投資商鋪 看租金回報(bào) 更看商業(yè)氛圍

 商鋪是歷來(lái)最傳統(tǒng)的商業(yè)承載模式，俗話說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”，手握一間旺鋪帶來(lái)的可能是較為持續(xù)的贏利。就溫州這個(gè)商業(yè)之都而言，其商鋪投資的市場(chǎng)前景如何，我們來(lái)做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析和認(rèn)知。□吳悅

  投資背景：

  城市商鋪逐漸走向集中、綜合式

  商鋪是商業(yè)地產(chǎn)的元老，除自用外也是一項(xiàng)不錯(cuò)的傳統(tǒng)投資項(xiàng)目。

  商鋪的發(fā)展先是以住宅為依托集聚人氣而自發(fā)形成的沿街門(mén)面店，如溫州最早的市區(qū)步行老街府前街、第一橋等。當(dāng)時(shí)居民多聚集在五馬街、信河街、府前街、廣場(chǎng)路、人民路、紗帽河、第一橋一帶，并形成了各自的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如紗帽河女人街專(zhuān)門(mén)為女裝市場(chǎng)，廣場(chǎng)路西段為服裝批發(fā)街，東段則成為廣告印刷店的聚集地。隨著城市化的發(fā)展，拆遷變遷讓這些老街的人氣也悄然發(fā)生了變化。曾以五馬街為中心的市中商業(yè)圈，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐源笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目如百貨商場(chǎng)為依托的人氣聚集地。隨即開(kāi)太、銀泰、時(shí)代等相繼成為各個(gè)商圈的重心，并輻射周邊。不少品牌店也由街邊搬遷至商場(chǎng)，做起了室內(nèi)生意。這不但在營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)管理上給商家提供了良好的平臺(tái)，也改善了消費(fèi)者的購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)。

  Shopping Mall是百貨商場(chǎng)的又一升級(jí)模式，集美食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的超大規(guī)模一站式購(gòu)物中心，近年來(lái)席卷北京、上海、深圳、廣州等地，極具未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。綜合體則是近幾年商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)的新概念，如即將開(kāi)業(yè)的龍灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，剛奠基不久的萬(wàn)象城。

  市場(chǎng)前景：贏租金，賺升值

  溫州人的行商腳印遍布全球，荷包鼓鼓消費(fèi)能力強(qiáng)，但在消費(fèi)習(xí)慣上卻較喜好外部消費(fèi)，如到上海、香港進(jìn)行消費(fèi)。這在某一程度上也反映了溫州本土的商業(yè)發(fā)展滯后，無(wú)法滿足時(shí)尚群體的消費(fèi)，一些世界名牌也因?yàn)闇刂莸纳虡I(yè)氛圍不夠而無(wú)法進(jìn)駐。但從另一角度來(lái)說(shuō)，溫州的商鋪投資也存在巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

  當(dāng)家人便利店的熊兵有長(zhǎng)期為公司尋找店鋪的市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。他向記者簡(jiǎn)單地羅列了成為沿街、社區(qū)旺鋪的基本條件：要地處鬧市地段，有較穩(wěn)定的人流量、人氣的聚集，交通便利，停車(chē)方便。周邊有高入住率的小區(qū)作為依托，生活配套、商業(yè)配套需齊全，有良好的商業(yè)氛圍。一般會(huì)著重尋找十字路口邊上、斑馬線周邊或公交車(chē)站頭這些人流量較大的地方。

  在問(wèn)及店鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)的價(jià)格情況時(shí)，他告訴記者，市中心的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格一直趨于每年穩(wěn)固提升，而后起之秀甌海大道、新橋、新城等地的經(jīng)營(yíng)環(huán)境也正逐漸趨向成熟。雖然這兩年的房?jī)r(jià)趨向理性，但店鋪的租金只是放緩了增速，目前還是以每年5%~10%的速度在遞增。

  宏鼎商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)洪偉說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)店鋪，租金收益只是贏利的一部分，單純地以出租的方式達(dá)到資金回籠的目的所需的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)。這種收入是持續(xù)贏利的，不管轉(zhuǎn)租率如何，對(duì)房東而言是無(wú)損失的，除非出現(xiàn)空置的情況。目前溫州市場(chǎng)的商鋪空置率不高，但與去年同期相比轉(zhuǎn)租率卻有15%~20%的攀升。然而，購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)钪饕�的贏利是賺取其升值價(jià)值，其中包括物業(yè)升值、地塊升值等，收益雖慢但贏利高。例如溫州火車(chē)站附近服裝批發(fā)市場(chǎng)的一些店鋪，僅考慮升值部分，短短8年由最初的2萬(wàn)元/平方米升值至現(xiàn)在的25萬(wàn)元/平方米，再加上8年的租金收入，是一筆很可觀的收入。萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)象城等城市綜合體的建成開(kāi)業(yè)，還將有效提高溫州的整體商業(yè)氛圍，有效增加商鋪的體量。良好的商業(yè)氛圍是商鋪投資的前提，未來(lái)將有一定的成長(zhǎng)趨勢(shì)。

