廣州商鋪銷售冰火兩重天

日前，廣州番禺某商業廣場推售商鋪，引起了一場購鋪風潮，吸引了超千人登記，甚至有投資客因擔心買不到鋪位，四處找人托關系欲走后門。不過，據記者了解，海珠區、荔灣區一些專業市場的小商鋪卻遭到市場冷遇，銷售困難。廣州一手商鋪市場與去年相比出現明顯區別：去年，只要有商鋪上市，必定造成投資客瘋狂購買；但如今，廣州商鋪市場出現兩極分化，有的商鋪供不應求，有的商鋪卻難以賣出。

　　現象

　　產權小商鋪今年人氣暴跌

　　去年，專業市場產權小商鋪在廣州大受熱捧。由于住宅限貸限購，一些商家瞄準了商機，以較便宜的價格將寫字樓的裙樓部分整體購買，然后再分割出售。最小的可以分割成四五個平方米甚至一兩平方米，最大的可以整層或是無上限購買。據不完全統計，廣州去年打造的酒類、精品類、數碼類等專業產權小商鋪項目不下20個，而這些商鋪一開盤就會造成一股熱銷。

　　不過，今年這類型的商鋪光景大不如從前。近日，記者走訪了海珠區某精品專業市場，看到銷售現場冷冷清清，只見幾個銷售人員不見買家。此外，荔灣區上下九附近某專業市場也是人氣暴跌。反觀去年，這兩個專業市場的商鋪上市初期熱銷，吸金幾個億。

　　滿堂紅商業地產部經理陳綺文告訴記者，目前廣州一二手商鋪整體銷售與去年上半年相比，成交量基本保持一致，特別是二手商鋪基本上成交穩定，但是，商場鋪（小面積產權鋪）的成交比去年差很多。

　　此外，有行業人士向記者透露，由于去年這種商場鋪太多太濫了，今年有的代理或是經營公司看到這個市場不好做，趕緊將手上剩余的貨量以相對市價低一些的價格銷售出去。而這些被清貨的商場鋪，大多數是以返租形式銷售的，即按照一定比例的回報率將三年租金直接當折扣，三年內有統一的管理公司管理。有的代理公司眼看商鋪即將開業或是經營困難，有意將手中的商鋪清貨再逃之夭夭。

　　原因經營不佳貨不對板等問題較多

　　猶如曇花一現的產權小商鋪，其沒落的真正原因是什么呢？

　　據記者了解，關于小面積產權商鋪的維權投訴很多。今年年初，購買東風東路某地下商城的業主展開了維權行動，因為該商鋪在去年銷售時對買家承諾要做餐飲，但最后租給了某機構做培訓中心。此外，白云區機場路、天河區天河城附近均出現商鋪買家為延遲開業、經營不佳、貨不對板等情況進行維權。這導致廣大投資者對廣州一些小商鋪，特別是概念型商鋪失望。

　　商業地產資深專家陳瑞標分析，商業地產成交下滑肯定是跟經濟走勢有關，但導致產權小商鋪沒落的最主要原因是，這種商鋪部分存在忽悠或是欺騙買家行為，商鋪賣出去了，但是并未按照約定時間開業，開業時間一拖再拖，只有少數能夠真正經營起來的。

　　據介紹，有一種較普遍的現象是，凡是在沒有經營前賣出去的商鋪，大部分都難以經營起來。比如由寫字樓裙樓分割而成的小商鋪，有的出售前號稱要打造國際級某某商城等，到最后都沒有按時開業或是開業后難以經營起來。而那種經營多年的商場出售部分小面積商鋪，可信度比較高。

　　方圓地產首席分析師鄧浩志表示，概念型小面積商鋪本身就有過度炒作的嫌疑。這類項目多偏離成熟商圈位置，若經營普通行業難以突圍，所以為吸引買家，開發商都努力打造一些吸引人的噱頭，所以概念層出不窮，但最終落實到經營，卻多數面臨較大的問題，所以買家的投資熱情也逐步退去。

　　此外，有行業人士透露，去年有些專業市場小商鋪熱銷與其營銷手法有關。除了漫天的報紙廣告、宣傳單張、短信等宣傳之外，還有的商鋪項目邀請眾多房托制造現場銷售火爆、供應緊張的氣氛，這忽悠了不少買家立馬出手購買。然而，過了一年半載，其他理性投資客看清楚了狀況，不盲目跟風購買，導致今年一些小面積產權商鋪難賣。

