2011年12月濟南商業市場分析月報

    根據濟南市商業布局，將濟南市商業部分劃分為：中部、西部、東部、南部、北部五個區域。其中經十路以北，北園大街以南，緯二路以東，歷山路以西為中部區域；歷山路以東，東至高新區，膠濟鐵路以南，南至漿水泉為東部區域；燕山西路以西，建設路以東，二環南路以北，經十路以南為南部區域；大緯二路以西至新城，膠濟鐵路以南，二環南路以北為西部區域；北部區域南起北園大街、無影山路沿線，東西至二環路。

　　二、市場綜述

　　2011年12月濟南市場上純商業項目仍然保持沉寂狀態，尤其是臨近年底，均停止了宣傳推廣的節奏，僅為普通的蓄客。目前來看，純商業項目均抱希望于明年，靜待明年市場環境變化后再行定奪推廣開盤等事宜。

　　而部分底商類項目，尤其是東部區域根據項目開發銷售進程，推出一定的底商房源配合住宅產品銷售，以期望通過價值略大、投資回報略好的底商類物業，吸引市場關注，促成部分成交，回流部分現金，緩解整年的銷售的壓力。

　　從媒體投入方面來看，本月商業項目整體表現較為消極，僅黃金99等少數項目有1、2則廣告投放，其他項目均未有通過報紙這一主流媒體推廣。年底整體的市場表現還是相對沉寂。在此背景下，市場成交總量也較少，濟南商業地產開始入冬，靜待未來政策形勢的變化及投資環境的改善。

　　三、供應量分析

　　1、總體供應情況：

　　2011年12月，我司監測顯示濟南市在售的商業物業總供應量約75000㎡，以東部區域所占比重最大；其中純商業物業約有45000㎡，占總體供應量的56%。底商類物業受項目推貨周期影響供應量有所增加。

　　2、分區域供應情況：

　　2011年12月，東部區域多個項目，如黃金99、火炬東第，乃至章丘的重汽翡翠東郡均有一定體量底商面市，市場表現相對活躍。中部和南部的發祥福邸、中海國際社區也有少量底商推出。其他區域，如西部、北部市場表現相對沉寂。

　　而純商業物業市場中泉城旺角和中泉新都匯雖在主流網站上略有宣傳，但是都處于蓄客階段，基本上都暫定明年上半年開盤銷售，當前并沒有很多宣傳推廣。

　　四、價格分析及銷售情況

　　底商價格：

　　12月份新推出的社區底商產品很少，黃金99于11月中旬開盤銷售，總共推出33套，本月售出4套；銀座花園底商僅10余套。其余項目仍在認籌蓄客階段，在售貨量較少，仍以自然銷售為主，未有很明顯的促銷和推廣活動。

　　純商業地產項目價格情況：

　　12月份純商業項目沒有出現太多變化，大多數項目都以緩慢的狀態來消化其剩余貨量。齊魯鞋城品牌港、槐蔭廣場等項目均無宣傳推廣，整個商業市場非常平淡。

　　泰府廣場、中泉新都匯等項目12月份的銷貨量大約在300平米左右，中泉新都匯打出3萬元/平起，5萬抵8萬的優惠措施來引起關注，但整個月僅成交1套。