  值得一提的是對(duì)商鋪業(yè)態(tài)的選擇，選擇毛利率高的行業(yè)如服裝、珠寶等，店面租金的升值空間大，如果一整條街形成上規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，整個(gè)片區(qū)形成綜合性的商圈，這些沿街商鋪、社區(qū)店鋪的價(jià)值便會(huì)實(shí)現(xiàn)翻番。

  據(jù)愛(ài)丁堡房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司總經(jīng)理閆貽恒介紹，目前樓市趨于理性，商鋪的市值也有所回落，受商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)不限貸的政策傾斜，從住宅投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)投資的人不在少數(shù)，就上個(gè)月該公司就有5間二手商鋪的成交量。

  投資秘訣：

  穩(wěn)定心態(tài) 長(zhǎng)期持有

  在與閆貽恒的聊天中得知，商鋪?zhàn)鳛橐豁?xiàng)長(zhǎng)期的投資，回收成本的時(shí)間較長(zhǎng)，一般商鋪大概需要30年左右的時(shí)間，當(dāng)然地段的整體升值也將降低投資回報(bào)年限。溫州一般的鋪面的投資回報(bào)率在2%~3%之間，旺鋪則有5%的投資回報(bào)率。而且不可忽略的是，一些安置商鋪的空置率較高，從建設(shè)到房屋交付起碼有5~6年的時(shí)間，如果遇上規(guī)劃、證件等有問(wèn)題的地塊，空置時(shí)間延長(zhǎng)，則又增加了投資回報(bào)年限。商鋪投資的盈利點(diǎn)主要還是看地塊和整體的升值。

  投資小提醒：

  1. 在商鋪的選擇上投資回報(bào)在10~12年的為好鋪；15~20年的則為保本中值。

  2. 在經(jīng)營(yíng)上要慎重選擇商鋪的業(yè)態(tài)，選擇毛利潤(rùn)高的行業(yè)，以品牌為依托都是保值、升值的小竅門(mén)。

  3. 第三方服務(wù)公司將降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　cfp/供圖

  商鋪是歷來(lái)最傳統(tǒng)的商業(yè)承載模式，俗話說(shuō)“一鋪養(yǎng)三代”，手握一間旺鋪帶來(lái)的可能是較為持續(xù)的贏利。就溫州這個(gè)商業(yè)之都而言，其商鋪投資的市場(chǎng)前景如何，我們來(lái)做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析和認(rèn)知。□吳悅

  投資背景：

  城市商鋪逐漸走向集中、綜合式

  商鋪是商業(yè)地產(chǎn)的元老，除自用外也是一項(xiàng)不錯(cuò)的傳統(tǒng)投資項(xiàng)目。

  商鋪的發(fā)展先是以住宅為依托集聚人氣而自發(fā)形成的沿街門(mén)面店，如溫州最早的市區(qū)步行老街府前街、第一橋等。當(dāng)時(shí)居民多聚集在五馬街、信河街、府前街、廣場(chǎng)路、人民路、紗帽河、第一橋一帶，并形成了各自的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如紗帽河女人街專(zhuān)門(mén)為女裝市場(chǎng)，廣場(chǎng)路西段為服裝批發(fā)街，東段則成為廣告印刷店的聚集地。隨著城市化的發(fā)展，拆遷變遷讓這些老街的人氣也悄然發(fā)生了變化。曾以五馬街為中心的市中商業(yè)圈，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐源笮蜕虡I(yè)項(xiàng)目如百貨商場(chǎng)為依托的人氣聚集地。隨即開(kāi)太、銀泰、時(shí)代等相繼成為各個(gè)商圈的重心，并輻射周邊。不少品牌店也由街邊搬遷至商場(chǎng)，做起了室內(nèi)生意。這不但在營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)管理上給商家提供了良好的平臺(tái)，也改善了消費(fèi)者的購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)。

  Shopping Mall是百貨商場(chǎng)的又一升級(jí)模式，集美食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的超大規(guī)模一站式購(gòu)物中心，近年來(lái)席卷北京、上海、深圳、廣州等地，極具未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。綜合體則是近幾年商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)的新概念，如即將開(kāi)業(yè)的龍灣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，剛奠基不久的萬(wàn)象城。

