商業地產市場包租房卷土重來

 “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。
 

　　商業地產市場競爭加劇，開發商比拼租金回報，專家提醒商鋪投資面臨新風險

　　“投資商鋪當蹺腳老板，帶租約商鋪隆重發售，年投資回報達15%。”已有多次成功投資商鋪經驗的吳女士，最近就經常收到類似于這樣的帶租約商鋪促銷短信，她明確表示不會相信有年回報率達15%的包租商鋪，“如此高收益的商鋪開發商自己不留著賣給你，你覺得真有這等好事？”

　　隨著商業地產市場競爭的加劇，各大商業地產項目為了增加投資吸引力紛紛推出包租、帶租約、承諾投資回報的促銷政策，多年前曾經風靡一時的包租房、帶租約商鋪再次“卷土重來”。這一輪帶租約商業的集中上市和上一輪有何區別？投資者如何防范風險？這一課題重新擺在投資者面前。

　　誘惑

　　年投資回報大多在7%以上

　　摩爾國際目前正在銷售的產權式酒店和汽車用品廣場商鋪均帶租約，酒店簽訂的租約時間為8年，商鋪為5年，租期內平均年投資回報將在8%左右。龍湖時代天街也有部分商鋪采用帶租約銷售。雄飛中心商鋪同樣采用包租形式，包租期為10年，簽訂的年投資回報率起點為7%左右，租期內每年租金會遞增，10年下來平均年投資回報率在8%左右，按照這樣的回報設計，10年租約到期后投資者可以收回全部投資的80%。

　　花樣年龍年國際中心的商業營銷方式則更為創新，但核心依然是包租。龍年國際中心的花生唐商鋪采取“半價買鋪，永不供樓”的形式，投資者只付一半房款即可買鋪，開發商旗下商業管理公司統一管理12或15年，這就相當于是變相地用未來的商鋪租金來支付剩余一半的房款，如此一來就大大降低了商鋪的購買門檻，買一套商鋪最低只需10萬元。

　　滿堂紅的資深商鋪經紀人姚素蓉告訴成都商報記者，目前帶租約銷售的商鋪年投資回報主要集中在7%左右，但類似于春熙路這樣的核心區4%、5%年投資回報的項目也較多，盡管投資收益較低，但在黃金地段買鋪的投資者更看重長遠。新港地產董事總經理張紅兵證實，從去年下半年開始，帶租約的商鋪、產權酒店、專業市場增加明顯，目前新港地產參與代理、運營的商業項目有5成左右采用了包租形式。

　　風險

　　投資者管理方商家難形成合力

　　“除了傳統社區商鋪外，帶租約銷售、承諾投資回報的商業項目現在確實增加明顯，尤其是產權酒店、專業市場、集中式商業，這主要是因為市場競爭愈發激烈，如果沒有租金作為吸引力商鋪銷售比較困難。”摩爾國際項目總監李勇表示，從2011年開始住宅投資受到宏觀調控限制后，大量商業地產項目猶如雨后春筍，包括龍湖、萬科在內的不少住宅開發商全面轉戰商業地產領域，集中開發的商業項目現在又集中上市，市場競爭局面可想而知。

　　實際上，帶租約銷售、開發商承諾投資回報的商業項目在成都并不新鮮，早在十年前，成都就興起一輪產權式商業投資熱，由于產權分散、經營思路不統一，樓市在產權式商業投資上走過彎路。“這會給后期經營帶來巨大風險，商鋪投資者不懂經營、商業管理方沒有足夠掌控力，商家又缺乏凝聚力，三者不能形成有機整體之下，最后商業運營必將失敗。”晟鑫投資營銷負責人告訴成都商報記者，只有在確保三者利益高度一致之下，商業項目才能取得成功。

　　新港地產張紅兵指出，商鋪包租本質上已經是一種投資理財，國外中小投資者要參與投資大型的商業地產項目，他們有專業的商業地產基金作為載體，基金再通過專業機構來選擇投資商業地產項目，國內沒有商業地產基金，那包租約就只能是不得已的選擇，只有如此小投資者才能參與大商業項目的投資。“但有的項目打出年投資回報超過10%，這肯定偏高了，目前兩類項目投資值得警惕，一是個別缺乏后期持續經營保障的專業市場，二是市區內個別的商業改造房，小項目開發商更看重短期的銷售利潤，后期運營難度較大。”

　　一位不愿透露姓名的行業資深人士表示，現在個別帶租約、開發商承諾投資回報的商鋪存有隱患。“可能存在兩種情形，一是商鋪價格虛高，開發商把商鋪提價后再出售，羊毛出在羊身上，開發商在租期內返還的租金實際上還是投資者支付的高房價；其次不排除開發商有‘金蟬脫殼’的可能，資金緊張的開發商希望借機出貨走人。”該人士提醒投資者在選擇項目時一定要謹慎。

　　防范

　　開發商自持較高比例物業

　　對于投資者而言，誰都希望買到一個投資回報固定、完全不用自己操心的帶租約商鋪，但什么樣的項目值得投資？哪些項目風險大買不得？投資者在下手前必須做足功課。同時為了防范投資風險，成都各大商業項目也充分展開運營模式創新，力求在商業投資制度設計上，將大家的風險都降至最低。

　　龍湖時代天街推出的帶租約商鋪也受到投資者的歡迎。“很多中小投資者并沒有商業運營的經驗和能力，去年龍湖特別設立了招商中心，無論是在售前還是售后，專業幫助投資者、業主成功完成招商經營，這也是一種對投資者負責的態度。”龍湖內部人士透露。

　　“我們只銷售30%左右的商業，60%多的酒店、商鋪都是我們開發商自己持有，現在我們委托商業管理公司向投資者承諾年平均回報在8%左右，即便投資者購買的商鋪真達不到這一回報標準，我們會用自己持有的租金收益來彌補給投資者，以確保投資者的收益。”李勇透露，目前酒店一共有700多間客房，但出售的只有90間，出售占比只有13%，商鋪也是如此，目前在售的車匯廣場共有5層共計4萬平方米，但對外出售的只是第四層約7000平方米，投資者的租金收益會有充分的保證。

　　另外晟鑫國際廣場、花樣年龍年國際中心等項目不約而同地對可分割出售商業給出了嚴格的比例限定。“我們的可售商業也只是整個項目一部分，主體商業都是花樣年自己持有，一方面自己持有便于統一規劃運營，另外開發商大量持有物業對中小投資者也是一種收益保障。”花樣年龍年國際中心項目負責人表示，正是在強大的風險保障體系之下，普通投資者對整個項目有了更大投資信心。

　　雄飛中心則是引入了上市企業深圳華強作為商業運營方，未來整個項目也將打造成為成都乃至西部最具影響力的3C展示賣場和電子娛樂中心。即將動工的晟鑫國際廣場情況還有所不同，營銷負責人告訴成都商報記者，整個項目將主要針對商家定向銷售，面向外界普通投資者發售的只有10%。“根據我們的調研，一個市場商鋪的投資者如果50%是商家自購自用，那這個市場基本上就能成功運營；如果純投資者比例超過60%，商家買鋪的比例過低，那就是危險信號，未來市場建好以后極有可能商氣不足，大量投資者放出商鋪房源租金爭相壓價，商氣難以聚集，項目運營將注定失敗。只有商鋪是自己的，商家才會持續投入和努力經營。”　　來源：成都商報

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