鄂爾多斯樓市：從沸騰到冰凍

　　4月的鄂爾多斯冰雪已退，但當地樓市依然寒意濃濃。東勝區的街頭略顯寂靜，康巴什新區更顯冷清，不少售樓處門鎖高懸。曾如同一鍋沸水的鄂爾多斯樓市，如今和大多數城市樓市一樣冰凍。

　　中國證券報記者在鄂爾多斯調查發現，當地樓市呈現價格堅挺、成交驟降狀態，由于庫存大、民間借貸問題引發房企資金鏈斷裂，在建樓盤停工現象較多。當地業內人士表示，鄂爾多斯樓市成交量與行情火熱時相比銳降，商業地產也存在盲目開發的隱憂。

　　樓市成交銳降

　　雖然鄂爾多斯樓市蕭條景象和全國樓市保持一致，但和其他城市相比，鄂爾多斯有著明顯的特點。當地業內人士普遍認為，鄂爾多斯樓市是一個供遠過于求的市場。

　　就在去年，鄂爾多斯的樓市還是另一番景象。當時，樓盤一開盤就遭瘋搶是普遍現象，人們連夜排隊，甚至因插隊而大打出手。一個當地市民介紹，如果可以在剛一開盤就能買下好幾套房子，“一定是有關系”。然而，這種熱銷場面早已不再。

　　鄂爾多斯市統計局提供的統計月報顯示，今年1-2月，鄂爾多斯的建筑工程投資同比去年減少了65.3%，施工項目下降了21.6%。統計局方面解釋稱，建筑工程投資同比大幅下滑，主要是由于季節性因素。

　　但當地業內人士表示，如此大幅下滑“不太正常”。鄂爾多斯房地產網相關負責人孫偉稱，與之前樓市火爆時候相比，鄂爾多斯房地產網的交易信息減少了六成以上，樓市成交量則減少九成。

　　值得注意的是，中國證券報記者走訪時發現，當地部分樓盤的價格依然保持在高位。孫偉說，鄂爾多斯的房價并沒有明顯下降，成交量降了不少，很多樓盤幾乎沒有成交。孫偉坦言：“沒人買房了，降價也沒用。本地人誰也不缺房子，反而希望房價保持在原位，房子是他們資產的一部分。幾個高利貸崩盤事件已經使他們的資產嚴重受損，如果房價跳水就是雪上加霜。”

　　另一個當地房地產業人士也稱，鄂爾多斯房價保持堅挺，與民間借貸危機有莫大關系。鄂爾多斯的房子早已經失去居住用途，現在就算降價也賣不出去，不如讓房子變成還貸的資產。“保持價格不變，借貸人就可以抵掉盡可能多的賬，但絕大多數放貸市民都拒絕接受用房子抵償他們的本金。”

　　高端樓盤滯銷

　　2010年星河灣集團正式推出鄂爾多斯星河灣項目。星河灣集團相關負責人曾公開表示，過去10年，中國發展最快的地區是內蒙古，內蒙古發展最快的城市是鄂爾多斯。

　　鄂爾多斯星河灣體量龐大，位于東勝和康巴什之間的布日都梁。公開資料顯示，鄂爾多斯星河灣總規劃面積7.88平方公里，規劃入住人口5.6萬人。全國第六次人口普查數據顯示，2010年底鄂爾多斯市中心區常住人口僅為66.8萬人，其中絕大多數人口居住于東勝區。按照星河灣的設想，希望未來鄂爾多斯市中心近十分之一的人口能遷入星河灣建設的這一豪宅社區之中。

　　星河灣開盤時，聘請思源、中原、世聯、合富輝煌四家機構銷售代理，銷售團隊超過1000人。即便如此，星河灣銷售情況還是讓人大跌眼鏡。據稱星河灣將這一項目開盤的銷售目標定為100億元，實際成交只有不足20億元。

　　中國證券報記者在鄂爾多斯星河灣的銷售現場看到，銷售中心極為冷清，就連銷售人員也不多見。售樓處工作人員介紹，此前簽約的銷售代理中原地產已經退出。目前這一項目全額付款有85折優惠，七日內簽約再享97折。據此估算，26000元/平方米的原價已經降至21000元/平方米左右。

　　知情人士透露，雖然星河灣多次促銷，但是受累于民間借貸問題，那些曾經被視為目標客戶的富豪們也無力購買動輒上千萬的豪宅。在豪宅領域經驗豐富的星河灣或將“折戟”鄂爾多斯。

