瀏陽一線三城商業地產上演升級大戰

  “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

作為城市的核心地標，新文路步行街曾成就了瀏陽主城區的商業奇跡。財富大廈及步行街臨街門面，出售價格和租賃價格都曾創下三湘第一，聚斂了大量的人氣，堪稱眾多人眼中的城市名片和財富象征。

2013年元月18日，隨著鴻宇城項目的開業，步行街和老市委這一熱門地塊的歸屬和未來發展、14萬平方米的超大商業綜合體面市，再度升級為地產界和商界熱議的焦點話題。

事實上，不論是商業面積達14萬平方米的鴻宇城，還是與之一橋之隔的大通時代廣場，抑或4萬多平方米的開心商業廣場、經開區的豫園步行街、粵港城、大瑤新城金富國際等……近年來，瀏陽的商業地產都不斷在上演一場無硝煙的升級大戰。

商業地產供應迎來歷史洪峰

據相關部門權威數據顯示，隨著我市一線三城的開發建設，特別是老城區舊城改造的加快，我市商業地產的開發量急劇上升，2012年，瀏陽房地產共開發量為133萬平方米，已取得預售為98.6萬平方米，其中商業面積達25.8萬平方米，商業面積銷售總量為13.5萬平方米，去年的剩余面積加上最新面市的鴻宇城、經開區步行街、粵港城、大瑤花炮市場等大型綜合體，預計2013年商業地產的供應面積將達到40萬平方米歷史洪峰。

對于商業地產面積的不斷上升，市住房保障局產業科張金亮表現出了一種擔憂，她認為，單從銷售數據上看，目前的商業地產銷售面積比例遠低于住房，空置率加大會給一些企業帶來很大的壓力，同時也會增加投資者的風險。

就瀏陽商業地產的發展規模而言，同力房產的策劃經理曾宇佳認為，商業地產的開發應建立在人口和消費力上，其中人口決定市場規模，而消費力則決定著消費檔次。從瀏陽城區目前的零售布局來看，目前瀏陽擁有通程、步步高、萬凱源等9個大型商超，按一個中型超市覆蓋2萬周邊居民、大型超市覆蓋5萬居民來看，目前僅僅這些超市就可以滿足30萬人口的消費需求，而瀏陽城區目前僅20多萬的人口。從數據層面來看，瀏陽至少未來3年內都是比較飽和的。

與其他城市一樣，瀏陽出現的商業地產投資熱，是城市發展過程中必經的階段。激進的擴張之后，必然要進行調整，也就是洗牌或者并購、重組，這個過程瀏陽也正在加快到來。但隨著一線三城的開發建設，未來瀏陽商業地產的受眾主體會越來越廣泛，雖然出現了暫時的供大于求，但投資者普遍看好未來，商鋪仍然是一種不錯的投資渠道。

訂單式開發成為突圍的利劍

相對住宅而言，經營商業地產項目涉及資金鏈、開發理念、客戶資源、運營模式等諸多環節，對房企的資本運作能力和零售商業項目運營能力要求都很高，面對殘酷的市場競爭，亟需開發商根據市場情況積極調整商業地產的運營模式，而目前“先定位招商后投資建設”的訂單式開發理念得到了廣泛認同。

在瀏陽，通程商業廣場是一個成功的案例，2008年，當創意財富新世界尚在規劃建設中，創意實業就借助瀏陽日報舉辦第四屆城市商務節對外宣布，通程商業廣場將進駐該項目，打造瀏陽首個大型商業綜合體。這樣開發商按照商家的具體要求為商家量身定制商業物業，可以有效的避免后期不確定因素，如商鋪與商家需求不匹配、招商不易等問題，也可避免在同一區域出現同質化業態競爭。

不僅通程商業廣場，瀏陽一線三城的重要橋頭堡國家級瀏陽經開區商業配套建設也正按量身定制的方式在運營，據經開區豫園步行街策劃經理郭舒偉介紹，該項目主要功能是服務緊鄰的藍思科技產業工人以及周邊街道人群，規劃打造一個以步行街為中心融生活超市、品牌折扣、時尚精品的綜合商業體，事實證明，這個規劃設計得到了廣大投資者的青睞，目前已引進了家潤多、耐克、阿迪達斯等品牌的進駐。

城鎮化建設為商貿流通帶來機遇

當前，在新型城鎮化道路的推進下，瀏陽商貿流通迎來了巨大機遇。

城鎮化是轉變縣域經濟發展方式的助推器，城鎮化的推進能帶動消費的持續增長，專家指出：如果有20%的農村人口轉為城鎮人口，新增加的城鎮居民將使縣域消費總需求增加近20%。

另外，隨著城鎮化的推進，城鎮功能進一步提升，基礎設施進一步完善，人居環境得到進一步改善，同時也優化了經濟發展的硬環境。城鎮建設的投資實質上是促進經濟產業結構優化調整的過程，促使第一產業向第二、第三產業轉變。

以大瑤為例，2010年大瑤按中等縣城標準，高起點編制城鄉一體化發展規劃，南拓工業新區、北建大瑤新城，創建國際花炮名城。另外，搶抓長沙市城鄉一體化試點的新機遇，創造了開發、融資、征拆的“大瑤模式”。“以花為媒”，大瑤成為各路資源搶灘之地，工商銀行、長沙銀行落子大瑤，華天集團、通程集團、老樹咖啡、肯德基紛紛進駐。短短3年，大瑤新城面積擴大1倍，集鎮人口翻了1番，居民的生活和消費方式得到改變。

另外，“一線三城”中的工業新城，依托新興工業的發展，大量產業工人集中，為流通業發展提供了重要市場動力。東潤·萬象城、粵港城、豫園步行街、金都商業廣場、永安步行街等商住項目逐漸興起，步步高超市、通程商業廣場、家潤多超市、比一比超市、橫電影院等商業品牌紛紛進駐，一來將進一步帶動當地商貿業發展，二來改變當地居民和產業工人的消費習慣。這也是工業園區向新城轉變的一種體現，成為眾多投資者關注之地。

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