城市綜合體“狂飆”廣佛在建、將建項目至少42個

　截至目前，廣州約20個，總建筑面積近1400萬平方米，相當于33個正佳廣場

　　早在上個世紀，法國拉德芳斯建立第一個城市綜合體，這種業態就在世界大城市取得成功，美國洛克菲勒中心、日本六本木、北京華貿中心等城市綜合體成為體現城市繁華的標志區域。

　　近兩年，人們驚奇地發現，身邊的綜合體也快速涌現。如果說你還只知道太古匯、國金中心，那么你out了。2012年，初步統計，廣州在建、將建的綜合體項目至少有20個，廣佛兩地總計至少有42個。

　　廣佛之外，全國綜合體建設也呈現燎原之勢。杭州要再建100個；南京原本至2015年建30個，結果提前三年實現50個；河北投巨資也將在縣市建100個……開發商同樣積極性高漲，萬達集團、SO HO中國、凱德置地等都將加大投資力度。

　　瘋狂的背后是什么？城市綜合體順應了中國城市化發展的需要，符合土地集約化，人們居住、消費觀念的轉變。但短時期內的瘋狂，導火索來自房地產調控，投資城市綜合體為開發商未來資金穩定性提供保證，成為最直接的利益驅動。另一方面，城市綜合體也為城市帶來名片效應，使得地方為了功績而積極推動。

　　就這樣，政府、開發商、消費者三方一拍即合。萬達集團董事長王健林說，“做住宅地產是小學生；做商務地產、寫字樓、度假村等是中學生；做商業地產是大學生；做城市綜合體是研究生。”看來，大家都爭做研究生。

　　本次，我們統計的城市綜合體，至少包括居住、辦公、酒店、商業、休閑等之中的三種以上功能。

　　廣州在建將建綜合體至少20個

　　5月中旬的最后一個周末，廣州第二個萬達廣場———番禺萬達廣場正式開放銷售中心，吸引了逾千人到場。若想求得一鋪，還真難。該廣場是集大型商場、文化中心、商業步行街、甲級寫字樓等于一體的大型城市綜合體，每間商鋪的售價大多在千萬元左右，如此售價仍有多人蜂擁而至。

　　近年來，在廣州以“城市綜合體”名義建設的項目就像雨后春筍，噌噌噌地冒了出來。一般說來，城市綜合體包括商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上功能，并且相互依存。按照這種標準，廣州在建的綜合體有，天匯廣場、保利琶洲項目、白云綠地中心、從化首個綜合體欣榮宏國際商貿城、增城最大綜合體富港東匯城、花都最大綜合體雅居樂錦城，還有合生廣場、萬達廣場、合景譽山國際、敏捷萬博項目、奧園萬博商業項目、越秀財富世紀廣場、南沙珠江灣、保利東江首府、增城東凌廣場等。

　　據南都記者初步統計，2012年廣州在建、將建的城市綜合體至少20個，總建筑面積接近1400萬平方米，體量相當于33個正佳廣場。其中，總建面50萬平方米以下10個，50萬至100萬平方米的7個，100萬平方米以上的有3個。

　　隨著廣州城市的向外延伸，城市綜合體加速發展。目前廣州的城市綜合體按地理分布特征主要是CBD城市綜合體、城市副中心區域、交通樞紐型、商圈型幾種。

　　CBD城市綜合體如天匯廣場、保利琶洲項目；城市副中心城市綜合體，如番禺萬博中心的萬達、敏捷、奧園項目，欣榮宏國際商貿城、富港東匯城、雅居樂錦城、綠地中心等。還有交通樞紐型城市綜合體，如聚集于越秀財富世紀廣場；城市典型商圈內的綜合體，如合生廣場。此外，由舊城改造催生了一些綜合體項目，也占據了城市商圈的核心區域。

　　從發展速度看，雖然市中心商圈型綜合體存量多，但城市副中心城市綜合體的建設速度卻很快，開發商建設熱情絲毫不遜于市中心。按照廣州發展規劃，東部、南部、北部都將納入快速發展的軌道上來，城市綜合體也成為體現現代化的耀眼名片。

　　佛山兇猛，一座小城22個綜合體

　　佛山，隨著廣佛一體化的加速，以一年22個綜合體的速度，追趕廣州。其來勢之兇猛，印證了一句古語：不鳴則已，一鳴驚人。

　　上周，大連萬達以底價20.36億元競得廣佛地鐵金融城南側的桂城A 30街區地塊，這是萬達首次進入佛山，將打造集合大型購物中心、甲級寫字樓、城市商業街等于一體的城市綜合體，總投資約70億元。

　　萬達只是一個認識佛山的窗口。在佛山，今年新建或者新規劃的大型樓盤，不少都在住宅之外還兼具商業中心、寫字樓或者公寓等其他配套，有些項目還需要配建有酒店以及大型公交站場。盡管定位、規模、主力業態各不相同，以一個項目至少具備三種業態的標準統計，目前佛山在建或者將建的“城市綜合體”項目至少在22個以上。

　　這其中從規模以及定位來看，最值得注意的是類似于規模過百萬平方米的祖廟嶺南天地、佛山新城的保利東灣、樂從的佛奧星光廣場、新鴻基的瀾石舊改項目等以舊改為帶動，并兼顧部分市政功能的大型綜合體項目。這類項目由于體量更大，因此定位也更加復合，幾乎囊括了居住、辦公、購物以及休閑等多數功能。

　　其次，類似于萬達廣場、廣佛地鐵金融城、保利中環廣場以及海盛東方城這類以大量復合型商業為主的，總體量近百萬的大型商業配套型綜合體。此外，還有相當一部分例如星星華園國際、碧桂園城市花園、富豐新城、匯銀W新港灣以及桂丹頤景園等，以住宅為主，同時項目配建有公寓、酒店或者集中商業的綜合項目。

　　佛山城市綜合體的區域分布，已經開始明顯地從“扎堆”中心區，逐漸到向著熱點鎮街擴展。

　　全國井噴增長，速度超出想象

　　廣佛只是個樣板、是個縮影，放眼全國，城市綜合體建設可謂遍地開花。有資料顯示，2011年至2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中相當一部分增量集中在中西部城市的新城區。

　　早在2008年，杭州提出要建設100個城市綜合體，2010年，杭州再次提出，要再建100個城市綜合體。杭州之后，越來越多的城市進入城市綜合體的瘋狂之路。

　　在上海，據易城中國發布2011年發布的一份報告，未來三年，上海城市綜合體新增供應將多于北京，10萬平方米以上的城市綜合體項目將新增超過50個，新增供應量總計約為1380萬平方米，其中處于郊區的新興城區型綜合體約占56%，集中在城市中心的商圈型城市綜合體存量最大。有趣的是，如果說前幾年的豪宅標準是資源、配套、物管等，那么上海現在價格最貴的頂級豪宅，卻必須是城市綜合體，售價達到6萬-10萬元/平方米。

　　視線轉到珠三角，據2011年的最新統計，深圳在過去30余年間，建成并投入使用的，完整而均衡地囊括了住宅、集中商業、寫字樓、酒店四種業態的綜合體屈指可數，但是在未來的幾年中，在建和已經初步規劃的城市綜合體項目多達16個，分布在深圳各個區域，其中又以福田、南山兩區為多，合計建筑規模1044.79萬平方米。總體量低于30萬平方米的只有3個，高于100萬平方米的有4個，平均規模65萬平方米左右，未來深圳綜合體向更大規模發展的趨勢已經可見一斑。

　　當我們再擴大到全國“凡是有城市的地方就有城市綜合體”，用這句話來形容并不為過。城市綜合體在全國各地