新手想投資商鋪賺大錢 商業地產交易稅費

    伴隨中國經濟持續穩健的發展，人民生活日益富裕，財富逐漸積累，通過投資來實現財富保值、增值的欲望不斷提升。作為不動產投資中的佼佼者——商鋪投資已成為越來越多投資者們關注的焦點。由于商鋪投資涉及的各類問題較為復雜，因此，作為新手，要想使得自己的投資精準、科學，能獲得穩定的投資收益，則需要從入門階段就有所規劃，以免走彎路。下面，我們匯集了資深商鋪投資人士的經驗，總結出商鋪投資的6個“W”，并編撰成篇，供投資新手們參考。

Why

投資商鋪第一步該做什么?——明確投資目的是首要

投資者明確商鋪投資的目的，實際上就是明確自身的投資定位。這一點非常關鍵，幾乎決定投資方向的正確與否，以及投資收益預期的實現與否。據了解，目前市場上購買商鋪進行投資的目的大概可以分為三類。分別是短期投資、長期投資和自主經營。

短期投資的投資者是通過買賣差價來實現投資收益的。此類投資者一般會在商鋪項目銷售的前期，通過一次性付款或按揭貸款的形式買入，然后在項目升值后以較高的價格轉手出售，從而獲得差價收益。

長期投資的投資者則更多看中商鋪投資的長期性和穩定性，一方面可以避免通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調等問題，實現資產的保值、增值;又可以獲得比股票、債券、期貨市場更穩定，比純住宅投資和銀行儲蓄更高的回報率。此類投資者一般會選擇按揭貸款的方式購買，并通過“以租養貸”的形式獲得長期收益。

購買商鋪除了租售，還有一類投資者為商鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買商鋪進行自主經營。此類投資者通常會選擇成熟商圈中的商鋪來設立形象店、旗艦店，來展示企業實力、提升企業形象，從而進行品牌傳播。

Which

投資哪種商鋪才能賺錢?——選擇適宜的商鋪類別

縱觀商鋪市場，雖然種類復雜，項目繁多，但在售項目主要分為綜合體商鋪、底商、街鋪以及專業市場幾個類別。投資者選擇的商鋪類型多為綜合體商鋪和底商兩類。由于街鋪多為民改商或臨建，產權轉讓時可能存在一些問題，而專業市場類商鋪由于經營的特殊性和回報實際較長，多為大業主持有，分散產權持有的產權式商鋪，因而關注熱度略遜一疇。

城市綜合體項目一般具有相當規模，商業氛圍自成一體。因此，其商鋪大多會在引進一些知名品牌的主力店鋪后，出售少部分產權，一般為一層黃金鋪位。這便是商業地產標桿企業的萬達運用的典型模式。綜合體商鋪與主力品牌店鋪為鄰，通常具有價格貴、租金高、收益穩定等特點，但一定程度上必須依賴整個綜合體項目的經營狀況。綜合體商鋪的收益率一般在6%-8%左右(小區網 論壇)。

底商一般分為社區底商和寫字樓底商。底商一般作為住宅或寫字樓項目的配套商業，有著面積相對較少、價格較高，商業培育期較長等特點。隨著人們對居住品質要求的日漸贈高，社區底商必然成為未來商業地產的發展趨勢。但由于房地產開發的階段性特點，目前市場上的底商項目均呈現岀一定的滯后性，開發商往往先推住宅再推商業，且同質性強，短期集中供應造成競爭激烈，價格偏高。此外，大部分社區底商難以享受到成熟商圈的輻射，社區入住率短期間又難以達到，投資者在前期幾乎得不到任何收益，所以，社區商鋪往往需要3-5年的培育期之后才能成氣候。另外，投資者需注意底商的功能限制，有部分業態會禁止經營。所以，投資前期也需對經營業態和客群定位進行考察分析。

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When

商鋪什么時候買、賣才好?——看準時機，該出手時才出手

投資商鋪，買入價格關系到投資成本，賣出價格關系到投資收益，究竟什么時候買，什么時候賣才好呢?這個出手時機非常關鍵，雖然投資不同項目的出手時機各不相同，但也有一些關鍵節點是投資者值得抓住的好時機。

買入價格越低，投資者成本就越低。大多數情況下，開發商對商鋪項目會采取預售的方法進行銷售。所以，在前期商鋪作為期房的時候買入，其價格會相對劃算。而隨著開發商工程進度的逐漸推進，商鋪的前景逐漸明朗之后，開發商大多會開始提價，特別是位于成熟商圈中的項目，其漲價空間將會很大。如果等到這個時候再買，投資者的成本將會提高不少。所以，投資商鋪還是越早越好，但搶占先機必須建立在充分考察開發商的實力和建設周期的基礎之上，將投資風險控制在自己掌握的范圍之內。此外，當開發商遇到到資金鏈緊張、對項目前景預期不明朗等情況的時候通常會選擇降價出貨。所以，選擇這種時候購買也不失為一個良機。

