專業批發市場運營：廣州商鋪投資回報率劇一半一鋪養三代或成歷史

    “一鋪養三代”、“若要富,買商鋪”這樣的投資觀念曾在千年商都廣州得到充分印證。然而，隨著商業面積飛速擴張、商業模式急劇變化，這個似乎顛撲不破的真理正遭到挑戰。羊城晚報記者連日來調查發現， 由于近五年廣州商業新增面積超過萬平方米， 是前五年新增面積的兩倍以上，要在廣州投資商鋪做到一鋪養三代風險越來越大。

商鋪新增面積五年翻了一倍

“一鋪養三代” 是深植廣州人頭腦中的投資定理，有資深業內人士表示， 以前在北京路、上下九等少數商圈稱霸廣州的時候， 買一鋪養三代基本是沒什么風險的。但近幾年廣州各類商場、商鋪大量涌現，商業包裝手法也層出不窮，“一鋪能否養三代”可得打上問號。

據相關機構統計， 近年來白云萬達廣場、友誼國金店、高德置地、太古匯、萬菱匯等16個大型城市商業綜合體建成陸續開業，總商業面積接近150萬平方米，比年前五年的商業新增面積高出一倍以上。

而且，廣州商鋪面積的增長速度還在繼續。

戴德梁行統計，2012年第1季度， 廣州優質商場新增了約10.6萬平方米的商鋪面積。

近期，恒基兆業、新鴻基、華潤等企業紛紛加大對廣州商業物業的投資。據悉，目前廣州的人均商業面積在3 平方米左右，而發達國家的人均商業面積的標準警戒線為1 .2 平方米/人。毋庸置疑，廣州商業面積的不斷擴容在升級商業格局的同時，也令市場面臨消化大面積存量的考驗。

20年鋪王都在北京路

優質鋪位稀缺翻看廣州的商鋪歷史，稱得上鋪王的鋪子在二十年內卻一直只存在于北京路。

據中介介紹， “ 現在成交單價最貴的商鋪在北京路，今年有商鋪的成交單價在每平方米一百多萬元。去年北京路還有一個平方米的小鋪， 交易價達到了1200 萬元。”雖然這個數字非常驚人，但也從側面可以看出，眾“商鋪生力軍”中缺乏高質量的商鋪。

“北京路有不少獨立的街鋪是屬于私人業主的。而廣州大量新建的商場呈現兩大極端，好的開發商不會賣散，差的，開發商沒有信心做旺才會隔開來賣。而一旦隔開商鋪來賣就無法考量整體經營、誠信經營等各種問題。”海印集團董事長邵建明指出，“商場里的商鋪隔成小商鋪來賣，目前我還沒看到成功的案例。”

合富置業市場經理梁燕明表示，北京路、上下九路盡管商鋪比較優質， 但是放盤的很少， 主要因為目前調控政策， 資金流向優質商業地產，而且業主也擔心賣了舊鋪后難以找到更好的投資渠道。

5%已算難得租金回報率逐年下降

一方面廣州的鋪王只能集中在老商圈而賣者稀， 另一方面新商圈的鋪子投資成功率卻并不高。據悉，一鋪養三代一般要求投資回報率至少為之間。但據記者了解，目前廣州市場的商鋪回報率已不及往昔， 一般都在4%-5%左右， 能達到5%的已經很難得。據戴德梁行統計，由于廣州眾多新物業以較低租金入市， 全市優質商場首層租金2012 年一季度環比下滑至每平方米每月1245 元。

“十多年來，廣州商鋪的投資回報率是走下坡路的， 原因是租金趕不上售價的漲幅， 如這些年廣州商鋪的售價漲幅在30%-50%左右，但是租金漲幅只有5%-6%。” 中原地產商鋪部副總監法永能表示。

影響商鋪命運的還有商業模式的改變。小商鋪往往經營的是各種小商品，而這類小商品是最容易被網購取代的。

面對飛速發展的網購模式， 小商鋪要維持經營特色越來越困難。

“ 不但如此， 一方面廣州商鋪的含金量被井噴的新來者稀釋， 另一方面由于經濟下行帶來的消費大環境的不景氣也導致商業市場出現飽和。小商鋪不得不降低租金放低身段招租。” 廣東流通業商會執行會長黃文杰認為， 廣州商鋪的投資確實風險倍增。

商圈而賣者稀， 另一方面新商圈的鋪子投資成功率卻并不高。據悉，一鋪養三代一般要求投資回報率至少為之間。但據記者了解，目前廣州市場的商鋪回報率已不及往昔， 一般都在4%-5%左右， 能達到5%的已經很難得。據戴德梁行統計，由于廣州眾多新物業以較低租金入市， 全市優質商場首層租金2012 年一季度環比下滑至每平方米每月1245 元。

“十多年來，廣州商鋪的投資回報率是走下坡路的， 原因是租金趕不上售價的漲幅， 如這些年廣州商鋪的售價漲幅在30%-50%左右，但是租金漲幅只有5%-6%。” 中原地產商鋪部副總監法永能表示。

影響商鋪命運的還有商業模式的改變。小商鋪往往經營的是各種小商品，而這類小商品是最容易被網購取代的。面對飛速發展的網購模式， 小商鋪要維持經營特色越來越困難。

“ 不但如此， 一方面廣州商鋪的含金量被井噴的新來者稀釋， 另一方面由于經濟下行帶來的消費大環境的不景氣也導致商業市場出現飽和。小商鋪不得不降低租金放低身段招租。” 廣東流通業商會執行會長黃文杰認為， 廣州商鋪的投資確實風險倍增。

非優質商鋪可能“三代養一鋪

“合富置業市場經理梁燕明表示，一鋪養三代主要是針對優質商鋪而言，但是對于一些非優質商鋪，也需要花時間“守”，期間成本支出、管理費等都得投資者承擔。“一鋪養三代不是絕對的，現在有些商鋪價格很高，但很多都是包裝出來的。”中原地產商鋪部副總監法永能表示，如果買到這些商鋪，很可能會“ 三代養一鋪”， 因為有些商鋪貶值賣不出去， 但是商鋪的管理成本等費用還需投資者承擔。

另外， 廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶也建議， 投資者投資商鋪， 不應輕信宣傳的回報， 還應項目定位、選址、規劃等多方面考慮投資風險。

廣州商鋪投資失敗案例：40 年產權十幾年打水漂

曾創造了廣州商業地產單價最高神話的新中國大廈是典型案例。1998年， 新中國大廈以“ 買鋪返租5 年、小業主每年可坐收租金12% ” 的高額返租的方式實現了7 億多港元銷售，6 樓商鋪幾乎全部售罄。但小業主們在收到3 個月的“ 返租回報” 后， 該大廈因資金鏈斷裂而爛尾， 返租租約成一紙空文。

隨后， 荔灣廣場， 名匯廣場、中旅商業城、中華廣場、光明廣場和名盛廣場、廣百新翼等商業物業賣出的商鋪也都因產權分散等問題使投資者遭受了巨大損失。據記者了解， 商鋪的使用權為年， 而在上述投資失敗的案例中， 很多投資者投資的商鋪十多年都沒有收益，前景一片渺茫。