  市場(chǎng)前景：贏租金，賺升值

  溫州人的行商腳印遍布全球，荷包鼓鼓消費(fèi)能力強(qiáng)，但在消費(fèi)習(xí)慣上卻較喜好外部消費(fèi)，如到上海、香港進(jìn)行消費(fèi)。這在某一程度上也反映了溫州本土的商業(yè)發(fā)展滯后，無(wú)法滿足時(shí)尚群體的消費(fèi)，一些世界名牌也因?yàn)闇刂莸纳虡I(yè)氛圍不夠而無(wú)法進(jìn)駐。但從另一角度來(lái)說(shuō)，溫州的商鋪投資也存在巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

  當(dāng)家人便利店的熊兵有長(zhǎng)期為公司尋找店鋪的市場(chǎng)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。他向記者簡(jiǎn)單地羅列了成為沿街、社區(qū)旺鋪的基本條件：要地處鬧市地段，有較穩(wěn)定的人流量、人氣的聚集，交通便利，停車(chē)方便。周邊有高入住率的小區(qū)作為依托，生活配套、商業(yè)配套需齊全，有良好的商業(yè)氛圍。一般會(huì)著重尋找十字路口邊上、斑馬線周邊或公交車(chē)站頭這些人流量較大的地方。

  在問(wèn)及店鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)的價(jià)格情況時(shí)，他告訴記者，市中心的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格一直趨于每年穩(wěn)固提升，而后起之秀甌海大道、新橋、新城等地的經(jīng)營(yíng)環(huán)境也正逐漸趨向成熟。雖然這兩年的房?jī)r(jià)趨向理性，但店鋪的租金只是放緩了增速，目前還是以每年5%~10%的速度在遞增。

  宏鼎商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)洪偉說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)店鋪，租金收益只是贏利的一部分，單純地以出租的方式達(dá)到資金回籠的目的所需的時(shí)間會(huì)較長(zhǎng)。這種收入是持續(xù)贏利的，不管轉(zhuǎn)租率如何，對(duì)房東而言是無(wú)損失的，除非出現(xiàn)空置的情況。目前溫州市場(chǎng)的商鋪空置率不高，但與去年同期相比轉(zhuǎn)租率卻有15%~20%的攀升。然而，購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)钪饕�的贏利是賺取其升值價(jià)值，其中包括物業(yè)升值、地塊升值等，收益雖慢但贏利高。例如溫州火車(chē)站附近服裝批發(fā)市場(chǎng)的一些店鋪，僅考慮升值部分，短短8年由最初的2萬(wàn)元/平方米升值至現(xiàn)在的25萬(wàn)元/平方米，再加上8年的租金收入，是一筆很可觀的收入。萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)象城等城市綜合體的建成開(kāi)業(yè)，還將有效提高溫州的整體商業(yè)氛圍，有效增加商鋪的體量。良好的商業(yè)氛圍是商鋪投資的前提，未來(lái)將有一定的成長(zhǎng)趨勢(shì)。

  值得一提的是對(duì)商鋪業(yè)態(tài)的選擇，選擇毛利率高的行業(yè)如服裝、珠寶等，店面租金的升值空間大，如果一整條街形成上規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，整個(gè)片區(qū)形成綜合性的商圈，這些沿街商鋪、社區(qū)店鋪的價(jià)值便會(huì)實(shí)現(xiàn)翻番。

  據(jù)愛(ài)丁堡房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司總經(jīng)理閆貽恒介紹，目前樓市趨于理性，商鋪的市值也有所回落，受商業(yè)地產(chǎn)不限購(gòu)不限貸的政策傾斜，從住宅投資轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)投資的人不在少數(shù)，就上個(gè)月該公司就有5間二手商鋪的成交量。

  投資秘訣：

  穩(wěn)定心態(tài) 長(zhǎng)期持有

  在與閆貽恒的聊天中得知，商鋪?zhàn)鳛橐豁?xiàng)長(zhǎng)期的投資，回收成本的時(shí)間較長(zhǎng)，一般商鋪大概需要30年左右的時(shí)間，當(dāng)然地段的整體升值也將降低投資回報(bào)年限。溫州一般的鋪面的投資回報(bào)率在2%~3%之間，旺鋪則有5%的投資回報(bào)率。而且不可忽略的是，一些安置商鋪的空置率較高，從建設(shè)到房屋交付起碼有5~6年的時(shí)間，如果遇上規(guī)劃、證件等有問(wèn)題的地塊，空置時(shí)間延長(zhǎng)，則又增加了投資回報(bào)年限。商鋪投資的盈利點(diǎn)主要還是看地塊和整體的升值。

  投資小提醒：

  1. 在商鋪的選擇上投資回報(bào)在10~12年的為好鋪；15~20年的則為保本中值。

  2. 在經(jīng)營(yíng)上要慎重選擇商鋪的業(yè)態(tài)，選擇毛利潤(rùn)高的行業(yè)，以品牌為依托都是保值、升值的小竅門(mén)。

  3. 第三方服務(wù)公司將降低投資風(fēng)險(xiǎn)。