房地產企業尋找“避風港” 投資轉向商業地產

 隨著國家對住宅地產市場調控力度不斷加大，大量房地產企業投資轉向商業地產。寫字樓市場升溫、購物中心涌現。專家分析認為，在調控政策影響下，部分投機性需求轉向，由此催熱了商業地產市場。一方面房地產企業需要“避風港”，一方面地方政府需要資金彌補住宅用地的收入損失。

　　2012年的冰城，哈埠住宅市場目前較為冷清，商業地產卻另一番景象，近期哈爾濱多個地產項目紛紛推出商鋪，此外還有酒店入市，大型綜合商場即將開業等，備受市場矚目。市區范圍內各種有利于商業發展的配套設施緊步跟上，道路、酒店、餐飲等與商業經營息息相關的產業齊頭并進，幾大行業相輔相成，哈爾濱市區的商業氛圍日益濃厚。

　　在這一系列的市場現象下，商業地產認為，住宅地產的寒冬正是商業地產春天的前兆。

　　市場現狀

　　商業地產轉型期到來

　　近年來，在哈爾濱，松北、群力、哈西多個新區迅速興起。帶來的直接影響是住宅地產的銷售價值不斷攀升。的確，住宅地產的持續熱銷帶動了哈爾濱經濟的快速增長，但真正具有長期投資前景的商業地產卻備受冷落，市場情況一直處在住商倒掛的價值貶損階段。

　　面對哈爾濱住宅地產的冷場，投資客出售手中多余住宅，大多數持謹慎觀望態度；開發商也紛紛將資金投向商業地產的開發中，等待資金回籠。其實，商業地產投資回收的長期性決定了其價值體現跟宏觀經濟關聯較大，在一定程度上，只要經濟走勢回暖，商業地產市場就會一天天回暖。

　　所以地產市場從住宅地產到商業地產的轉型期已經勢不可擋地到來。

　　對策

　　調控之下，各地產公司紛紛涉足商業地產，因其各自所處的地理位置不同，都推出了適合其所在區域的商業業態。

　　龍年新象

　　百億鑄中央購物區銀泰城一天逛不完

　　當下，哈爾濱市委市政府提出“北躍、南拓、中興、強縣”的發展戰略。相較于哈西及松北，群力位于“中興”的核心區域，擔負著“中興”重要歷史使命。

　　銀泰城位于哈爾濱市群力新區的東區CBD核心位置。群力新區作為城市中興板塊，一脈延承松花江南岸友誼路沿線，與老城區緊緊相鄰。依托政府規劃及資金注入擁有完善的道路交通網。十二大主題公園、權威醫療機構、省市重點學校、特色博物館及文化設施的配套加上道路網的四通八達，在整體配套上完全超過哈爾濱市其他區域，讓哈爾濱市民從一開始就認為群力新區擁有上乘的居住環境和商業氛圍。

　　群力新區的概念是“中國寒地水鄉，北方財富港灣”規劃中東區的CBD是核心。但CBD的打造并不足以支撐區域核心的產生，一定要有具體的商業生活綜合體來完善整個概念。銀泰看準哈爾濱城市發展方向，與政府聯合打造CSD(中央休閑購物區)。銀泰在核心區域打造的銀泰城正是起到了為區域核心輸入血液的作用。銀泰了解一個完整的功能核心對城市的意義，用心協助哈爾濱成為國際化都市。

　　銀泰百億注資打造占地232萬平方米的銀泰城，堪稱東三省之最，甚至在全國也是少有的大體量巨型商業綜合體。銀泰改變以往單純發展商業的模式，在哈爾濱銀泰城項目中加入文化街區與高端住宅集中區等有別于純商業體系的區域，將商業、住宅、文化等功能進行疊加。不僅提升了銀泰原有商業體系的高度，更是銀泰一次全新的嘗試。項目其中150米的建筑高度，也將成為哈爾濱市的制高點及新商業地標。

　　銀泰城是多功能、復合型，超大型商業地產項目，引進了中國高端百貨品牌———銀泰百貨。項目主體由銀泰大道(東三省唯一四季如春的千米室內購物街)及泰悅灣(瀕水的別墅區及臨江的高端社區，打造哈爾濱高端住宅的集中地)組成，高端酒店、寫字樓的配合，使銀泰城的商業氣氛不僅僅停留在購物方面，同時打造的舊時光文化街，更是將哈爾濱本土文化與現在商業文化緊緊結合在一起。

