未來商業要“兩條腿走路”

　　商城鄭州進入“多核心商圈+社區商業+專業市場”齊頭并進的大商業版圖時代

　　鄭州商業地產庫存壓力大

　　市場呼喚更具價值的產品

　　隨著城市框架不斷拉大，以及人們消費需求的變化，鄭州除了原有的二七、火車站、碧沙崗等老商圈外，城區內多個商業副中心不斷涌現。與此同時，社區商業的發展也是如火如荼。同樣是由于城市發展的需求，位于鄭州三環內的批發市場，皆面臨著搬遷或升級的命運。

　　由此，鄭州這座“資深”的商貿城，正在形成多點并存、社區商業與區域商業共繁榮的新態勢。

　　
　　問題 鄭州商業地產庫存壓力大 同質化嚴重

　　近兩年，伴隨著樓市限購政策的不斷深入，眾多房地產開發企業開始將視角轉向非住宅領域，如寫字樓市場或商業地產。

　　然而，由于鄭州寫字樓在鄭東新區高鐵站附近集中放量，其投資屬性并未得到真正彰顯。因此，商鋪的價值在此間被放大，眾多投資者嗅到了其中的商機。

　　不過，應該看到的是，鄭州商業地產并非像人們想象的那樣“繁花似錦”。據RET睿意德統計數據顯示，近一年來，鄭州市商業市場共供應商鋪149.2萬平方米，銷售59.5萬平方米，去化壓力較大。

　　4月份，商業地產預售面積進一步回升，達到17.3萬平方米，環比上漲214.5%，同比上漲208.9%；商業用房存量上漲到125.7萬平方米，環比上漲11.3%；供求比達3.8，市場去化存在一定的壓力。

　　而在價格方面，據RET睿意德監測，鄭州商業市場價格整體起伏較大，4月價格環比下降了8.1%，同比下降20.4%。

　　RET睿意德表示，住宅市場的限購帶來了商業市場的活躍，但是由于市場去化較慢，商業用房存量逐月增加，造成了較大的庫存壓力。

　　在RET睿意德高級助理董事兼鄭州公司副總經理李雪鵬看來，鄭州目前所謂的商業地產產品，大多以百貨、商業中心為主，同質化現象比較嚴重，很少有人嘗試開發又新又有創意，且超前的產品。

　　“看不到具有差異化、創新的商業作品，真正的好產品可謂鳳毛麟角，這與中原經濟區國家級的地位是不相匹配的。”李雪鵬說道。

　　他認為，鄭州的很多開發商，對于商業地產的開發與理解，還停留在住宅的理念上，強調的是交易收益。而商業地產在于其運營價值，不是說賣出去就萬事大吉了，更在于它的后期經營。

　　“如果整體運營不到位，對于開發商來說，商業地產就會由‘搖錢樹’變成‘燙手山芋’；而對于投資者來說，其收益會受到直接影響。”李雪鵬表示，在中原經濟區的規劃建設中，鄭州擁有絕對核心的地位，其對周邊城市的產業拉動、高端人士的吸引，具有巨大優勢。在此背景下，市場必然呼喚具有更多價值的商業產品出現。

　　現狀 老商圈亟待更新升級 新商圈不斷興起

　　眾所周知，商業地產是一個具有地產、商業與投資三重特征的綜合性行業，既區別于單純的投資和商業，又有別于傳統意義上的房地產行業。在樓市新政下，最近兩年，商業地產迎來新的發展空間。

　　如二七商圈，由于正弘、華潤、丹尼斯、新田等知名企業的進駐，正在進行著新一輪的升級與更新，更加注重體驗式消費，使吃、喝、玩、樂、購等所有的消費行為，在一定的空間、時間范圍內同步進行。

　　應該說，二七商圈是鄭州以及河南最無可爭議、無法替代的商業核心。然而，隨著花園路商圈、CBD商圈等新興商圈的崛起，從某種程度來講，還是分流了一部分消費群體，因為消費者越來越傾向于業態豐富的購物中心，消費的層面已不僅僅局限于單純的購物。二七商圈亟待升級，以鞏固其霸主地位。

