不夠明晰，不能清楚的反應出西安現代城市商業發展的未來方向。所以，圍繞發展大西安、帶動大關中、輻射大西北的總體目標和建設西安國際化大都市的總體戰略目標，大西安商業體系建設應按照“網點布局科學合理、聚集區發展等級搭配、商圈建設突出差異、業態結構活力多元、百姓消費出行便利、商業體系配合城市擴張發展”的六項原則進行統籌設計。結合當前西安城市總體空間結構和未來商貿業發展趨勢，西安商業體系需要從以下四個方面進行調整：

　　(一)、提升發展商貿業的整體發展水平，擴大商貿規模；

　　(二)、充實西安市商業網點分布，科學調整業態結構；

　　(三)、完善商業中心空間布局，優化市場結構；

　　(四)、增強商貿業發展的輻射帶動作用。結合西安原有商業發展基礎，形成具備一定規模和影響力的商貿功能區、特色商業街、專業批發市場、現代物流園區、農產品大流通市場等，增強西安商貿的區域影響力和輻射能力。

　　根據大西安城市總體結構和發展戰略，西安商業網點服務體系應重點發展三級六類商業網點服務網絡：即都市級商業中心、市級商業中心；區級商業中心、次區級商業中心；社區商業中心、城鎮商業中心，并呈現“向心環帶”的發展模式。市場結構方面包含了中心商業區(商圈)、商貿功能區、商貿發展帶、特色商業街區、綜合性商貿街區和社區商業六類表現形式。根據西安商貿服務業聚集區的歷史成因、分布規律、功能作用、交通網絡、輻射人群，以及規模、密度、和產業業態結構的不同，分為如下層級：

　　第一、中心商業帶(都市級商業中心)：

　　范圍：皇城以內，包括東南西北四條街區和解放路地區，以及其他特色商貿文化旅游街網，是大西安的商業中心區，重點發展具有國際水平現代商貿中心聚集區。

　　打造輻射西北地區的超廣域商圈，帶動關天經濟區發展商貿先導示范區，輻射西安市所有消費群體和外來旅游消費群體，朝著建設國際性商業中心穩步邁進。將皇城內商業體系有機整合起來，發展擴大為新城、蓮湖、碑林三區共建的大鐘樓超廣域商圈，包括東大街綜合商貿街、西大街主題商貿街、南大街名品商業街、北大街通信數碼商貿街、解放路百貨購物特色街，以及其他特色文化旅游商業街區。皇城范圍將以打造西部國際商貿中心為首要發展方向，體現名街、名店、名品原則，商業中心內的商業營業用房(不包括住宅、公寓和寫字樓)的建筑面積不低于100萬平方米，其占地面積應占該區域土地面積的60%以上。區內零售業、餐飲業、文化體育娛樂業的整體營業規模巨大，在國內具有較高知名度，客流以境內中高收入群體為主，并有一定數量的境外人士；以國內知名品牌專業店、專賣店、大型百貨店、購物中心為主，并有部分國際知名品牌專業店、專賣店，其它相關配套服務業齊全；夜間經濟活躍。

　　大鐘樓商圈將發展成為和巴黎香榭麗舍商圈、東京新宿商圈、美國曼哈頓商圈、上海南京路商圈以及北京王府井商圈等齊名的國際級著名商圈，成為國內外消費者心目中具有國際影響力的著名商圈。

　　第二、中心外緣帶(綜合商貿街區、特色商業街組團)：

　　范圍：由一環(環城)線至二環路以內中間范圍眾多綜合商貿街區、特色商業街區組成， 整個區域呈環帶狀發展，商貿業以商貿經濟街區為主要發展重點，重點發展具備都市級商業影響力的綜合商貿街區和特色商業街區組團。

　　中心外緣帶商業布局以低聚集度(鼓勵社區商業中心)、均衡性、街區型為發展原則，體現購物便利、適度聚集、交通流暢的精神。為緩解城市交通的現實考慮，原則上一環(環城路)、二環路沿線不再鼓勵設立大型商業網點，可在關鍵交通樞紐地帶設立若干體現專業特色的商業網點。例如，將雁塔路IT特色街完善提升，發展成輻射西北地區的“硅谷”產業街；文藝路在原有基礎上，打造影視文化為主的特色商貿街區；德福巷咖啡一條街擴大到湘子廟街、粉巷范圍，建成影響全國的咖啡商務街區等。

