“小戶型”商鋪投資存隱患

 “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。
 

　　年關將至，許多商鋪項目也開始緊鑼密鼓地籌備著年末再“熱銷”一把。看著鋪天蓋地“低總價、高回報”等字樣的廣告，投資者心里不免嘀咕，這些商鋪到底賺錢不賺錢？近日有分析認為，一些面積較小的商鋪在如今的投資市場上擁有一定的優勢。除了門檻較低之外，小面積商鋪投資與租金收益的性價比也會較高。比如一間面積超過400平方米的商鋪，租金每月10萬元。投資者如果將大商鋪劃分成4間小面積商鋪后，一間小商鋪每月租金可以達到3.5萬元，這樣對投資者來說利潤更高。
　　然而，不得不指出的是，由于商鋪投資市場魚龍混雜且風險較高，所謂的小面積商鋪有時卻會存在更大的問題。

　　小面積應運而生

　　一般而言，較為合理的小商鋪面積主要集中在20~50平方米，如果按底商價格平均4萬~5萬/平方米來計算，總價在80萬~200萬元，首付在100萬元左右。這樣來看，投資門檻100萬元，與住宅投資門檻相當，卻有商業地產投資的性價比、不限購等優勢。其中，也不乏20余萬元起即可入手的小鋪，號稱是“人人都買得起的街鋪”。
　　同時，由于商業地產投資相對的高投入、高風險，動輒數百萬元的資金投入往往將許多普通投資者排斥在外。因而，現在應運而生的總價百萬元以下產權式小商鋪就成為了炙手可熱的投資品。另一方面，很多購鋪自營戶的資金往往也有限，同樣也會更青睞于幾平方米或者幾十平方米的小面積商鋪。

　　　　面積過小存隱患

　　業內人士分析，誠然，將商鋪分割成小塊售賣，會出現總價較低、降低準入門檻等優勢，比較適合中小投資者投資。然而，目前超過95％的客戶都是采用長線投資方式，商鋪租賃市場上新增供應較多，很多商場又相距較近，定位也差不多，全部建成招租后，勢必造成小范圍的惡性“爭客”，頭兩年出租的租金水平可能不會太理想。
　　進一步來看，總價較低的超小戶型商鋪基本是專業市場和商場鋪，要想獲得理想穩定的回報率，比較考驗投資者的眼光。同時，商鋪過小還可能不利于打造整體的商業氛圍。對于整個商圈來說，如果為了降低門檻而賣“超小戶型商鋪”，沒有合理統一運營的方案，可能造成 “賣得越好，經營越差”的現象。后期經營不好，將直接影響物業的升值和租賃的回報。

　　小戶型可能是“高單價”

　　應該說，時下的商業地產市場充斥著許多利益驅動下的售賣行為，為了快速回款、放低投資門檻，一些開發商就會在缺乏科學規劃的前提下，將商鋪空間分割成10平方米左右甚至更小的單鋪出售。實際上，小面積商鋪“低總價”的潛臺詞可能就是“高單價”，只是開發商用以模糊投資者視聽、刺激消費的一種手段。
　　在實際運作中我們不難發現，商鋪太小對于業主或租客的經營都可能產生不利，加上業權分割過細，小業主之間各有想法，商場在整體規劃和經營范圍上難以統一，商鋪之間分散、重復，經營起來就會十分困難。若再缺乏整體商圈的管理，沒有好好進行整體包裝，投資者的損失將會是慘重的。

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