　　實力雄厚如星河灣尚且艱難，更何況是鄂爾多斯當地的房企。中國證券報記者走訪東勝區內的凱威世博薈、華研水岸國際等多個樓盤時，售樓處現場都是看房者寥寥。處于停工狀態的凱威世博薈，售樓處已是門鎖高掛，樓盤現場施工處也只剩下看守建材的工作人員和等待復工的建筑公司負責人。來自浙江的建筑公司老板劉鐵表示，由于項目停工，他們已經讓建筑工人先去別處暫謀生路，等到項目開工再把他們招回來。而至于何時能夠開工，劉鐵自己心里也沒底。劉鐵指著工地周圍十余個塔吊說：“開發商沒錢了，所以項目都停了。你看這周圍，十個項目有九個都是停工的。”

　　一位當地房企負責人宋立（化名）表示，鑒于當前鄂爾多斯多個樓盤項目停工、停售，鄂爾多斯市政府相關部門準備重整房地產行業，通過并購、整合、政策鼓勵等方式打造出10家規模較大的房企，引導房地產行業健康、有序、穩定的發展。宋立稱，哪10家房企將成為“幸運兒”還不得而知。目前鄂爾多斯市注冊的房企有500多家，但實際有樓盤項目在運行的僅有200多家。

　　商業地產隱憂

　　與住宅樓盤一樣寂寥的還有當地鱗次櫛比的商業地產。

　　多名鄂爾多斯當地市民告訴中國證券報記者，在住宅項目建設熱潮之后，各類酒店、零售物業、寫字樓等商業項目也如雨后春筍般冒出。“但現在也都停工了，而且之前很多寫字樓都是空著的。我們這兒在寫字樓上班的白領不多，大部分當地人都有自己的生意。”已在鄂爾多斯開了七八年出租車的劉毅稱。目前部分底商、商鋪項目仍在正常運作，而不少寫字樓項目已停滯，即使是已交付的寫字樓也是空蕩蕩的。

　　一些當地開發商表示，自己對于設計、規劃、運營商業地產項目幾乎毫無經驗。但是，在當地住宅市場暫難恢復的情況下，房企期望能借助政府的規劃，打造一些合理的、有需求的商業項目，從而盡快從危機中恢復過來。當地房企君龍地產董事長苗君表示，目前正在銅川汽車博覽園開發一個商業項目。“相信在政府的規劃和引導下，汽車博覽園會有越來越多的汽車企業、汽車銷售、銀行保險公司等機構入駐，屆時商業地產的需求應該不小。”苗君對此滿懷期望。

　　中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平(微博)指出，當前我國部分二三線城市商業地產逐漸呈現投資過熱的趨勢，且出現同質化競爭、體量過大等現象，大量的商業地產項目都集中在商業綜合體、購物中心等項目。他認為，二三線城市的商業地產項目需要政府引導和規劃，且盡量商圈化。另外，道路交通、基礎設施配套等也同樣重要。

　　第一太平戴維斯商業樓宇部董事溫書閱認為，類似鄂爾多斯商業地產的冷清情況在很多二三線城市都存在。“絕大多數的二三線城市在發展商業地產時都有點盲目，其人口需求和市場容量都沒有現在供給的體量那么大。”尤其是寫字樓這類專業市場仍舊集中在東部的兩三個大城市。溫書閱建議，無論是地方政府還是房企，都應加強市場調研和規劃，應結合城市自身的特點，打造特色商業地產，比如特色產業園、旅游地產等。

　　正如鄂爾多斯當地一家大型房企人士所說，外部的大環境和鄂爾多斯的小環境，共同造成了鄂爾多斯的房地產泡沫。鄂爾多斯房價飆漲的幾年，其他城市的房價也處于上升區間，許多人因此相信鄂爾多斯的房價也會只漲不跌，但非理性的投資需求終究難以抗拒客觀的經濟規律，監管部門應當及時對旺盛的投資需求進行有效引導。此外，也有人認為，鄂爾多斯人普遍將炒房和高利貸當作“簡單易學”的投資方式，這種集體的非理性恐怕也是房地產泡沫滋生的原因之一。（張昊 陳瑩瑩）