　　中心商業帶和中心外緣帶組成了西安大都市商貿發展的中心區域，該區域的將承擔起西安國家化大都市商貿業發展的核心帶動作用。

　　第三、中間商業帶(區級商業中心組團)：

　　范圍：除中心商業區、中心外緣帶之外(二環外)的城市行政區、開發區。區內零售業、餐飲業、文化體育娛樂業具有一定的整體營業規模，客流主要是本區域內的居民、少量的本市其他地區及本市以外的居民；零售業以中型百貨店、超市、專賣店、專業店為主；餐飲、金融、居民服務業較為齊全，該區域重點發展成以滿足本區域消費的區級商業中心。

　　從商業中心空間布局上分析，西安市商貿聚集區分布過于集中在城市中心，發展明顯不均衡，和大西安九宮格局式的發展模式不相適應，無法滿足城市骨架拉大以及消費便利性的要求。從周邊幾個副省級城市的多商業中心發展布局來看，西安的商業空間布局也要科學的以服務區域消費人口來設計改造。

　　“中間帶”范圍內按照北、西、東、南、東北、西北、西南、東南八個區位分別有“經開—涇渭城市組團”、“蓮湖—灃渭城市組團”、“新城——霸橋城市組團”、“雁塔—長安城市組團”、“浐灞—港務區開發組團”、“大興新區開發組團”、“高新區開發組團”、“曲江新區開發組團”，且已具備城市規模。按照優化提升、商業均衡、消費便利、交通最優的原則，各區域組團應配置相應級別的區級商業中心滿足城市發展對商業體系建設的需要。

　　區級商業中心空間布局及設置，在現有城市商圈發展的基礎上通過提升改造完成，新建區可以通過規劃引導增量建設。綜合考慮現有的商圈、城市人口聚集、交通條件，可以布局6-10個區級商業中心區，若干次區級或較大的社區(居住區)商業中心。例如以小寨商圈和大雁塔商圈為基礎，重點建設大西安的商業副中心；在鳳城一路至鳳城九路的廣大街區范圍，于商貿服務業集聚化程度較高的鳳城五路地區建設輻射經開區的鳳城商業中心；以唐延路、高新路、科技六路等交匯點的木塔寺區域，建設輻射高新區的木塔寨商業中心等。

　　第四、市區邊緣帶(物流園區、商品市場、生態休閑商業組團)：

　　范圍：三環——繞城高速沿線及外延發展區域。隨著西安的東南西北等多個客運站的集中外遷至該區域，重點發展物流集散功能園區、專業市場、生態休閑商業為主的大型商貿功能帶成為現實。

　　市區邊緣帶靠近城市快速交通網絡，人口居住低密度，非常適合物流集散功能和生態休閑商業的業態發展。

　　第五、外圍城市帶(副中心、城市組團、縣域商圈組團)：

　　范圍：主城區以外的臨潼、閻良、戶縣三個大都市的副中心、周至、藍田、高陵、涇陽、三原、富平、常寧、洪慶等8個城市組團。確保每個組團縣有1個商業中心區。在旅游文化資源較為豐富的組團可以根據實際情況打造特色商圈、商街，提成區域影響力。該區域以重點發展滿足本區域消費的區級商業中心為基礎。

　　三、大西安商業布局空間結構：

　　西安商業布局構建原則(建議)：

　　1、基礎依托原則：任何商業布局設計，都不能憑空臆造。商業設施的選址和商業網點的布局，必須按照基本的經濟規律和商業演進趨勢進行。西安作為一個歷史文化古城，商業綿延發展有幾千年的歷史，形成了深厚的歷史沉淀和社會認同。無論是老城區的升級改造還是新建區的創新再造，都必須充分考慮現有的商業沉淀和人們的消費習慣，絕不能不顧商業延續而采取一刀切式的顛覆重來，不能采取為了形象工程和政績而對老商業區置之不理甚至拋棄，一味關注增量新建卻又短期內形成不了氛圍，造成整體商業發展徘徊不前的尷尬局面。因此，需要處理好存量改造和增量建設的關系，通過功能的差異化引導使得老商業區繁華升級，新建商業區特色鮮明。

