莆田商鋪空置率 為何居高不下？

核心提示：多年以來，住宅市場一直受調控，而抑制不合理的投資投機性購房政策也一直懸掛于樓市上方，時至今日，房子已逐漸遠離市民投資范疇的目標視線；取而代之的是，商業地產市場的火熱開始上演，曾經一時，因為商業地產不限購不限貸等政策的有利促進，使得市民樂于購買投資地產，與此同時，引進大型商業地產甚至能夠造就一個區域的繁榮，因此，商業地產也成為各個政府引資建設的重頭戲，城市商業圈也開始遍地開花。然而，在繁華的另一面，則是越來越多閑置多年的商鋪無人問津，不管是社區商鋪，還是專業市場的商鋪，由于種種原因，一直未能獲得良好的收益，巨大的需求和供給總是共同存在，而市場成長和空置壓力也成為2012年商鋪發展的兩面。那么，在莆田商業市場上，在高速發展的背景下，業已投入使用收益的商鋪是什么樣的現狀呢？又是什么原因導致了這樣的市場狀況？本期房產專刊對此進行了深入了解。

　　現狀 商鋪空置率依然高昂

　　“店面是前幾年買的，在二樓，剛開始出租給一戶賣化妝品的商戶，但沒一年，商戶就不租了，聽說收益并不像開發商宣稱得那么好，后來陸陸續續有幾個商戶承租，但都是不久就退租的。”專業投資者林先生在與記者閑聊時這樣談道，店面買在學園路，那時候多少錢買下來的，不方便說，“不會少于七位數。”林先生這樣說道，投資多年，有時候也有馬失前蹄的時候。而在走訪中，記者也發現，與林先生同處于學園路的不少商鋪也遭遇同樣尷尬的處境，雖然在道路兩旁車水馬龍，但走上二樓卻經營慘淡。

　　而在整個市區的商業環境中，林先生的遭遇并不是個例。記者在近日于夜晚之時走訪了城區的各個小區以及部分商業廣場，發現空置的商鋪并不少見，襯得周圍正在營業的商鋪也多了幾分蕭條，別的社區商鋪，更是慘淡。特別明顯的是最近幾年風生水起的城東片區，在某樓盤處，社區商鋪的上方小區住宅燈光表明了樓盤已經銷售甚至是交房，但底層商鋪卻沒有一個處在經營狀態的，“聽說太貴了，現在住的人也不是很多，沒人敢租下來。”在該小區門口，一位正在納涼的老伯這樣說道。在位于城北的某樓盤處，盡管小區里面已經住滿了居民，但整個小區一樓僅有幾家經營餐館的門店做得風風火火，其他大部分店面鐵門緊閉，甚至有幾間店面在鐵門上直接寫上“店面出租”幾個大字。

　　“在專業商業市場，也免不了商鋪空置的情況。”在談到莆田商業地產的實際情況時，業內人士歐先生這樣談道，“如果開發商持有商鋪的運營管理權限還好，可以根據市場的實際情況做相應的調整。例如，正榮·時代廣場在前幾年做電子城效果不理想的情況下，于近段時間改成淘寶城，確實是一個不錯的例子。”而相比于時代淘寶城，在距離不遠的學園路某商場項目，則顯得力不從心。據了解，此商場項目規劃成三層商業業態，記者在走訪時發現，這三層樓僅一樓的幾間賣鞋服產品的店面在營業，在服裝店面的旁邊商鋪基本上是處于空置狀態，在一間玻璃門上寫著“本店招租”的店鋪里面，堆滿了演出用的道具。“這些道具堆放好久了，一直沒什么人過來打理。”旁邊店鋪一工作人員這樣說道。而在此商場的二樓完全是空置狀態，在剛上電梯的顯眼處，“招商部”外帶著一個醒目的方向箭頭指示格外引人注意。

　　而在記者走訪的另一個商業繁華地帶步行街發現，雖說這樣的店面經營狀況尚可，但也依然有幾間店面掛出“招租”的字樣，特別是地下商鋪，零散的鞋服門店旁邊，依然會稀稀落落地空置著一些門店，顯得幾分不協調。