　　租賃市場明顯降溫

　　“有房出租，歡迎來擾。”“旺鋪招租！”在房地產中介行業仍舊處于剛剛起步階段的鄂爾多斯，當地人多通過廣告板、熟人介紹、網絡發貼等渠道來發布或尋找房屋租賃信息。

　　中國證券報記者走訪發現，大大小小的招租廣告往往將旺鋪、超低價格等字眼放大加粗。根據鄂爾多斯房地產網的數據顯示，2012年1月1日至記者發稿時，該網站出租房源信息為1999條，求租信息僅為36條。

　　鄂爾多斯東勝區中心一家燒烤店的老板陳樂三年前從東北來這里經商。他表示，現在鄂爾多斯租房大多是按年付租金，自己今年2月以年租金15萬元左右的價格盤下了這家東勝區核心地段的店面，而去年這個時候的年租金將近25萬元。

　　陳樂說：“剛開始小店的生意不太好，但現在逐漸有些人氣了。”由于店鋪租金成本降低了，陳樂希望不久就能實現盈利。

　　鄂爾多斯當地市民告訴中國證券報記者，去年的這個時候，東勝區核心地段的商鋪屬于“一鋪難求”，衣食住行各類服務業商家都希望在這里“有個門臉”。而現在，店鋪租金降了不少，但市場上租房的人也明顯少了許多。部分在去年高點租下店鋪的商家向中國證券報記者表示，租約合同到期后就會和房東協商減少租金的事情。

　　另外，今年到鄂爾多斯務工人員的數量減少，住宅租金紛紛下調。在康巴什新區內一個環境優美、配套完善的學區房小區，目前，一套120多平方米的精裝修兩居室的年租金為3萬元左右，而去年的年租金在6萬多元，降幅近一半。負責幫該小區業主代管和代租的物業工作人員對中國證券報記者表示，當前該小區并沒有可售房源，但出租房源比去年同期多了很多。

　　鄂爾多斯當地一家房地產中介公司的工作人員表示，鄂爾多斯的住房空置率較高，一方面是因為當地市場供給較大，另一方面也因為大部分房產的業主都不太在乎出租房屋帶來的微薄收益。

　　而在經歷了房地產市場“過山車”式的起伏后，不少業主開始理性看待鄂爾多斯的房地產市場。當地人李玉曾于去年購置了一個兩居室用于投資，現在房子賣不出去，她正在找新的租戶。“反正也賣不出去，我也不圖太高的租金了，只想租給安全靠譜的租戶。”原來去年李玉曾以較高的租金價格將房子出租給一對外地來鄂爾多斯打工的夫婦，后來該夫婦可能由于工作情況不好，竟然悄無聲息地離開了鄂爾多斯，不僅房租沒有支付，就連此前拖欠的水電費等還需要李玉來承擔。李玉坦言，自己已經開始后悔當初投資房產的決定，投資風險實在太大。

　　分析人士指出，目前租售比的國際標準通常為1:200到1:300。在租金不變的情況下，房價越高，則說明房地產市場的泡沫越大。中國部分二三線城市的租售比達1:800，盡管差距巨大，但購置房產仍舊是很多投資者最青睞的投資方式。（記者 陳瑩瑩）

　　今年前兩月鄂爾多斯建筑工程投資情況

　　時間 建筑工程投資額變化情況（萬元） 施工項目數量

　　變化情況（個）

　　2011年1-2月 82235 37

　　2012年1-2月 28548 29

　　數據來源：鄂爾多斯市統計局 制表/陳瑩瑩

　　助力城市化民間資金有待繼續分流

　　盡管樓市成交萎縮，但鄂爾多斯的城市化進程并沒有停止。業內人士表示，這座以資源和財富聞名的新興城市元氣仍在，鄂爾多斯在發展中遇到的問題會在發展中逐步解決。

　　民間資本功不可沒

　　自始至終，鄂爾多斯的城市化都與民間資本交織在一起。有人認為，如果說民間資金對鄂爾多斯的城市發展功不可沒，那么樓市泡沫似乎只是鄂爾多斯城市化的一個副產品。

　　“沒有民間資本，就沒有今天鄂爾多斯的城市建設。”一位本地開發商說。民間資本從一開始就是鄂爾多斯城市化的主力。早在2002年，東勝區政府和鄂爾多斯酒業集團簽訂合作協議，成立東新城市建設投資開發有限責任公司，共同開發鐵西新區，鄂爾多斯酒業集團在開發公司中的占股70%。這是鄂爾多斯最早的城市化戰略之一，當時這座城市還沒有拆遷和征地，民間的財富遠不及現在。