　　2、城市配套原則：大西安的骨架拉大不是簡單的餅子攤大，而是功能組團趨向明顯的細胞再造式發展。城市擴大了、人口增加了、交通網絡發達了、收入增長了，商業配套自然需要隨之跟上。長期以來西安的商業中心過多的聚集在鐘樓、小寨、解放路繁華地段，不能很好地適應城市升級的需要。需要根據人口居住基礎、產業發展基礎、交通網絡建設新增一批商業聚集區或商業中心區。

　　3、消費習慣原則：種類繁多的商業設施群體，構成了現代城市的商業體系。消費習慣和行為決定了商業業態的演變規律。不同的業態形式，對不同類型的消費需求和消費心里。商業布局也要針對消費群的特征進行商業網點的聚集安排。如屬地性質的社區商業，需要的是便民利民服務，就不能把大面積的高端百貨店給設計進去。如特色商業街的建設，不僅需要專業性，更需文化氣質，就不能把賣五金管材集中的街區當成特色商業街對待。再如區級商業中心規劃，你必須有百貨等主力店的支撐，否則都是些服裝門面房和小餐飲，沒有高端級別的零售業態拉動，層次如何體現。

　　4、交通最優原則：消費出行模式已經逐漸沖出了傳統的地理距離和區位概念。沒有很好的交通體系，消費者不能便捷快速的達到，商業布局則很難達到原先設想的目標。凡交通網絡發達的地段都發展成了商業聚集區域。而大量新建區商業設施，由于沒有發達的交通網絡則很難發展繁榮起來。

　　5、功能差異原則：除了滿足所在區的傳統消費需求外，商業布局更要考慮定位的差異化。要形成層級搭配、互為補充的生態關系。要在消費群體、業態組合、表現形式、文化藝術、建設規模等諸多方面形成與眾不同的鮮明特色。重復建設、一哄而上只能導致競爭無序和資源浪費。

　　根據西安商業體系的環帶發展層級關系，以及商業布局設計的原則，大西安商業布局在空間結構上呈現“向心分散型”的“一核、一副、一環帶，九心、六區、十二圈”的發展態勢，形成“時尚購物在皇城，區域商業有中心，特色街區聚環帶、便民消費社區行”，以及“物流集散繞三環”的布局體系。

　　一核：鐘樓商圈

　　級別：都市級商業中心(朝著國際商業中心逐步發展)

　　范圍：皇城內，包括東南西北四條大街、解放路和若干特色商業街、綜合商貿街。

　　特征：名街、名店、名品組成的中高檔購物街區，以及旅游文化休閑特色街組成的特色商業街網。

　　功能：大西安商業中心，西部地區商業發展的風向標。

　　業態：大型百貨店、品牌專賣店、數碼電子等專業店，文化娛樂商業網點，購物、餐飲、休閑、文化特色街。

　　一副：小寨商圈和大雁塔商圈共同組成的都市副商業中心。

　　級別：大都市副商業中心、市級商業中心

　　范圍：小寨商圈和大雁塔商圈，核心由“兩縱四橫(長安南路縱、雁塔南路縱，小寨東西路橫、緯二街—雁塔西路橫、緯一街—西八里南橫、丈八東路—雁展路橫)”融合組成。

　　特征：體現青春時尚和文旅休閑特色的新型商業形態。

　　功能：大都市時尚消費、青年消費、文化旅游休閑消費的復合商業區。

　　業態：大型百貨店、品牌專賣店、專業店，文化娛樂商業網點、特色購物、風味餐飲、休閑旅游、文化體驗特色街區，文化創意、商務辦公產業集群。區內零售業、餐飲業、文化娛樂業的整體營業規模較大，在城市內及周邊地區具有一定的知名度，客流主要是市內及周邊地區的收入群體和相當數量的旅游者，有很強的夜間經濟活動。