　　同樣面臨此種局面的還有火車站商圈，由于建筑陳舊、規劃落后、業態單一、配套欠缺、功能不全，火車站商圈也亟須升級換代。

　　在老天榮服裝城原址上開發建設的中部大觀國際商貿中心，可謂此輪升級戰的先行者。該項目致力于打造中部時尚服裝服飾展貿平臺，涵蓋服裝行業上中下游的所有經營需求，首創“展貿、觀光、樂享”三位一體的批發經營理念，匯聚購物、餐飲、休閑、娛樂等多重體驗。

　　河南省商業行業協會副會長何宏劍表示，作為有著悠久歷史與巨大影響力、輻射力的核心商圈，火車站商圈將朝著目前流行的體驗式、展貿式業態發展，為服裝、服飾的零售、批發、貿易提供一站式交易平臺，滿足服裝行業上中下游各個環節的經營需求，未來的環境會更好，經濟增長空間也會更大。

　　此外，隨著萬達、王府井等外來商業巨頭在鄭州西區布點，西區商業在復興的同時，也產生了多個區域性商業中心，滿足本區域的消費需求。

　　“另外，由于高鐵商務的帶動以及城市的不斷發展，未來在金水路未來路附近、高鐵區、龍子湖等區域，肯定也會興起新的商圈。”李雪鵬談道。

　　基于對一二線城市商業地產發展的觀察，李雪鵬認為，在鄭州，還會誕生越來越多的節點型商圈，服務社區住戶。有開發商將此稱為“鄰里中心”。

　　“而節點型商圈，會把城市的整個商業‘做活’。”李雪鵬表示。

　　趨勢 未來更加注重體驗 社區商業比重加大

　　“未來，隨著區域性商圈的出現，消費者的需求會更加趨于多元化。整體來看，鄭州的商業業態，多為購買型，缺少體驗型、社交型、休閑型等新興業態。未來的商業走勢一定是綜合型的，不像以前逛商場的目的很明確，就是買東西。”李雪鵬說道，未來的商業會更加注重“體驗”，來到這里一家人可以玩一天，老人、孩子、年輕人、中年人……皆有適合消費的場所，都能找到各自感興趣的項目。

　　比如武漢，商業業態大部分以休閑、服務為主，購物很少，說到這里，李雪鵬特別提到了實體商業與電商之間的競爭。他說，假如只是單純地銷售貨品，沒有其他的增值服務，實體商業是很難與電商競爭的，因為網上購物更加省時、省力。

　　“除了商業功能的變化外，未來商業類型的比重，也會有所變化，如社區商業的發展與完善。”在李雪鵬看來，社區商業最大且唯一的優勢就是“便利”。他舉例說，從他工作的地方金水東路，到國貿360，需要40~60分鐘，如果碰上交通“高峰期”那就沒準兒了。假如樓下200~500米內有社區商業能解決他的購物需求，那他肯定不會去國貿360的。

　　“社區商業在價格上會相對貴一些，但會節省下很多時間。它的便利性是商業中心無法相比的。”李雪鵬表示，未來的商業將會“兩條腿走路”，一個是商業中心，一個是社區商業。

　　其實，鄭州市政府也看到了發展區域商業中心的必要性。今年3月10日，鄭州市政府發布消息稱，鄭州市將借鑒北上廣深的商業理念，利用地鐵和快速路的交通優勢，按照全新的“SBD”發展模式，打造3個城郊商業中心：鄭東CBD綜合交通樞紐商業中心、高新商業中心、航空城商業中心。

　　根據《鄭州都市區空間發展戰略規劃》，到2020年，鄭州都市區的范圍將包括鄭州市區、周邊縣市區、鄉鎮等，總面積約1700平方公里，定位是中部地區僅次于武漢的重要的中心城市。

　　鄭州大學商學院教授周修亭說，當鄭州市區的面積從1010平方公里延伸至1700平方公里，二七商圈顯然不能滿足居民的購物需求。未來3至5年，鄭州城郊將是新一輪現代商業發展的重點區域，以滿足新型城鎮化進程中，城市規模擴大、區域人口聚集、產業發展帶來的新興商業需求。

　　與此相似的，還有鄭州批發市場的外遷。隨著鄭州商業中心、批發市場外延或遷至三環以外，鄭州的商業市場必將迎來新的發展機遇。

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