租地開發：大瀝專業市場的升級瓶頸

    在黃岐大轉彎裝飾材料市場后面，漂亮的建筑效果圖就如墻一般，將一塊正在緊張施工的地圍起來，這里將要崛起的是一座180米高的大廈。項目負責 人劉秉華說，這座名為和華環球貿易廣場的高樓，是以第六代專業市場為模版打造，集購物、貿易、辦公、超五星級酒店于一體，“即使到汽車在天上飛的時代都不 會OUT。”

    經過此番華麗升級的和華環球貿易廣場，未來不但將成為大瀝專業市場升級的典范，還將成為“廣佛黃金走廊”的大瀝甚至是南海區的城市新地標，這樣的景象在專業市場密集的廣佛路并不多見。

    一 條16.5公里的廣佛路，聚集著38個各類專業市場，2010年官方統計成交額374億元，業內人士估算實際年成交額已超過千億元，與如此龐大的交易額不 對等的，是其低端的建筑形態和交易形態，盡管政府一直想主推專業市場升級，但顯然這幾年的效果并不明顯，“五年來這里基本上沒什么變化。”熟悉大瀝專業市 場的人如是說。

   在廣佛同城與瀝桂一體戰略指引下，城市化無疑是大瀝目前最迫切的任務。然而，在全國大型專業市場突起、電子商務大行其道的當下，與城市化關系最緊密的專業市場，為什么不著急進行升級？是什么困擾著大瀝專業市場升級？大瀝專業市場應如何提升自身競爭力？

   爬行建筑里的巨大交易

    上 周，在深圳某品牌服裝公司做設計師的黎江，慕名來到位于廣佛路邊的華麗布匹市場，各式各樣的花條格布讓她甚是喜歡，而相對低廉的價格又使得成本降了，她隨 即與公司的采購合計下了一個大單。“這里的產品比廣州一點都不差，就是環境相對差點，個個鋪子像地攤似的，連坐下來洽談的地方都沒有。”黎江說，幸好有價 格優勢使她不虛此行。

     在華麗布匹市場開檔有些年頭的陳少忠告訴記者，這里每日除了像黎江這樣的國內客戶外，還有不少棕色皮膚的人來 談生意，巴基斯坦、馬來西亞、阿拉伯等國家的客商較多，接待的外國客商多了，陳少忠自己也能進行一些簡單的英語交流。“這里有一多半的生意都是國外的，不 少客商都是合作很多年的。”陳少忠說，盡管這幾年的經濟形勢不好，每年幾百萬米布的量還是有的。這里主要是承接廣州的輻射，但是有價格優勢和地緣優勢，時 間長了在業內也有了一定名氣。

??記者在現場看到，華麗布匹市場大多是一層建筑，有的是自己隔成的兩層，一樓擺滿了展示的布匹，樓上就 用來做倉庫或辦公。“一間并不起眼的檔口，一年的交易額上千萬也很正常。”華麗布匹市場投資方聯誠公司總經理邱華斌說，從檔口的物業成本來推算，市場一年 的交易額不低于100億元。

    沿廣佛路走一趟，大大小小的專業市場有38家，廣佛國際機電五金城、大瀝桂江農產品綜合批發市場、廣東 南國小商品城、廣佛大轉灣夾板裝飾材料市場……大都是“爬行建筑”的形態，只有一兩層，超過三層的已經極少，而且裝修也極為簡單，就像農村集市上的攤檔， 是典型的“馬路經濟”產物。大瀝專業市場協會秘書處金杰透露，就是這樣的38個專業市場，每年創造了1000多億元的交易額。

    典型的馬路經濟產物

    “大 瀝最初的商貿業發展，與廣佛公路是密不可分的。”大瀝供銷企業集團有限公司董事長黎紹英說，上世紀80年代時，廣佛之間還沒有通高速公路，廣佛公路是來往 兩座城市的必經之路，來自四川、廣西、重慶甚至海南的汽車都通過廣佛公路前往廣州，大瀝成了廣佛之間最重要的一個節點。