　　現象

　　品牌商業廣場商鋪供不應求

　　一邊是大量的小面積產權商鋪乏人問津，另一邊卻是大型商業廣場內的商鋪一鋪難求。

　　上個月，番禺某商業廣場銷售中心開放當天，記者在現場看到，該銷售中心內人多到水泄不通，全部都是看樓客，隨后記者在銷售人員手上的有意向購鋪登記本上看到，短短幾分鐘已經填滿了幾頁。

　　該項目相關人士透露，銷售中心開放后吸引了超千人登記，每天都有不少人致電咨詢買鋪。據介紹，該項目推出139間商鋪，面積為97~339平方米，價格或在5萬元/平方米以上。“由于欲購買該商鋪的人數眾多，但是貨量卻比較有限，所以身邊不少人四處托關系找人，以求能購買一間商鋪。”該項目另一工作人員如是說。

　　一位從事食品生意的周先生，近日就向記者咨詢怎樣才能買到該廣場商鋪，因為銷售人員都表示登記的人太多，關系客戶也不少，所以周先生想成功購買不容易。周先生表示，過年后他手上有一大筆流動資金，投資商鋪成為首選，“既然要投資商鋪肯定是要選擇一些大品牌的商鋪，當然老城區的街鋪也是首選，但是老城區商圈的街鋪都很難遇到，所以這次我瞄準番禺這個大型商業廣場的商鋪。”

　　有業內人士告訴記者，像周先生這樣的豪客有不少，買商鋪不會考慮回報率，只求資金有個安身之處。一位在廣州從事化工生意的楊先生，早前就在長沙一擲千萬購買了兩套長沙萬達廣場商鋪，購買后對商鋪所處的區域發展、回報率期望值全然不知。

　　原因貨量少經營有保證

　　業內資深專家韓世同表示，只要是國內知名品牌開發商開發的商業項目，特別是龍頭企業做的項目，肯定有其可觀的前景。這些企業開發的項目，出售的商鋪僅僅占整個購物廣場總體量的很小一部分，主體部分仍然是開發商自己經營，這樣肯定會保證商場能做旺，如萬達廣場、綠地廣場都是這樣的模式，其推出的商鋪貨量不多，自然會遭到投資客熱捧。

　　陳瑞標表示，購買品牌開發商的商鋪更有保證，畢竟品牌開發商有成功經驗，在全國各地都有自己的物業，如萬達、綠地等，這樣的項目對小業主、大商家來說較有保障。

　　方圓地產首席分析師鄧浩志日前表示，商業對區位及經營管理者的水平都有嚴格要求，一些成熟地段加上成熟運營商經營的商鋪雖沒有開業，但強強組合已經預示開業必火的前景。所以這些“熟”鋪在概念小商鋪投資熱潮退去之后，仍舊得到多數投資者的青睞。

　　記者觀察

　　不要盲目相信

　　“一鋪養三代”

　　俗話說“一鋪養三代”，但現實是，能養三代的商鋪，只是鬧市的街鋪，這種鋪一鋪難求；而一些專業市場內的小面積產權鋪，回報率并不高。

　　據記者了解，廣州的街鋪少有流通，二手商鋪成交量很低，去年二手商鋪的成交量還不如住宅一個月的成交量。因為廣州街鋪的回報率非常高，所以投資客只愿意出租不愿意出售，即使有出售的，價格也是相當高。

　　而近年在住宅限購后，一些小面積產權鋪如雨后春筍般冒出來。“一鋪養三代”成為商家常用的宣傳口號。這些商鋪號稱有7%、8%的投資回報率。

　　記者發現，政策限購、股市低迷，黃金市場又時常不穩定，一些手上有流動資金的投資客實在無更多的投資門路，唯有投資小面積產權鋪。這些商鋪大多30萬到40萬元一間，有的甚至低至10萬左右一間，門檻較低，吸引了不少小投資客購買。

　　可是，小面積產權鋪經營不佳、貨不對板等問題層出不窮，不少投資客入不敷出。結果到最后，“一鋪養三代”對他們來說成了大忽悠。