　　花費億元設計費寶宇轉向商業地產

　　“三馬地區”的開發備受哈埠市民關注。作為哈市發展較早的老商圈，由于經營規模不斷擴大，各專業市場已沒有了進一步發展的空間，區域內配套設施跟不上市場的發展，物流、倉儲、道路、電力、消防都已處于超負荷運轉狀態。

　　“改造后的三馬地區占地面積80萬平方米，規劃建筑面積316萬平方米，將成為東北地區城市核心區最大的集居住區、商業區、服務區、商旅辦公區于一體的城市綜合體。”寶宇集團總裁馬萬營介紹說，為了實現項目建設的前瞻性，寶宇集團聘請了全球排名第一、世界500強之一的知名規劃設計集團AECOM公司做項目的規劃設計，僅設計費用就花費過億元。該項目將按北、中、南三個片區分片實施，北部集中開發建設高端住宅小區并配建4萬平方米公共綠地，中部以大型商業SHOPPINGMALL為主，南部則是傳統零售業態與商務公寓。整個項目規劃設計六大核心業態，集休閑娛樂于一體的風情商業街、國際一線品牌的高端購物中心、高端超高層住宅、甲A級寫字樓、國際商貿中心、超白金五星級酒店等，配以泰式皇家園林自然景觀、觀江平臺、親水平臺等臨江城市景觀設施，為居民提供高品質的居住、休閑空間。

　　在開發建設的同時，還將保留有價值的歷史建筑，參照上海新天地步行街的改造模式，把溝沿街改造成集休閑、娛樂、餐飲、酒吧于一體的商業步行街，使其成為我市第二條中央大街，使三馬商圈成為又一個新的、輻射東北三省的商業中心。

　　目前，位列2010年全球酒店管理集團排名首位的洲際酒店已經與寶宇集團簽訂意向協議，擬在“三馬地區”的中部片區建設超五星級酒店。多家大型商業企業正在與寶宇集團協商建設單體建筑面積超過10萬平方米的SHOP PINGMALL，同時多家國家一線品牌機構爭相與寶宇集團洽談，希望早日進駐。

濱才聯手“新大地”打造IT購物中心

　　日前，位于哈爾濱市江北利民開發區，地處學院路大學城核心地段、占地470萬平方米的超大項目濱才·城由匯贏投資(香港)股份有限公司投資，濱才集團開發，是哈市北躍的重點項目，同時也是哈市低碳生態首席示范園區。濱才集團與國內龍頭企業江西“新大地”簽約，投資億元打造3萬平方米超大電子商城，多品牌經營，開創冰城最大IT購物中心。

　　濱才集團本次簽約國內IT龍頭企業江西省“新大地”實業發展公司，投資2億元打造占地3萬平方米的超大型電子商場，以多品類的國際品牌經營，先進的管理模式輻射松江南北兩岸，打造冰城最大IT購物中心。“新大地”公司，作為國內IT龍頭企業，以十年的雄厚經營實力，連續開創全國多個重大賣場，營銷網絡遍布近十個省區，未來五年內，“新大地”將在依據其科學生態的經營理念，在全國范圍內開創具有生態格調及傳統文化元素的IT新型大賣場，打造集購物、辦公、信息、物流、倉儲、觀光為一體的多功能IT購物中心。

　　濱才·城“新大地”IT電子商場位于商業綜合體的中心部位，整個電子商場共3層，總面積約3萬平米，品牌區內將匯集國內各大知名品牌，DIY組裝區以及辦公設備耗材區，以及安防、軟件、維修等輔助功能區，資源配備齊全，一站式服務，方便快捷，更有超大倉儲區、開闊辦公區，給經營者提供一流的辦公經營環境。周邊規劃為大型賓館、餐飲品牌連鎖、KTV等，商業氛圍濃厚，人潮涌動，發展前景一路看好。

　　華南城打造“城中城”東北最大物流中心

　　此前，道外區團結鎮紅利村還是一片遠離主城區的小村莊，而隨著投資500億元的哈爾濱·華南城大項目破土動工，傾力打造東北地區最大的商貿物流中心、拉動哈爾濱GDP增長7個百分點宏圖的大手筆，這里已縱身一躍成為國人關注的焦點。繼華南城成功登陸西安、南寧、深圳等地后，哈爾濱成為華南控股有限公司和新豪德(香港)控股有限公司搶灘的第六個經濟發展制高點。以華南城成功模式名揚四方的“華南虎”此番究竟將給冰城注入怎樣的經濟活力?會給城市、給市民帶來什么?