　　打造西安大都市副商業中心的意義：

　　小寨商圈的特點是年輕時尚。按照商圈規劃，小寨商圈以小寨十字為中心，東起西延路，沿西影路到翠華路，南至丈八東路，西到含光路，北靠南二環總面積為9.1平方公里。商圈里代表商業有：軍人服務社、金花、百盛、金鷹國際、海港城、飛炫廣場、文化大廈、雁塔文化新天地、金鼎國際購物廣場、陽陽國際，以及在建的西旅國際中心、金莎等。隨著地鐵2號線的開通，擁有得天獨厚眾多優勢的小寨商圈以年輕時尚的全新面貌呈現在大家面前。小寨商圈集聚了大量的高等院校，是西安的繁華地段之一，也是西安年青人購物的首選之地。目前，東西八里村商業改造全面啟動。改造后的東八里，將成為集頂級商業、酒店、辦公、公寓為一體的大型現代化城市綜合體。西八里擬建成集精品購物、高端辦公寫字樓、星級公寓、住宅為一體的大型城市綜合體。而雁塔西路將繼續加強藝術特色建成藝術街；小寨西路將建成精品服飾街；興善寺西街將建成特色商業示范街，興善寺東街將建成餐飲休閑街。目前小寨商圈內已有大型商業項目90余個，總投資接近400億元。

　　隨著大唐不夜城新全面開街，曲江頂級文化商圈雛形初現：北到西影路，南到繞城高速，西到翠華路，東到經七路，在這個大概16平方公里的范圍內，以大雁塔為中心，大雁塔北廣場和雁塔南路是它的主軸，既是景觀大道，又是文化歷史示范街區，如今又成為商貿聚集區。隨著大唐不夜城里新樂匯品牌餐飲群、民生百貨、國美電器、華潤萬家、銀泰百貨、沃爾瑪超市等重點商貿項目的相繼開業，以及秦漢唐國際商業廣場、威斯丁國際酒店的投入使用，曲江商業的輪廓逐漸展示開來，全面實現文化、旅游、休閑、購物功能價值的“曲江文化商圈”加速成型。曲江新區管委會大力打造曲江新區歷史名片，營造具有盛唐風貌和國際時尚質感的商業生活氛圍，投入巨資完成了城市基礎設施建設，大唐芙蓉園、曲江池遺址公園、唐城墻遺址公園和寒窯遺址公園等密布，大唐不夜城、西安音樂廳、大劇院、美術館和曲江國際影城等滿足了人們對高尚文化生活的要求。大雁塔南廣場的曲江大唐不夜城，則演繹了盛唐氣魄和現代時尚消費的絕美旋律，其規模之宏大、景觀之迷人、燈光之炫麗，堪稱亞洲最炫天街！大唐不夜城項目是一個集文化、旅游、商貿為一體的大型文化商業項目，北起大雁塔南廣場、南至唐城墻遺址，東接大唐不夜城東路，西至大唐不夜城西路，南北長1500米、東西寬480米，總占地面積約1000畝，總建筑面積65萬平方米，開創世界首席唐文化體驗消費之都，圓西安皇城復興之夢，充分發揮其旅游經濟和商業文明的聚合力，成為撬動曲江全面發展和繁榮的經濟引擎，流光溢彩、輝煌壯麗、國內外罕見，正日益成為大都市最具游樂及時尚消費價值的去處。

　　從行政歸屬淵源上，小寨商圈和大雁塔商圈都屬于雁塔區范圍，商業發展也經通過“兩縱四橫”的街區網絡完全銜接一起，且消費群體具有很強的同源性。在建設西安國際化大都市商貿業的背景下，應打破行政界限將兩個商圈整合發展、統籌規劃、突出差異、形成互補，共同打造成具有大都市影響力的城市副商業中心具有現實和長遠意義。

