地產振興有望“換馬甲出臺” 長期規劃影響誰？

      制定房地產業中長期規劃有助于促進行業的規范有序發展，雖至今未見官方聲明,房地產業能否出臺振興規劃的熱議,依舊風生水起。在多個行業的博弈中,地產業仍有望勝出。房地產業內人士表示,房地產業的發展能帶動上下游諸多行業,制定房地產業中長期規劃有助于促進行業的規范有序發展,并能夠促進國民經濟長期良性持續健康發展。
　　預測：規劃涵蓋面將拓展
　　記者了解到,房地產振興計劃很可能“換個馬甲”以長期發展規劃的面目出臺,改變目前房地產行業只有“短期調控”而無“長期發展”的單一現狀。據悉,“長期規劃”將被劃分為兩大部分,即住宅和商業地產,并將包括金融產品創新,融資、信貸支持、商業地產選址規劃等一系列的支持性政策內容。
　　此次傳出的消息中包含了將以Reits（房地產投資信托）工具,并延長商業貸款項目的貸款周期,以在住宅市場逐漸飽和與下滑時,以托舉商業地產的內容。“過去關注較多的是住宅領域,商業地產的發展一直被忽視,產業規劃應當全面涵蓋各個領域,以保證產業結構的合理性。”一位業界權威人士稱。
　　住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林表示,規劃主要著眼于長期發展,不論以何種形式出現,對于房地產業來說都是需要的,“應借助這個時機,促進市場的進一步規范發展”。
　　中介：二套房成交量將上升
　　中原地產研究資訊部經理馬驥表示,暫且不管這個消息是否屬實,但是隨著即將到來的全國兩會召開在即,房產市場后市如何發展已經成為了一個重要的議題,目前市場的人氣不足直接導致價量齊跌,作為一個支柱型行業若能趕上產業振興規劃的 “末班車”,勢必會在宏觀面上給予市場強有力的信心支撐,而這恰恰是推動市場早日復蘇的根本所在,有了政策才會有一系列的扶持手段上臺,從而有效拉動潛在需求的釋放。
　　“但是客觀來說,短期內對于市場的影響面有限,也不可能解決現階段存在的種種問題,”馬驥同時表示,畢竟樓市進入了深度調整,韓正市長近期也承認房價確實依然偏高且正在理性回歸,而購房者的持幣觀望,具有一定的情緒性對立,還是需要時間和一個過程才能改變。
　　另一家大型中介機構負責人則認為,如果出臺房地產長期發展規劃,它的最大作用是持續提升購買方的信心。他表示,由于前期陸續出臺的政策并沒有很大程度上促使成交量上升,相信市場如果繼續低迷,國家還會陸續出臺政策以刺激購買方。
　　二套房可能完全松綁的傳言也引起了購房者的關注,一家中介門店負責人告訴記者,根據他們的統計數據,近期打算購買第二套房以改善居住條件的看房客激增50%,首次超過剛性需求成為購房主流群體。同時,其成交量也增加了40%。
　　據了解,自2007年限制二套房政策出臺后,改善型購房需求一直處于抑制狀態。今年以結婚成家為主的剛性購房需求在房地產市場上 “一枝獨秀”。“國家計劃出臺二套房松綁政策,我們這里也的確發現改善型購房需求正在迅速走強。兩者無疑有很大關系。 ”
　　專家：規劃應著眼長期
　　不可否認,目前房地產業正處于一個景氣下行的軌跡中,2008年四季度全國房地產業企業景氣指數為101.7,比三季度回落17.2點。另據統計,2008年全國稅收中房地產業減收明顯,2008年房地產業營業稅收入同比下降3.4%,比上年增速回落了43.7個百分點。 2008年全國商品房銷售面積同比下降19.7％,商品房銷售額同比下降19.5%。
　　對此,華師大歐亞研究員余南平表示,“地產振興”應著眼于長期。他認為,長期規劃中很重要的一點應該是“對支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購房補貼”,也就是要“完善廉租房制度和經濟適用房建設”。
　　趙云飛表示,新的規劃應該凸出中長期調整政策制定的技術性。針對市場中費意愿不強、成交量低迷的現象,應當鼓勵、引導階梯性的消費。比如,可以設置不同面積、不同單價、不同區位的房子,對應不同的購房退稅額度。“偏遠的中小戶型中低價房可以退稅,而豪華奢侈型的房子不退,這既體現了公平、鼓勵了消費,同時也能起對地產商的引導作用,”趙云飛說,“這和小排量車可以減免購置稅,車商對小排量市場的供給量和熱情就提高是一個道理。 ”
　　此外,他還建議降低房產商的交易環節稅負。 “這不是說要偏袒房產商,”他表示,此前對房產商交易環節課以重稅是頭痛醫頭、腳痛醫腳的行為,而市場實踐也證明“本質上調不了房價”。他認為,給房產商適當的利潤獲取來源,才能理順價格區間,使得價格在市場競爭中順勢調整,并隨之刺激消費需求向消費行動的轉化。
　　他還表示,市場應當認識到成交量和房價是不同的兩個概念,雖然互相影響,但波動曲線仍是獨立的。提振樓市,是要提振成交量,而房價還是會有一段調整的過程。
　　對比起近年來房價的上漲幅度,雖然房價已有一定程度的下調,但仍有很大的調整空間。而隨著去年下半年以來從地方到中央一系列利好政策的出臺,樓市的拐點似乎也越來越近了。
　　而業內專家普遍認為,如何合理引導居民住房消費預期,積極促進普通商品住房消費,同時又要抑制投機囤積居奇,防止房價過快上漲,響應建設資源節約型社會的訴求,這似乎是一個兩難的選擇。所以,對于房地產業未來的發展布局,振興也好,規劃也好,不應該朝令夕改,而是應該有一個長期目標,始終以促增長、保民生、調結構、控價格為依歸。
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　　有消息稱,住房和城鄉建設部上報的發改委的規劃是以今年1月由全國工商聯住宅產業商會上報的一份報告為藍本和參考依據。記者日前獲得的這份報告顯示,全國工商聯房地產商會主要提出了四條建議:
　　第一,進一步降低住房交易稅費,即對非普通住宅實行同樣的稅費優惠;徹底取消“二套房”限制政策;短期內實行購房所得稅抵扣政策;針對住房支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購房補貼。
　　第二,進一步拓寬房地產投融資渠道。應單獨建立起有別于商業的福利性金融體系,刺激投資,迅速取消或放松房地產項目資本金比例。
　　第三,積極推進房地產市場結構調整,盡快出臺Reits（房地產投資信托）,并延長商業貸款項目的貸款周期,以在住宅市場逐漸飽和與下滑時,促進商業地產的發展。
　　第四,制定積極扶持綠色建筑的金融政策和財政補貼政策,支持能夠擴大最終消費需求、帶動中間需求的項目,鼓勵綠色建筑發展。（作者 徐潔云 王毅鵬）

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