淺析商業地產中的城市綜合體

  “專業批發市場策劃”系列專題
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   商興成公司是專業致力于專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發為核心業務的綜合性投資管理機構。
    希望我們的努力，能有助于全國專業批發市場投資舉辦者以及專業批發市場等商業地產策劃咨詢、招商銷售和運營開發策劃機構。
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  項目定位 顧問咨詢 招商銷售 運營管理
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任何事物的發展都有其客觀的演變過程，城市綜合體作為商業地產的復合型產品，也正經歷著不斷地完善和優化的快速成長期。通常意義上講，現代城市綜合體是將城市中的商業、辦公、居住、酒店、餐飲、文體運動、休閑娛樂和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

一、從城市發展的角度看城市綜合體的演進

城市綜合體從廣義的演進過程來看，它是伴隨著城市的進步而產生的歷史性城市中心；從狹義上來看，作為現代城市的“城中之城”，它基本具備了現代城市的全部功能。

城市作為人類文明的主要組成部分，是伴隨人類文明與進步發展起來的。學者們普遍認為，真正意義上的城市是工商業發展的產物。如13世紀的地中海岸，米蘭、威尼斯、巴黎等，都是重要的商業和貿易中心；工業革命之后，城市化進程大大加快了，由于農民不斷涌向新的工業中心，城市獲得了前所未有的發展。到第一次世界大戰前夕，英國、美國、德國與法國等西方國家，絕大多數人口，都已生活在城市里。由此可見，城市的原始功能是人口相對集中的居住地；是工業集中的地方；是商業貿易的中心。在產業化滿足這些原始功能的基礎上，形成了房地產行業的進一步細分——住宅地產、商業地產、工業地產。

在工業化推進城市形成和發展的階段，反過來看城市綜合體，它是生產廠區、職工生活區的簡單組合；現代城市的發展趨勢則是把工業從傳統意義的城市里遷出去，城市的原始功能也是核心功能就只剩下了居住和第三產業中心的功能了。現代城市綜合體正是將這兩項基本功能結合現代城市人群的具體需求，而演變成具有多種功能的建筑群體。

二、綜合體的功能選擇

隨著城市對人們生活效率的影響，城市綜合體被賦予的功能也越來越完備。它的各種功能在不同時間段得到發揮和組合，使其各部分的活動組織有序，而且相互補充，提高了自身的運營效率。目前的城市綜合體基本包含了商務辦公、商業零售、酒店餐飲和公寓住宅四大核心功能。

商務辦公是現代城市的主要功能，操縱著城市大部分信息流、資金流和物流方向。一個區域空間能否提供充分、便捷的商務空間，決定著這一區域的城市地位和功能。城市綜合體應用高規格空間滿足不同企業和人群的商務需求。

商業零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場并吸引和支持其他功能。零售主要是提供日常生活用品、購物愉悅和豐富多彩的服務，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區。能夠充分滿足各類階層的消費需求。

酒店餐飲是綜合體中較穩定的項目，它為流動的人口提供舒適的居住環境，為所有相關的活動人群提供美食、娛樂服務，全天候地保持持久的繁榮并增加其活力。

居住是城市開發的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法，同時居住為城市街區提供安全的生活空間。城市綜合體的開發是為了節省時間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應，滿足了城市不同階層人士的居住需求。

從萬達城市綜合體的發展來看，基本代表了中國城市綜合體的演變歷程。從單個商業建筑體到多個建筑體組成的建筑群；從單一的商業零售到不同業態的組合；從滿足單一的商務、商業需求到具備酒店餐飲功能；這一切都在不斷增加和完善綜合體的功能。但是，隨著不同功能的差異化細分，每種功能又會演繹出千變萬化的不同業態，而城市綜合體同時也會受到城市規劃條件和資源承載力的限制，是不能無限擴展的。因此，未來的城市綜合體可能會根據自身的資源狀況，選擇具有優勢的功能，作為核心功能來打造，其他的功能就會依托于周邊的建筑群來實現。對于未來新興城區的綜合體來說，情況可能就不一樣了。新興的城區需要綜合體的發展來帶動區域經濟的繁榮，這就需要綜合體盡可能復合各種城市配套服務打造一個功能完備的經濟拉動點，點燃城市化進程的火炬。以上兩種情況，分別代表了城市綜合體在不同經濟區位的功能選擇。  殷慧勇