　　一環帶：發展商貿經濟街區，由環城路至二環路之間區域的綜合性商貿街、特色商業街組成的街區集中發展區，呈現環形帶狀布局，共21條。

　　由皇城向外輻射的重點商貿街區包括(共18條)：(北門外)北關正街—未央路、(南門外)南關正街—長安北路、(西門外)西關正街—灃鎬路、(東門外)柿園路—互助路、(玉祥門外)大慶路、(含光門外)含光路、(朱雀門外)朱雀大街、(朝陽門外)—長樂路服裝一條街、(文昌門外)文藝路輕紡一條街、(和平門外)雁塔路IT數碼一條街，以及環城路延伸的(西北方向)星火—朱宏路機電汽配一條街；(東北方向)太華路文化建材一條街、長纓路商貿物流一條街、華清路物流街；(東南方向)咸寧西路、太乙路；(西南方向)豐慶路煙酒食品一條街、太白路。和環城線平行的重點街區包括(共3條)：(城墻以南)友誼路、(城墻以東)興慶路、(城墻以西)勞動路。

　　街區總數：21條，其中特色專業街8條，綜合性商貿街13條。

　　區域內商貿服務設施高度聚集形成的商圈有：(正北)龍首商圈、(東北)大明宮商圈、(西南)太白商圈、大唐西市商圈。

　　功能：由城市中心商貿區向區域商貿組團過度的中間板塊，處于中心商貿區的外圍，建議大力發展特色街區經濟。

　　業態：超市、專賣店、便利店、餐飲、休閑、專業街。

　　九心：區級商業中心(主城區內)。

　　包括：經開鳳城商業中心、北城大明宮商業中心、西咸三橋商貿中心、城西土門商業中心、高新木塔寨商業中心、長安新城商業中心、城東韓森寨商業中心、航天城商業中心、浐灞金融商務中心。

　　功能：減輕中心商貿區的購物壓力，是對城市商業中心空間布局的科學合理化分布，同時對社區商業網點業種業態不足的有效補充。

　　業態：百貨店、超市、城市綜合體、專賣店、專業店、餐飲娛樂文化。

　　六區：核心商貿功能區(服務業聚集區)。

　　包括：長樂路服裝輕工集散功能區、浐灞西安金融商務區、高新中央商務區、西安服務外包產業園、國際港務區、曲江文化商務區。

　　功能：主體商貿功能凸顯，以城市運營為手段，包含商務、流通、金融、會展、生活功能的特色產業聚集區，是打造西安商貿區域影響力的核心抓手。

　　十二圈：大都市副中心商業中心、次區級商業中心。

　　包括：臨潼、戶縣、閻良大都市副中心商圈；北客站商圈、龍首商圈、大興商圈、大唐西市商圈、電子城商圈、電視塔會展商圈、胡家廟商圈、紡織城商圈、韋曲商圈。

　　功能：彌補區域商業中心數量不足，對社區商業網點不足的有效補充。

　　業態：大眾百貨、超市、專業店、專賣店、綜合市場、餐飲。

　　四、商業體系建設管理模式建議：

　　城市商業體系建設是一個城市發展的持久動力，是拉動城市消費增長、擴大內需的根本手段，是城市活力的源泉之一。當前，涉及商業體系建設的新事物、新情況、新問題很多，尤其是商業地產的出現，給傳統的只管零售流通領域帶來新的挑戰。我們需要從系統、多維的角度看待并出發，變被動管理為主動服務，積極探索大膽創新管理模式，擅用規劃、引導手段推動城市商業進步和繁榮。

　　陜西中商聯商業研究院： 陜西中商聯商業研究院是陜西省商務廳業務主管下，陜西省工商行政管理局登記成立的為進一步整合國內外商業資源對西部商貿流通及商業地產業的深度服務功能、順應城市化發展趨勢、推動西安國際大都市建設進程、促進西部地區商業良性穩健發展的“研究型、商會型、服務型”機構，業務范圍涉及商業統計調研、商貿發展規劃、商業業態研究、商業管理技術推廣、商業信息發布、商業規劃咨詢、商業地產策劃代理、招商服務、品牌價值評估、會議會展、商業網點設立可行性評估等。由陜西中商聯商業研究院主辦的“中國西部商業地產年會”已經成為每年商業地產企業交流經驗、推廣優秀項目的最佳平臺，在業界引起了強烈的共鳴和廣泛關注。

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