　　“哈爾濱·華南城項目要打造的是東北地區業態最新、規模最大、綜合性最強的現代商貿物流產業，哈爾濱的城中城。”據其負責人介紹，在這座能夠容納40萬人的“城中城”中，市民完全可以足不出“城”就可滿足生活、就業、娛樂等方面的需要。而全部工程建成后，將成為集展示交易、物流、信息、市場拓展、技術創新、品牌推廣、工業旅游等各種功能于一體、配套完善、超大規模的現代化綜合商貿物流園，成為東北地區經營規模最大、經營商品種類最多、服務功能最全的商貿物流城市綜合體。

　　據了解，哈爾濱·華南城是我市有史以來招商引資規模最大的項目，地址位于四環高速東側，規劃長江路從片區中部東西向穿越，規劃總建筑面積約1200萬平方米，投資達500億元人民幣，項目分三期建設。

　　據悉，目前成功運轉的深圳華南城位于深圳北部的平湖物流基地，已成為當地最大的稅源之一，歷史上當地工廠較多，相關產業、交通、環境相對落后，從外地采購原材料困難，華南城的進駐，整合了當地市場結構，降低了交易成本和物流成本，創業者可以在家門口采購材料，再生產經營。

　　未來3至5年內哈爾濱·華南城項目建成后，道外區將有翻天覆地的變化，對拉動哈東地區發展具有積極的推動作用。據估算，哈爾濱·華南城將創造10萬個創業機會，提供30萬個就業崗位，實現年銷售收入1500億至2000億元，實現年稅收15億至30億元，將拉動我市GDP增長7個百分點。

　　業內聲譽

　　商業地產下一個限購目標？

　　自2009年開始，中國樓市逐漸從經濟危機的陰影中走出，房價一路飆升，此后，政府祭出“限購”大旗，全面禁止樓市炒房行為，給瘋狂的樓市重重一擊。如今，房價上漲態勢漸停，商業地產越呈現格外火爆之勢。有人擔心：商業地產會不會像當年的住宅市場一樣，因投資火熱價格漸高引來限購呢？

　　住宅市場全面限購后，不少專業人士指出，商業地產應該成為投資者的下一個追求目標。事實也確實如此，根據搜房網調查，全國各地的商業地產在住宅限購后發展迅速，寫字樓等商業地產建設量大幅增加，商業地產已經成為此輪房地產調控的“避風港”，備受投資者熱捧。以石家莊為例，住宅市場觀望氣氛漸濃，各大售樓部遭遇人丁冷清，而以勒泰中心為代表的商業地產項目卻連連創造銷售奇跡，兩小時內銷售超兩億。

　　究其原因，除了商業地產業態豐富、投資回報率高外，不限購是商業地產火爆的最大原因。中國勒泰商業地產集團副總裁秦宏就曾表示，現在市場上存在這樣一批投資者，他們手里握有資金，卻苦于住宅限購無處可投，商業地產的不限購，為他們提供了新的目標市場，他們的出現，也間接促進了商業地產的發展和繁榮。

　　住建部部長姜偉新曾表示，樓市限購令行政色彩過重，因此未來將更多地考慮財稅的手段進行調控，為此已經著手進行個人住房信息聯網的建設，聯網后將不必再使用限購令。消息一出，“住宅市場限購令取消”說法甚囂塵上。連帶的，商業地產會不會像住宅限購城市一樣“擴容”，引起了業內及普通消費者的普遍關注。

　　近日就有消息稱，銀監會已對近期炒作升溫的商業房地產發出內部警示，并對多家商業銀行商業地產按揭貸款提高了門檻，甚至有銀行因為沒有額度，將商業用房按揭貸款也暫停了。盡管風聲頻傳，但是到今天為止，商業地產限購仍然只是傳言。但如果商業地產同住宅市場一樣，走上高價格高風險的扭曲之路，或許，“限購之日”也就不遠了。