相比之下，賣出價格越高，投資收益卻并不一定越高。如果投資者尋求的是短期投資收益，以買賣差價為利益點則賣出價格越高越好。因為二手交易稅費是一筆不小的成本，而通過按揭貸款投資的投資人，還需要考慮貸款的利息成本以及交房時的各種費用。選擇正式交房之前出手則可以避免各種稅費等中間費用。當投資者尋求長期投資收益，則更須考慮商鋪商業氛圍的成熟與否。特別是位于核心商圈中的商鋪，商鋪租金會隨著商圈的成熟而逐年走高，甚至出現指數增長。投資者除非急需資金周轉，否則，長期持有可能會獲得更高收益。

Where

哪個地方的商鋪升值潛力大?——地段重要，位置更重要

商鋪投資和其他類別的不動產投資一樣，都會遵循一個“地段論”的投資原則。無論什么類型的商鋪，越靠近成熟商圈的商鋪價值往往越高。但投資者不可忽視成熟商圈中的“排他”現象，就是在同一個核心商圈中，不同商業項目之間存在著相當激烈的競爭，如果一個大型的強勢品牌商業項目已經取得較好的經營狀況，則其周邊的商業體項目是難以與之抗衡的，更不可能超越其經營水平。因此，投資者在選擇商鋪項目的時候不能一味“傍大款”。

相同地段，位置不同的商鋪，其價值也不盡相同。商鋪的售價會根據樓層，以及開口位置的不同而變化。在選定商業項目之后，投資者在具體選擇鋪位的時候應該遵循一個“金角銀邊”的定價原則。越是靠近出入口、邊角展示良好的商鋪，其價值就越高。所以，投資者選擇鋪位，還要細心觀察鋪位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客戶能否便于達到商鋪等細節環境。

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What

商鋪值錢的隱形因素是什么?——硬件設施好才是真的好

除了地段和價格，住宅投資考慮更多的往往是其舒適度與生活便利性;而商鋪投資除了地段和價格，同樣需要對商鋪經營的便利性作一番考量。商鋪經營的便利性說到底最主要體現在硬件設施上，包括商鋪所處的樓層、商鋪的面積、進深、面寬、層高、柱距、水電設施、煤氣、暖氣管道等諸多方面。只有硬件設施過硬的商鋪，在后期的經營上才不會出現種種問題。此外，一間商鋪的硬件設施也直接關系到其經營業態的選擇，從而對租戶及經營者產生直接的影響。

大部分的商鋪項目基本都能適應絕大多數業態經營的需要，而也不排除有些類型的商鋪項目，本身在經營業態上就有所限制。例如社區底商，其商業輻射半徑較小，聚客能力相對較弱，且同質性強，因此其價值也就相對偏低。所以，選擇通用性強的商鋪進行投資，會提高租戶的選擇性，投資者也更容易獲得較高價值。

Who

誰是最好的商業合作伙伴?——好拍檔更易幫助商鋪增值

無論何時，開發商賣出商鋪進入市場后，總有“旺鋪”和“衰鋪”之分。這很大一部分原因是因為商鋪的合作對象不同而各有差別。如果投資者有長期固定合作的商家，尤其是一些品牌店鋪，從長遠投資的角度看則是投資回報的一個保證。投資者不僅不需要花費太多精力在尋找租戶上，而且還能從這些品牌商戶的經營過程中發現有價值的建議。

與品牌店合作對投資者既有利，又有弊。這些品牌店的知名商家會給商鋪帶來持續穩定的客流量，并且較長的租賃期限也能保證投資收益的穩定性;但也會因為租賃期限長而導致后期無法漲價，此外，品牌店租賃附加條款較多，租賃條件嚴格至苛刻、違約代價很高。經過業內資深投資人士統計，中西快餐、銀行、通信網點、連鎖超市、洗衣店以及服裝加盟店是承租能力、承租誠信度、履約能力、付款能力等綜合因素評判較好的幾個行業。

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投資城市綜合體發展空間是關鍵

溫州商業有著悠久的歷史，民營經濟較為發達，但一直缺乏與之相匹配的城市綜合體。據介紹，溫州商業的發展，仍僅局限于傳統的社區底商、沿街店鋪、寫字樓、商場百貨等，小打小鬧，各自為政，缺乏統一的規劃和布局。如市區下呂浦、新城等區域，人口密集，居住氛圍成熟，卻沒有一個完善的一站式商業服務設施，零零星星不成規模的商鋪難以滿足市民日益增長的消費需求。而綜合體的逐步崛起正在改變這一現狀。

