成都商業地產非均衡化

　　一直以來，成都商業開發都呈現出非均衡的格局，城中春熙路-東大街片區，以及城南天府新城都是商業體扎堆區域，長期顯得供應過量。尤其是近幾年在天府新城，各路開發商都希望在這座“新城”立下商業體“豐碑”，期盼在巨大商業盛宴中分得一杯羹。但是，一涌而上地推出超大商業體量，現實市場消化確實有些“不良”，一些城南寫字樓每平方米的租金低至30元，令人感到極為“寒酸”。

　　據銳理機構數據顯示，截至2012年末，成都商業地產存量已達1100萬平方米，遠遠超越了北京、上海、廣州、深圳等一線城市的商業地產存量。目前城南片區已經交付使用的寫字樓多數租金為每平方米40-60元。“這樣的價格遠遠低于傳統意義上的投資回報率。”

　　目前，成都市除市中心外，形成一種“南多、北少、西缺、東待”的商業開發格局，城西、城北等區域顯得相對稀缺。無論開發商還是投資者，或許能從這種非均衡格局中發現投資商機。

　　任志強成都 “開炮”：商業地產太多了

　　在開發商一窩蜂涌入商業地產領域，各種城市綜合體如雨后春筍時，在5月13日“國五條后的成都樓市機會”高峰論壇上，一向以言論大膽著稱的華遠地產前董事長任志強表示，成都目前商業地產發展速度超過了第三產業的增長速度，有過剩的可能。任志強在談到成都不同類型的地產時表示，并不擔憂成都的住宅市場，但觀察到成都有不少商業綜合體，擔憂成都的商業地產可能過多。“成都第三產業占GDP的比重是52%，在全國屬于中等水平，北京大概在70%~80%，一般發達國家為60%~80%。我目測成都商業地產，包括寫字樓的新建面積增速應該高于第三產業的增長速度。”任志強說，要注意了。

　　仲量聯行：成都的消費水平承受不了如此多商業綜合體

　　不僅是任志強的個人之言，專業機構也有類似發言。4月24日，仲量聯行發布成都第一季度房地產市場報告。根據報告，成都主城區第一季度住宅市場成交面積為252萬平方米，環比上漲2.7%，同比上漲53.6%，均價為8524元/平方米。其中高端住宅市場有所回暖。此外，成都零售地產市場存量仍高，仲量聯行零售資產管理部運營副董事朱敏表示，成都的消費水平容納不了如此龐大的商業體量，行業洗牌不可避免。

　　仲量聯行在報告中表示，一手住宅市場中，購房者對價格持續上漲的預期推動了更多需求入市，導致成都一季度主城區成交量同比大幅上漲53.6%。從價格方面看，主城區普通住宅均價大8524元/平方米，月均漲幅0.9%左右，漲幅較為明顯。就高端住宅市場來看，可比項目均價自2011年四季度以來首次止跌回升。第一季度主城區共2500套高端住宅成交，同比上漲81%，環比上漲8.6%。仲量聯行認為，主要受改善性需求推動影響。一季度高端住宅均價環比微漲1.1%，至每平米12350元。

　　就零售地產市場來看，目前零售地產存量體量很大，達到300多萬平方米，購物中心空置率達到10.7%，截至一季度末成都市優質購物中心首層平均凈租金為376元/平米/月，核心商圈優質購物中心首層平均凈租金達664元/平米/月。朱敏表示，2013年將是零售商業綜合體供應的高峰期，部分競爭力較弱的項目前景不容樂觀。“據我了解，成都人用在餐飲、購物等內容的消費展薪水的50%以上，整個城市年輕人的生活規劃性不強。50%這個比例已經很高了，零售商業在成都能夠吸引的消費能力也已經有限，所以行業洗牌是必然的，而且現在已經開始第一輪洗牌了”。

　　注意了：商業地產投資三大變

　　一變：閃電戰到持久戰。很多曾經投資住宅的投資者，會遵循以往住宅投資帶來的房價直線上升，資產快速增值的經驗來投資商業地產。但在目前，商業地產相較于住宅市場更多需要長線操作。比如說，如果在前幾年，一個不錯的商鋪加上優良的地段，買入一年后出售，扣除稅費等，整體收益率或許會達到15%。但度過了前幾年的快速增長期后，商業地產市場已趨平穩，短線操作贏取高額利潤已經行不通。加上目前中國高速城市化人口紅利帶來的消費錢景，一場商業投資的持久戰正在打響。

　　二變：商鋪投資不再是第一選擇。不少機構曾做過調查，數據顯示，在商業地產投資結構中，商鋪位居首位，產權式酒店其次，第三是寫字樓，專業市場排行第四。專業人士指出，這種投資結構在近年已經發生了改變。由于近年商鋪售價高速飛漲，商鋪的投資回報率早已不如從前，而且隨著投資者的專業化程度提高，他們對購買商鋪的位置和形態都有了較高的要求。對商鋪附近的主力店和商業氛圍都有所考察。因此，據最新的調查顯示，寫字樓投資已經全面超越商鋪投資位居商業地產投資產品第一位。

　　三變：城市化造就投資新模式。隨著中國經濟的高速增長，城市化進程日益深刻影響著每一個人。而傳統的商業地產也受到城市化進程的影響，進而拓展出新的商業地產模式。例如成都剛剛起步的地鐵物業，近年隨著成都兩條地鐵的開通運營和多條地鐵的同時施工，地鐵上蓋和沿線站點物業都享受到了軌道交通帶來的價值紅利。地鐵帶來的巨大人流將會為周邊商業物業帶來大量的商業、商務需求，因此地鐵物業的升值空間較大已被認可。

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