    也正是如此，那些從外地來的貨車在廣州卸完貨后，為了不空載回去，也都喜歡來廣州邊上的大瀝拉點貨物帶回去。在此帶動下，大瀝廣佛公路、廣云公路兩旁自發地形成了一些從事煙酒、副食品買賣的個體戶，他們大多在家里辟出一塊空間，從事簡單的商品買賣。

    后來在黎紹英建議下成立南海煙草調劑中心，并在廣云路旁的一個二樓店面中從事煙草批發、零售業務，這也成為了大瀝專業市場最早的一個雛型。進入上世紀90年代，政府將廣佛公路由原來的瀝青路改造成了水泥路，廣佛公路變得更加繁忙，來來往往的貨車能把整條路塞滿。

    大量的人流、信息流讓不少商家嗅到了這里的商機。南國小商品城董事長葉偉清也是在這個時候從廣州跑來大瀝，陸續投資建起了平地電器城、瀝北(舊)電器城、廣佛塑料城和南國小商品城。

    張 麗燕就是南國小商品城的首批掘金者，此前在廣州打工的她已接觸餐具行業多年，原來在廣州洛溪有一個小檔口，看到嶄新的南國小商品城崛起，租金又相對低廉， 她將自己的鋪子轉來。“當時第一年只賺了5萬塊錢，現在每年的銷售額都有六千多萬。”張麗燕說，如今她在山東、東莞等地擁有自己的四間小工廠，小商品城的 檔口就扮演著銷售中心的角色。但現在的這里并不能讓張麗燕滿意，“8年來這里變化不大，但是我們都已經成長起來了，我們需要更好的銷售中心。”張麗燕告訴 記者，她正在對自己的鋪位進行裝修，也盼望著小商品城自己升級。

    開發商為何不著急升級

    與老板張麗燕盼望的一 樣，大瀝鎮政府也一直希望專業市場能升級。在廣佛同城和瀝桂一體戰略下，對于地處廣佛黃金走廊、與中心區桂城緊密接壤的大瀝鎮而言，城市升級已然成為最緊 要的任務，熟悉大瀝的人都會曉得，其城市形態、經濟規模與綜合實力太不相符，同樣大瀝專業市場的建筑形態與其交易額也不相稱。

    近年來，大瀝鎮通過“一脊兩翼 東改西拓”、“一脊兩翼 南聯北延”戰略，使得區域內產業布局得到調整，并在瀝桂中軸線上拉開了城市更新的骨架。大瀝鎮也一直擬在專業市場升級上做文章，但是近年來并未取得什么明顯的效果，究竟是哪里出了問題呢？

    以 南國小商品城為例，占地50萬平方米的該專業市場，全部是租賃經聯社或者經濟社的土地，涉及到15個土地權屬單位。南國小商品城副總經理梁展鵬坦言，由于 是租地開發，租賃年限有限，分別在5到40年不等，且投資商必然要考慮投資的回報率和時間，“如果投入過大，租期到了還沒有回本，就得不償失了。”

    “很多時候不是開發商不愿意做，而是受客觀條件的制約太多。”邱華斌說，華麗布匹市場某塊地租期快到了，重新續約之后將考慮對那里升級，初步計劃做成六層樓高，算是對升級的一次試水。

    金杰告訴記者，大瀝這38個專業市場絕大多數是租地開發，土地資源的瓶頸問題是制約其升級的主要問題。而且，這些市場都是在集體所有的土地上建立的，政府不是土地的所有人，所以很難介入到市場發展的許多環節中，從而使得專業市場發展缺乏規劃。

    要 真正提升大瀝的專業市場，不但要構筑專業市場提升轉型淘汰機制，還要創新專業市場土地流轉使用機制，解決土地問題瓶頸。中山大學中國第三產業研究中心專家 表示，同時還要繼續強化市場主導，構建專業市場風險投資融資體制，同時導入CI系統，整合營銷傳播，提升“大瀝市場”品牌價值，使之真正成為大瀝的又一支 柱產業。珠江時報記者/趙艷麗  通訊員/梁景萍

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