　　在接下來時間里，鐵西區方圓18平方公里的范圍內實施了拆遷，政府為農牧民集體辦理社保，被安置在移民區。那片廣袤的荒灘如今已經成為今天鄂爾多斯的核心區域。一位東勝區市民表示，鄂爾多斯城市化的好處很明顯，從前以種田放牧為生的農牧民過上了現代化的生活。“征地拆遷把極為分散的農牧民集中起來，東勝才更像個市區。鄂爾多斯要發展，征地拆遷是必然的選擇。”

　　鄂爾多斯早期城市化也成就了一批民營企業。參與鐵西區域改造的鄂爾多斯酒業集團后來發展為萬正投資集團，在做強白酒業務的基礎上，房地產和基礎設施建設成為新的主業。鄂爾多斯酒業集團建設鐵西區域之初，土地的招拍掛政策還沒有出臺。政府的政策和民間的資本發生了最初的碰撞，鄂爾多斯的城市化邁出了第一步。萬正投資集團常務副總裁蘇翠萍曾對媒體表示，政府出政策，企業出錢，是鄂爾多斯早期城市化的主要模式，也是主要經驗。

　　合理引導民間投資

　　土地招拍掛制度出臺后，鄂爾多斯的城市化進程變得更為規范。參與城市建設的民營企業由合作開發方轉為施工單位。彼時的鄂爾多斯人，已經體會到煤炭資源帶來的滾滾財富。政府的財政收入大幅上漲，超過半數的鄂爾多斯人拿到了拆遷或征地補償。政策與資本合作的城市化模式已經形成，民間財富為鄂爾多斯的城市化打開了更為廣闊的想像空間。

　　鄂爾多斯如今的城市建設為很多人所熟知，康巴什新區已經成為鄂爾多斯的城市名片。雖然這里被個別媒體稱為“鬼城”，但鄂爾多斯人對此不以為然。與原有的市中心東勝區相比，康巴什的自然條件顯然更為優越。對于身處干旱地區的鄂爾多斯而言，水資源至關重要。康巴什三面環河、一面靠山，地理位置明顯優于東勝。一位康巴什居民對中國證券報記者介紹：“隨著各種設施的完善，康巴什的人氣正在不斷增加，漸漸有了煙火氣。”

　　因煤而生的民間財富已經成為推動城市化的重要力量，民間借貸匯聚的資金形成投資熱潮，推高了樓市。一位鄂爾多斯本地的開發商介紹，民間資金參與城市建設一直都被鼓勵。隨著鐵西區和康巴什新區建設的啟動，民間資本參與城市建設的熱情被激發。“鄂爾多斯不缺地，我們拿地也沒有什么難度。鄂爾多斯人講情誼，本地的開發商之間各種交情深厚，因此招拍掛的時候也不會出現激烈的競爭。看重哪塊地，事先通個氣就可以了。不過，土地價格確實上漲很快。”

　　內蒙古自治區政協副主席、鄂爾多斯原市委書記云峰認為，鄂爾多斯模式的核心是“政府強勢主導、企業市場運作、要素集聚優化、經濟自主增長”。政府已經開始為引導過于集中于樓市的民間資金作出努力。

　　上述本地開發商表示，政府近年來有序的規劃實際上已經在引導民間資本的流向。“東勝物流園、銅川汽車產業園、裝備制造基地等產業園區，也是鄂爾多斯城市化的一部分。這些項目如果運作順利，可以有效地緩解民間資金在房地產項目上過于集中的現象。”

　　鄂爾多斯的城市化不會停止，《鄂爾多斯市城市總體規劃（2010-2020）》顯示，鄂爾多斯未來的目標是建設成為具有強大綜合競爭力、民族歷史文化和現代文明共同繁榮、城鄉協調發展的區域性經濟中心城市和國家級重要的能源及重化工基地。這座城市近期的目標是2015年，市域規劃人口規模為210萬人，城鎮化水平為86%；城鎮人口為180萬人，農牧業人口30萬人。

　　“現在確實需要進行一些反思，但困難畢竟是暫時的。”鄂爾多斯一位政府工作人員表示。（記者 張昊）

　　（中國證券報 張昊 陳瑩瑩）