城市綜合體將引領溫州商業發展

2011年初，溫州市新一輪商業網點規劃——《溫州市城市商業網點規劃 （2010-2020）》出爐。根據該規劃，溫州商業的發展目標是打造高端消費品之都、時尚購物之都和區域商貿物流服務基地，從而成為帶動市域、 輻射浙南閩北的區域性現代商貿中心。2020年，我市商業零售總面積預計可達600萬平方米，社會消費品零售總額約3800億元。

按照商業總體發展思路，溫州商業網點將形成“一核兩圈三帶”的總體商業結構。

“一核”指溫州主城核心區；“兩圈”指中心城區（包括鹿城大部、甌北大部及三江片）形成的商業內圈和中心城區以外形成的商業外圈；“三帶”指沿甌江商業發展帶、沿車站大道商業發展帶和甌海大道商業發展帶。此外，溫州市新一輪商業網點規劃還布局有20個城市綜合體。

所謂城市綜合體，是指將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲會議、 文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

布局的20個城市綜合體分別為：楊府山港區城市綜合體、灰橋城市綜合體、 黃龍城市綜合體、吳橋城市綜合體、綠城城市綜合體、鞋都城市綜合體、雙嶼城市綜合體、七都城市綜合體、龍灣中心區城市綜合體、蒲州城市綜合體、民科基地城市綜合體、天河城市綜合體、機場城市綜合體、將軍橋城市綜合體、站前區城市綜合體、大西洋城市綜合體、南湖城市綜合體(萬象城)、大學城城市綜合體、麗岙城市綜合體以及三江片城市綜合體。

綜合體開發品牌與實力共存

受房地產調控政策影響，許多投資客轉投未列入調控范圍的商業地產，使一度低迷的溫州商業地產市場迎來“小陽春”，商鋪、寫字樓成交量和價格均有不同幅度的提升。“受樓市調控影響，三套房已經停貸，而商用物業還能貸到五成，而且再買房也不會受限購。”近日，已有兩套住房的市民陳先生正在四處物色商鋪。

相比住宅市場，我市商用物業一直都維持著相對穩定的走勢，無論是成交量還是價格都穩中有升，而今年受樓市調控影響，不少原先投資住宅的市民開始轉投商業地產，因而導致商用物業價格漲幅大幅放大。此外，城市經濟向好、房源緊缺，也是導致商業地產價格拉高的重要因素。目前商業地產貸款按首付50%，利率按基準貸款利率1.1來執行。 同時，在商業地產貸款業務中，銀行沒有限購規定，無論是否已經申請住宅貸款，或是購置商業地產，貸款政策基本一致，對于首付和利率沒有更高的要求。

行業人士表示，城市綜合體集合了商業、酒店、寫字樓和住宅幾大業態，大體量的業態模式對開發商的資金實力提出了很高的要求，動輒十幾億、幾十億元的投資，不是一般實力的開發商所能玩轉的，所以在選擇綜合體投資時，首先要考察開發商的資金實力。綜合體爛尾樓在全國來看也屢見不鮮，由于資金問題，有的綜合體尚未建好，就不能繼續下去，只能將未完的建筑丟在那里。

綜合體內不同業態的運營均需要專業團隊的運營，定位、招商、運營，都是復雜系統的工程，城市綜合體發展至今，形成一套完整的生活系統。投資者選擇綜合體時，最好選擇有成功開發經驗的開發商，或者有專業團隊來獨立運作的項目，完整成熟的開發理念，可以降低風險。

市政規劃和規模都需全面考察

建筑體量大的城市綜合體，一般情況下很難在市中心區域找到合適的地塊，因此，大多數城市綜合體項目建在城市副中心，新建的城市副中心商業氛圍的培養則需要一段時間。能不能培養出來，則是投資者面臨的風險。投資者在選擇新興商業中心的綜合體時，要考察周邊的配套情況，交通優勢，區域格局，產業分布情況是否與之相適應，并考察周邊人口分布情況，收入情況，初步判斷此區域是否具備發展前景。當然，在這個判斷過程當中，市政規劃對城市綜合體商鋪的影響就顯得尤為重要。

城市綜合體規模一般都比較大，少則十幾二十萬平方米，多則上百萬平方米，但專家表示，要留意其建設規模。

根據商業面積與服務人群數量之間關系，人均購物面積保持在1.1～1.2平方米。當然，如果收入水平較高，也可以將該比例調高一些。投資者可以參照這個比例，并在考慮區域內已有商業面積的前提下，估算城市綜合體的建設規模是否滿足實際需求。如果規模過大，可能會因為超過市場容量而形成空置，影響其租金收益和升值潛力。不過可以肯定的是，建筑規模過小會導致其聚合效應不夠，因此目前某些建筑體量只有幾萬平方米的項目根本不能算是綜合體。

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