商業地產投資 單房時代需價值重構

  “專業批發市場策劃”系列專題
   編者按：  目前，中國專業批發市場風起云涌，而專業批發市場成功繁榮發展又何其艱難！為了幫助支持全國專業批發市場投資舉辦者、運營管理者解難釋惑，商成專業市場研究所聯合義烏最強勢的專業批發市場運營策劃咨詢機構——商興成市場投資管理（義烏）有限公司，陸續推出“專業批發市場策劃”系列專題，對專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的項目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運營管理，建筑策劃 ，規劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報告，市場研究， 高層論壇 ，人員培訓等內容，期望通過商成專業市場研究所及商興成市場投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業批發市場策劃系統內容。
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    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。

　　“成都商業地產市場依然沒有擺脫困境。”新港地產執行董事張紅兵告訴成都商報記者，雖然一季度成都樓市火爆，各大商業地產項目也試圖搭上這趟順風車，但到目前為止，不少商業項目的市場表現仍不樂觀。

　　實效機構執行董事吳昊指出，目前成都商業地產遇到的問題，從全國來看都普遍存在，歸納起來就是：盲目投資、經驗不足、資金實力不夠和規劃設計考慮不周等。他認為，這些行業通病帶給市場的不利影響早已顯現，導致投資者信心不足。

　　■三年困境，凸顯弊端

　　悲觀，是成都商業地產市場的情緒。2010年的輝煌歷歷在目，近在眼前的卻是慘烈的景象。“成都商業地產究竟有沒有投資價值？”這仿佛成為市場上無解的天問。

　　知名地產人士彭致遠認為，很多商業項目沒有做市場環境等方面的深入調查，僅憑老板的主觀感覺行事。前期市場的準備不充分，使得開發商連對項目有沒有市場以及項目到底做什么，都考慮得不多。同時，在功能定位、業態搭配和產品定價方面，目前市場上的商業地產開發商都缺乏全面和深入的市場調查，隨意性和主觀性很強，導致產品在一定程度上脫離了市場，難以為投資者所接受。

　　更為普遍的問題是，開發商缺乏資金實力，通常采用分割出售的開發模式，而商業地產的開發不同于住宅，項目分零出售之后，將給后期的經營包裝和管理工作造成障礙，難以形成好的商業氛圍。

　　在成都泰然地產執行總經理朱宏看來，成都商業地產的問題首先表現在口岸選擇方面不合理。他認為，多數項目開發商在拿到地之后，覺得商業地產項目利潤率高，就盲目上馬，等房子修好了之后再來進行招商工作。而很多商業地產項目陷入困境，更重要的原因還在于開發商缺乏對商業地產項目的專業化理解，經常是以住宅開發的模式來進行商業項目的開發，其突出表現就是：項目建成后不符合進駐商家的需要，一改再改，不僅增加了成本，而且延誤了商業經營者的使用時間。

　　朱宏稱，從設計的角度看，不應該在專業的業態定位明確之前就開始規劃設計，因為大的商家對營業廳、倉儲、停車場等都有明確的要求。如果開發商閉門造車，就有可能與商家的需求南轅北轍。事實上，目前大多數商業項目都在采用這種模式，這是開發次序上的顛倒。“在這種開發模式下，不少開發商都在轉嫁風險：采用住宅銷售的方式，向投資者宣講投資前景，分析投資回報，將風險轉嫁給投資者后一走了之。”朱宏說。

　　■探尋出路，重構價值

　　“從國外的經驗看，無論寫字樓、商鋪，還是大型專業市場，未來的發展方向都是實現經營權和所有權的徹底分離。形象的說法就是，讓有錢的（投資者）出錢，有力的（經營者）出力。”新港地產執行董事張紅兵分析稱，越來越多的事實也在證明，過度的分割銷售不僅使業主直接喪失了項目整體管理能力，也極大損害了后期穩定的投資回報收益。

　　金牛萬達廣場相關負責人在接受成都商報記者采訪時表示，出色的后期經營管理能力，將使一個商業項目快速成熟，縮短市場培育期，保障租金收益，使其增值空間成倍地增長。他還稱，除了后期經營管理之外，項目前期的研究定位更是基礎性的工作。在他看來，開發商拿到一塊地之后，要進行可行性分析，通過充分的市場調查，要搞清楚能不能做商業，如果能，那做什么、怎么做，不能讓商業設施的設計和商家的需求脫節，在后期尤其要注重包裝和主題的發揮。“另外，政府相關管理部門務必要進行統一的商業網點規劃，為商業地產的開發設定框架，避免目前市場上的盲目投資和重復建設現象。”

　　“中心地段、穩定客流、成熟的商業氛圍以及便捷的地鐵交通，這幾方面是時下投資者入市時必須考慮的方面。”成都泰然地產執行總經理朱宏告訴成都商報記者，商業地產陷入困境，并不意味著成都商業地產沒有投資價值。這個時候，考驗的是投資者的經驗及眼力，能否一次性買定績優型商業地產項目，確保投資安全。

　　業界觀點

　　陽光100·米婭中心總經理助理李則林：

　　電子化是集中式商業發展方向

　　說到商業地產投資，首先要區別品類，一類是大型商業，如：大型購物中心，有一定的運營商來進行運營；第二種是類住宅項目，比如酒店式公寓，嚴格意義上是商業屬性，但不屬于商業性質，40年產權；第三類是為住宅配套的部分，因為在獲取土地時有不少于10%的商業兼容；第四類是寫字樓。

　　從目前存量看，有兩類物業風險較大，一種是酒店式公寓，存量和出讓量都比較大，而它又面臨著和住宅的競爭，處于劣勢，因為不可能像住宅一樣南北通透或者戶型又比較合理，這都很難做到。

　　第二種是寫字樓，如果在同一個區域大量存在的情況下，因為寫字樓首先得有一個概念，就是說誰去租寫字樓？那一定是跟產業有關聯。所以在一個區域中，如果寫字樓量過多，而沒有那么多產業支撐、沒有那么多企業入駐，那一定會形成租金水平上不去，售價水平就上不去，自然形成壓力。

　　至于社區配套商業，只要設計合理，交通完善，基本沒有問題。現在比較多的是大型shoppingmall，傳統商業正在接受挑戰，像百貨大樓，去買衣服，試一下就可以拎起走。現在打造的商業，就是一個體驗中心，去試、去看，可以用多媒體的方式，下訂單也通過電腦或者很方便的觸摸式完成，等你到家的時候貨品也送到家了，這一定是以后購物的方向。這背后靠什么支撐？第一是數據，第二是物流，我相信這是未來集中式商業的發展方向。

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