　　析因 市場培育期需要時間

　　“在新區底層商鋪一般都會經歷這種狀況，這需要有一個市場的時間過渡。”在談到為何成熟小區已經入住，但沿街店面仍顯冷清時，莆田房地產業內人士陳先生這樣分析道，他認為，在以住宅產品為主的小區，開發商主要以賣住宅為主，而商鋪價格往往會高于住宅價格，住宅產品賣出去了，而商鋪還處于出售或者出租狀態則是成了一種常態，“一個新興商業市場的興起往往又需要有一段時間的培育期，在剛剛開始幾年都會是這種狀態，這時候投資者也不會貿然挺進，他們往往會觀察整個市場的演變情況再決定是否進入此社區開始經營商業，在經過三年或五年甚至是更長的市場培育期，社區商業才會慢慢成形。”

　　“平時都會去百貨商場或者是大型超市，貨品齊全，還明碼標價，而且也不會離得太遠。”租住在城東以樓盤小區的趙先生在接受采訪時表示，自己基本上不光顧小區樓下的小店面，“其實也沒什么好買的，就一些房產中介或者是五金建材的商家，平常還真不會進去逛。”

　　“社區店面往往是先建后出租的形式，諸多商鋪項目在設計時未考慮不同業態零售商的硬件需求特征，實際上不同業態商家可能在層商、柱距、荷載等方面都有不同的要求，在設計時未能做出針對性預留，則在后期招商時就難以成功，即便位置再優越，可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現象。”一位房產中介負責人在談到商鋪經營慘淡的原因時這樣說道。“我們沒有去做本地商鋪的中介業務，一方面是因為承租人很容易就可以找到開發商甚至是房東了，盈利性質不會很大，另外一方面則是社區商鋪面積經常會很小，對于投資客來說，猶如雞肋，幾年經驗表明，盈利不了，所以就干脆不做了。”

　　而對于在專業的商業項目為何還會出現經營不善的情況，上述業內人士陳先生認為，商鋪由出租轉出售，從而難以形成統一管理的情況有很大的關系。“經常有很多開發商為快速回收投資而采取劃割商鋪銷售的方式操作，但銷售后將會造成業主眾多且過于分散，使得項目整體難以實現統一的經營規劃，在各自為營的情形下也無法建立自身的合作優勢，最終往往會導致經營失敗，因此形成空置。”他表示，作為需要后期多方面運作的商業產品，店鋪出租，然后有統一的運營團隊管理則是一種比較專業的操作模式。

　　應對 多招緩解商鋪空置狀態

　　雖然說房產到現在還算是一種保值增值的投資產品，空置的商鋪雖然難以出現貶值情況，但長期空置的商鋪往往脫離了投資者最初的計劃，后期的收益也無法正常保證。因此，投資者只需要根據本身商鋪的實際情況找到解決空置的“招數”，說不定還會迎來“柳暗花明又一村”。

　　商鋪類型：價格較高應對招數：調整價格

　　應對指南：低價才是吸引客戶的主要原因，這也是目前空置商鋪采取的比較常見的一種策略。記者了解到，目前本地市場上成交的商鋪，不管是租賃，還是出售，都是價格較低的商鋪。有專家也指出，要想商鋪早點擺脫空置，那么在價格的調整上，需要做出一定的讓步。

　　商鋪類型：知名度不高應對招數：遍地撒網

　　應對指南：在目前形式下，對于急于出租的業主，可以委托多家中介，遍地撒網。通過這種方法增加放租信息源，可以提高出租率。不同的中介有不同的客戶群體，不僅客戶群體得以增加，而且其消息傳播面也要寬廣很多。

　　商鋪類型：面積較大應對招數：專人操作

　　應對指南：俗話說術業有專攻，商鋪租售的營銷操作也可以找專業人士來幫忙操作。這些專業人士不僅熟悉其操作方法，而且還有一定的客戶群體，可以做到事半功倍。在目前市場不好的情況下，商鋪業主也可以找這些專業人士來出謀劃策，借助他們的知識和資源來完成商鋪的租售。

　　商鋪類型：空置面積特別大

　　應對招數：重新進行形象定位

　　應對指南：在本地有不少項目并不是當街的，而且本身體量又特別大，如果經營不好，就容易患“長期空置病”。因此，進行主題包裝或者是重新定位整體形象也不失為是個好方法，例如，正榮時代廣場電子城在后期的整體形象上有了大改變，最終形成了良好的收益。