“售后返租” 聽上去很美罷了

   “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

   “我們正在統計，目前僅永康就有80多個業主來登記了，估計全部登記完成之后有150來個業主被套進去。”昨天中午，在永康辦企業的溫州人葉先生說，自從攤上購買“售后返租”遭遇陷阱這一事件之后，他們一家子這個年都沒過安穩。
    “現在企業忙著開工，招工人，安排生產，等這一陣子忙過去后，我們準備到山東去維權。”葉先生說。
    購買山東的商鋪能掙大錢
    2009年，一個陌生來電燃起了葉先生妻子的投資熱情，懷著對“十年包租”、“帶租約售樓”、“預付租金”等售樓方式的好奇和對優厚投資回報的憧憬，葉先生妻子走進了山東濱州金義置業有限公司設在永康的房地產售樓中心。
    葉先生說，當時，由山東濱州金義置業有限公司開發的“濱州·義烏國際商貿城”，看上去很有前景，一間商鋪40多平方米，14萬多元人民幣，折合每平方米3000多元；付款形式很誘人，業主只需交50%的首付，8年后便可在不用掏一分錢的情況下成為商鋪的主人。
    “8年內商鋪返租給開發商統一租賃，租金用來還清另外50%的銀行按揭，8年后剩余房款剛好付清，商鋪使用權交回業主所有。”葉先生說，根據開發商的介紹，等于7萬多元買了店鋪，給別人用8年后，這間店鋪不僅能增值，還能名正言順地成為自己的固定資產，這樣的模式無疑是一塊誘人的蛋糕。
    2010年，一番深思熟慮后，葉先生辦理了各種手續，簽了買賣合同與租賃合同，付了7萬多元的首付，去公證處公證后成了房子的新主人。
    在葉先生購房同一時間內，永康市有上百名市民像他一樣，購買了該公司開發的商鋪。
    銀行頻頻催款，無奈得自己先還
    事隔兩年后，2012年9月，葉先生開始頻頻接到山東某銀行的“還貸款”電話和短信息。
    “山東沒貸過款呀，何來的還貸款？”剛開始，葉先生不以為然，以為遇到了騙局，并未在意。然而，“催還貸款”電話和短信越來越頻繁，在疑惑好長一段時間后才恍然大悟：原來是自己購買的山東“濱州·義烏國際商貿城”剩余的50%以租還按揭的尾款要還。
    “當時我就聯系了開發商，因為按合同約定，這部分資金是他們還的。”回過神來后，葉先生聯系濱州金義置業有限公司駐永康市的相關負責人，對方的回答讓他懊惱不已：“你們先付一下吧……公司出了點問題。”
    感覺事情不妙后，葉先生趕到位于永康市金勝路的售樓中心，卻發現這里早已人去樓空，原來早在2011年，該辦事處就已搬離。
    據葉先生了解，現在的“濱州金義置業有限公司”因為資金短缺，建房工程只完成了30%左右，其他工程均已停工。這就意味著，購買該商鋪的業主們買到了爛尾樓，至于房子什么時候能交付，至今還未知，但銀行按揭款要如約每月歸還。
    “每個月還1000多元，對我們來說沒什么壓力，但話不能這么說。因為按合同，那些錢是應該開發商還的。”葉先生說，然而現實很無奈，因為貸款戶名是他的妻子，銀行催貸理直氣壯。而他們是辦企業的，最怕就是被銀行列入黑名單，無奈，葉先生開始按月還貸。
    “現在是還貸不甘心，不還貸又不行，有一種被騙的感覺。現在我們還擔心，怕銀行的錢都還上了，我們只能看到房子的影子。”
    并非“詐騙”而是“違約”
    無奈之下，葉先生和其他一些購買者選擇了報案。但據民警介紹，像這種現象還未構成詐騙，屬于開發商的“違約”，不在他們的處理范圍。
    對于業主與開發商之前簽的合同是否有效等問題，記者咨詢了律師樓建航。
    “租賃合同在我國法律上是一種預約合同，雖然房子沒有交付使用，但合同還是有法律效力的。”樓建航介紹，從目前情況看，雙方簽署的合同沒有問題，這只能說是開發商違約。也就是說，開發商無力繼續工程建設，雖然侵害了業主的利益，但雙方合同仍有效，并不是“詐騙”，僅僅是法律上的“違約”。
    “如果是個別業主，我建議他走司法途徑，通過起訴來解除合同，退回購買店鋪的資金，或者是繼續履行合同，明確違約責任。”樓建航同時表示，市場開發往往牽涉到大量的購買者，也牽涉到當地規劃、市場分布等諸多問題，如此，最好請當地政府出面協調解決。
    “我們打算寫聯名信，寄給濱州政府，隨后再到當地建設、銀行、法院等部門進行協商，盡早解決問題。”葉先生說。
    異地買房、買商鋪，市民還需睜大眼睛
    “我經常會接到一些到外地購買商鋪市民的維權咨詢。”昨天下午，樓建航說，咨詢人員當中有像葉先生這樣的，也有商鋪開發完成之后，租金拿不到、產權不明朗的，購買地有云南、上海、山東等地。
    “辦一個市場，根本不是房子造好了這么簡單。不少合同上有約定，商鋪造好后，由開發商提供前三年的房租，事實上，常常遇到市場形成不了，房租收不到之類的困境。此外，還有合同上藏有不少貓膩，一旦維權，購買方只能吃啞巴虧。”樓建航說，一些前來咨詢的人說，商鋪是拿到了，但偌大的市場，門可羅雀，根本沒有出現推銷商鋪時的那種盛況，掙了還是虧了，一目了然。
    我省某品牌房產欄目的主持人曾經說過：“好的商鋪，開發商肯定是留起來了，內部早消化掉了，當地人知道后，早早去排隊購買了。電話、短信推銷的商鋪，都是一些賣不掉的商鋪，不建議購買。”
    各地紛至沓來的商品房推銷也一樣，是開發商在掙普通市民的“銀子”。前幾年，被央視曝光的山東威海銀灘樓盤就是典型案例。   記者潘周清）
 
 
異地購買房產要注意如下事項
    異地買房中購房者必須對當地的貸款政策、自己的經濟能力要心中有數。目前國家統一規定，“不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款”。該條款也說明，異地購房多須一次性付款。
    房產投資最忌諱跟風，到自己不熟悉的城市投資，不了解當地的城市規劃、消費需求等因素而盲目置業會帶來很多問題。購買前，要了解清楚房子本身的合法性、未來區域發展等，不要因貪便宜而購買小產權房。
    一般而言，合法銷售的房子必須具備“五證”：“國有土地使用證”、“建設用地規劃許可證”、“建設工程規劃許可證”、“建設工程施工許可證”及“商品房銷售(預售)許可證”。下單前，拋開房產商置業顧問的“花言巧語”，到該城市的規劃部門、房產中介也許能了解到很多真實的信息。
    在與開發商打交道時，一般人都處于相對劣勢。因此，在購房之初，應該對你所心儀房屋的開發企業誠信情況有基本了解。在不了解或者沒有時間了解異地市場的情況下，應該盡量選擇有能力、口碑較好的大型企業。這既能保證房屋品質，又能為后續升值提供保障。

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